Продажа квартиры через ипотеку

Продажа квартиры через ипотеку – одна из самых распространенных сделок. Процедура такой сделки уже хорошо обкатана и накоплен немалый опыт оформления таких сделок как на бумажном носителе, так и в электронном виде.
Есть несколько особенностей, отличающих ипотечную сделку от сделки за собственные средства покупателя.
Разберёмся подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку

Важно понимать, что до тех пор, пока Заемщиком не подписан кредитный договор, денег у него нет!
Хорошо если у него уже одобрен ипотечный кредит и на руках есть Уведомление о предоставлении кредита.
Но! Даже этот документ не гарантирует выдачу кредита.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, выявляла “черное пятно” на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.

Продажа квартиры через ипотеку – ипотечный кредит, предполагает залог объекта недвижимости в пользу кредитора.
Ипотечный кредит может быть выдан банковской организацией, а так же иным юридическим лицом или человеком(физическим лицом).
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а залога (то есть ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.

Если банковский кредитор дает денежные средства под залог недвижимости, тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись: “Ипотека в силу закона” .
Если физическое лицо даёт рассрочку платежа, то же своего рода кредит, в ЕГРН вносится запись: “Ипотека в силу договора”.

Эти записи вносятся в раздел “Ограничения прав”.

Продажа квартиры через ипотеку. Расчет по сделке

Для продавца квартиры за счет кредитных средств банка важен следующий момент: если залог в пользу банка регистрируется до получения продавцом денежных средств, возникает ситуация, что права собственности уже переведены на покупателя, залог в пользу банка уже зарегистрирован, а продавец денег за квартиру еще не получил!

Банковские кредиторы, не разрешают регистрировать двойное обременение, то есть и в пользу банка и в пользу продавца.

Однако, на этих условиях происходит сотни тысяч сделок у нас в стране. И всё нормально. Продавец получает полный расчет после получения покупателем документов из Росреестра.

Но вот в 2014 году, когда ставки по ипотеке взлетели за один день, некоторые маленькие банки отказались выдавать кредит покупателю на старых условиях, несмотря на то, что права собственности уже были переведены на покупателя.
И продавцы остались с большой проблемой!
Конечно, если покупатель был адекватный, договор купли-продажи расторгался по обоюдному решению сторон.
А если нет?
Да еще, по глупости, продавец передал квартиру покупателю до момента получения полного расчета!

Если ваш покупатель квартиры – ипотечник, важным является заранее выяснить у него:
1. При каких условиях ( на каком этапе сделки) ему будут зачислены кредитные средства.
2. При каких условиях (на каком этапе сделки) эти средства будут перечислены или переданы наличным путём продавцу.

Продажа квартиры через ипотеку. Электронная сделка

Еще одной сложностью продажи квартиры по ипотеке является часто предлагаемая и даже навязываемая банками электронная сделка. То есть оформление договора купли-продажи и заявления в Росреестр на переход права к покупателю в электронном виде.
Это платная услуга и банки на ней зарабатывают.
Подача документов Росреестр в электронном виде сокращает сроки проведения сделки. Регистрация происходит в течении 3-х рабочих дней. (вместо 9 дней).

В чем суть электронной сделки?

Договор купли-продажи не переносится на бумагу, а подписывается сам электронный документ вашей электронной цифровой подписью )ЭЦП).

То есть, сначала происходит выпуск ЭЦП. Затем подписывается договор.
Для оформления сделки в электронном виде многие банки и сторонние IT компании разработали специальное программное обеспечение.

Так вот, подписание договора может происходить в двух вариантах:
1. специалист, оформляющий электронную сделку, распечатает вам договор для ознакомления, затем вам придет на телефон (банковское приложение) сообщение о подписании договора и вы должны будете “нажать” кнопку.
Что вы фактически подписываете – остается загадкой.

2. специалист, оформляющий электронную сделку, высылает вам электронный вариант договора и вместе с ним “кнопку”, т.е вы можете ознакомиться с договором и его подписать.

Какие осложнения могут быть при оформлении сделки в электронном виде?

1. отказ в выпуске электронной цифровой подписи;
2. ошибки в фактически подписанном договоре;
3. невозможность отозвать документы из Росреестра по личному заявлению, так как такое заявление тоже нужно подать в электронном виде. Банк в этом не заинтересован.
   

Как происходит расчет с продавцом при продаже квартиры по ипотеке

Расчет с продавцом при продаже квартиры по ипотеке происходит на условиях банка. Во всех банках условия разные. Очень редко допускается расчет наличными.
Чаще всего сейчас используются разные виды аккредитивов.
Этот способ предполагает размещение средств покупателя (личных и кредитных) на номинальном счете, который открывается в пользу продавца.
Раскрыть такой счет можно только при условии!

Чаще всего условием открытия счета является предоставление продавцом зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи (если он составлялся в бумажном виде).
При электронной форме сделки, сведения о регистрации поступают в банк по электронным каналам, и с номинального счета перечисляются напрямую на счет продавца.

Ипотека и материнский капитал

Есть еще один серьёзный нюанс при продаже квартиры по ипотеке. Очень часто теперь покупатели имеют (и хотят применить) материнский(семейный) капитал. Эти средства дополняют ипотечные двумя способами:
1. На сумму этих средств увеличивается кредит и после сделки средства маткапитала используются для погашения кредита.
2. При достижении ребёнком 3-х летнего возраста, средства маткапитала могут быть переведены напрямую продавцу. В том случае продавец ждет деньги примерно полтора месяца.

Риски продавца при продаже через ипотеку

Подведём итог. При продаже недвижимости по ипотеке (за счет кредитных средств, выдаваемых под залог недвижимости) продавец рискует:
1. Остаться без квартиры и денег:
2. Долго ждать средства материнского капитала (если он используется покупателем для оплаты);
3. Допустить ошибки при электронной форме сделки;
4. Лишиться возможности приостановки регистрации по личному заявлению.

ШАБЛОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПО ИПОТЕКЕ > > >

Рубрики сайта:

---