Как происходит купля-продажа квартиры – хороший вопрос для продавцов и для покупателей.
Ведь процедура регламентирована законом и нужно ее соблюсти в обязательном порядке, иначе неприятностей не обойтись.
Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной формы, определенной законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.
Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена ( с 01.10.2013 г), поэтому на многостраничных договорах купли продажи нет печати Росреестра на склейке листов.
Как происходит купля-продажа квартиры
Квартира (сейчас в ЕГРН помечена как жилое помещение) – это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:
- Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровый номер
- Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный – договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом( на 06.2022). - Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность – договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. ( ст.42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)
При отчуждении доли одним из участников долевой собственности другому или третьим лицам – нотариальная сделка в обязательном порядке.
Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности – они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. ( законный режим собственности супругов – общая совместная собственность);
- Расписка о передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору купли-продажи.
- В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.
- Переход права собственности от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца, которое он подает вместе с договором купли-продажи в Росреестр. Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом от продавца заявление в Росреестр о переходе права не требуется.
- Право собственности на Покупателя регистрируется на основании заявления и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
ЕГРН ведет Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
- Покупателю выдается Выписка из ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 – отменено!)
- Документы в Росреестр можно подать через МФЦ, который является посредником между участниками сделки и регистрирующим органом.
Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122″О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости“.
Как происходит купля продажа квартиры (сделка)
- Чтобы при продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.
- Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания основного Договора купли-продажи .
Чтобы письменные договоренности были выполнены – заключается Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток.
Составить договоры для сделки можно самостоятельно, нет требования об обязательном их составлении юристом.
Рекомендую использовать для составления предварительного договора купли-продажи квартиры Конструктор договоров, он “соберет” в зависимости от ваших условий сделки документ, максимально соответствующий вашей ситуации. ОЧЕНЬ удобно!
Заказать составление индивидуального шаблона договора купли-продажи под ваши условия сделки вы можете нашим юристам. Подробнее об условиях и цене услуги прочтите ЗДЕСЬ. - Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки. Перечень документов для сделки зависит от условий оплаты.
Покупателю необходимо и достаточно предъявить перед сделкой Выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений, заказать ее теперь можно через сайт ГОСУСЛУГ.
По требованию покупателя предоставьте ему:
– согласие на продажу от супруга (если продается имущество нажитое в браке, но зарегистрированное на одного супруга);
– справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии (зарегистрированные лица не мешают сделке, просто пропишите их в договоре);
– справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт(этот долг переходит на приобретателя);
- Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи. Вы можете заказать составление Договора купли-продажи и Акта приема-передачи нашим юристам.
Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности
Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.
За регистрацию права собственности покупатель(и) должен оплатить государственную пошлину:
- Оплачивается госпошлина 2000.0 рублей( эта сумма на всех покупателей);
- Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно подать через МФЦ.
Если ваша сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, вы можете подать документы в Росреестр через него;
Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке
Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную.
Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке вместе с заявлением от покупателя о регистрации ипотеки (залога).
Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.
Расчет по ипотечным сделкам (как правило) происходит уже после регистрации прав на нового собственника.
Часто крупные банки предлагают оформить сделку в электронном виде.
Для этого для участников сделки выпускаются электронные цифровые подписи (ЭЦП).
В этом случае договор будет изготовлен в цифровом виде, его конечно можно распечатать, но юридическую значимость он приобретет только после удостоверения его тождественности нотариусом.
Как происходит подписание договора купли продажи квартиры
Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Требование о проставлении подписи под договором в присутствии специалиста МФЦ нет.
Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись.
И договор при этом вступает в законную силу.
Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
Заявление вам подготовит специалист МФЦ, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.
Защита добросовестного приобретателя
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” и ГК РФ.
Теперь приобретатель недвижимости, который полагался на данные из ЕГРН, признается добросовестным приобретателем.( ст.8.1, п.6 ГК.РФ)
Прочтите полезную статью:Что такое обременение квартиры
Кроме того, добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь при утрат прав собственности на единственное жилье. (ст 68.1 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”)
Всегда рада разъяснить. Автор
