Как происходит купля-продажа квартиры

Как происходит купля-продажа квартиры – хороший вопрос для продавцов и для покупателей.
Ведь процедура регламентирована законом и нужно ее соблюсти в обязательном порядке, иначе неприятностей не обойтись.

Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной  формы, определенной  законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.

Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена ( с 01.10.2013 г), поэтому на многостраничных договорах купли продажи нет печати Росреестра на склейке листов.

Как происходит купля-продажа квартиры

Квартира (сейчас в ЕГРН помечена как жилое помещение) – это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:

  • Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровый номер 
  • Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
    Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный – договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом( на 06.2022).
  • Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность – договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. ( ст.42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)
    При отчуждении доли одним из участников долевой собственности другому или третьим лицам – нотариальная сделка в обязательном порядке.

Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности – они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. ( законный режим собственности супругов – общая совместная собственность);

  • Расписка о передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору купли-продажи.
  • В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца, которое он подает вместе с договором купли-продажи в Росреестр. Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом от продавца заявление в Росреестр о переходе права не требуется.
  • Право собственности на Покупателя регистрируется  на основании заявления  и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый  государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
    ЕГРН ведет Росреестр –  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
  • Покупателю  выдается  Выписка из  ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 – отменено!)
  • Документы в Росреестр можно подать через МФЦ, который является посредником между участниками сделки и регистрирующим органом.

Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122″О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.


Как происходит  купля продажа квартиры (сделка)

  • Чтобы при  продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.
  • Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания основного Договора купли-продажи .
    Чтобы письменные договоренности были выполнены – заключается  Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток.
    Составить договоры для сделки можно самостоятельно, нет требования об обязательном их составлении юристом.
    Рекомендую использовать для составления предварительного договора купли-продажи квартиры Конструктор договоров, он “соберет” в зависимости от ваших условий сделки документ, максимально соответствующий вашей ситуации. ОЧЕНЬ удобно!
    Заказать составление индивидуального шаблона договора купли-продажи под ваши условия сделки вы можете нашим юристам. Подробнее об условиях и цене услуги прочтите ЗДЕСЬ.
  • Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки. Перечень документов для сделки зависит от условий оплаты. 
    Покупателю необходимо и достаточно предъявить перед сделкой Выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений, заказать ее теперь можно через сайт ГОСУСЛУГ.
    По требованию покупателя предоставьте ему:
    – согласие на продажу от супруга (если продается имущество нажитое в браке, но зарегистрированное на одного супруга);
    – справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии (зарегистрированные лица не мешают сделке, просто пропишите их в договоре);
    – справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт(этот долг переходит на приобретателя);
  • Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи. Вы можете заказать составление Договора купли-продажи и Акта приема-передачи нашим юристам.

Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности

Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.
За регистрацию права собственности покупатель(и)  должен оплатить государственную пошлину:

  • Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно подать через МФЦ.
    Если ваша сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, вы можете подать документы в Росреестр через него;

Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке

Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную.
Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке вместе с заявлением от покупателя о регистрации ипотеки (залога).

Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.

Расчет по ипотечным сделкам (как правило) происходит уже после регистрации прав на нового собственника.

Часто крупные банки предлагают оформить сделку в электронном виде.
Для этого для участников сделки выпускаются электронные цифровые подписи (ЭЦП).
В этом случае договор будет изготовлен в цифровом виде, его конечно можно распечатать, но юридическую значимость он приобретет только после удостоверения его тождественности нотариусом.

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Требование о проставлении подписи под договором в присутствии специалиста МФЦ нет.

Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись.
И договор при этом вступает в законную силу.
Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
Заявление вам подготовит специалист МФЦ, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.

Защита добросовестного приобретателя

01.01.2020 года вступили в силу поправки в ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” и ГК РФ.

Теперь приобретатель недвижимости, который полагался на данные из ЕГРН, признается добросовестным приобретателем.( ст.8.1, п.6 ГК.РФ)
Прочтите полезную статью:Что такое обременение квартиры
Кроме того, добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь при утрат прав собственности на единственное жилье. (ст 68.1 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”)

Всегда рада разъяснить. Автор



Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.