Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости  нужен для письменного оформления устных договоренностей между продавцом и покупателем об условиях сделки.
В дополнение к нему составляется соглашение о задатке, для финансового скрепления выполнения условий сделки всеми участниками.
Предварительный договор купли-продажи квартиры —  является проектом сделки и существенно облегчает ее дальнейшее  течение.

На его основе затем составляется основной договор купли-продажи недвижимости.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года. Разъяснения даю на основании практического опыта сопровождения сделок и знаний требования законодательства в части сделок с недвижимостью.

Задать вопрос

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Для составления предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома(ИЖС), земельного участка) совсем не обязательно обращаться к юристам или риэлторам.
Составить такой договор по-силе каждому.
Но это не значит, что это простой договор.
Он сложный!
Потому что нужно учесть много различных обстоятельств, существенно влияющих на сделку. И очень часто эти обстоятельства упускаются из виду.
А ведь очень важно договориться обо всем «на берегу». Наверняка вы знаете об этом из жизненного опыта.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости . Значение  

Предварительный договор  купли-продажи в сделках с недвижимостью — это надежный юридический инструмент.
Ведь такая сделка требует долгосрочной подготовки, как правило в течении 2-3 недель, а то и более.

Часто, участники сделки купли-продажи недвижимости, недооценивают значимость предварительного договора, считая его лишней волокитой. Это происходит потому, что они  не понимают зачем он нужен.

К тому же часто просто не знают как его составить, а обращаться к  юристам —  накладно

Давайте разберемся подробнее.

Подписание предварительного договора необходимо чтобы:

• закрепить цену недвижимости, Продавцу всегда хочется ее повысить;
• прописать размер задатка, который обеспечит выполнение договоренностей;
• прописать, какие документы должен подготовить Продавец для Росреестра и сроки их предоставления Покупателю для изучения;
• прописать сроки снятия жильцов с регистрационного учета (в сделках с жилыми помещениями);
• прописать сроки подписания основного Договора купли-продажи;
• прописать порядок, способ передачи денег и сроки оплаты цены;
• прописать сроки приема-передачи недвижимости, освобождения  жилой недвижимости от жильцов и вещей продавца, и передачи ключей;
• прописать штрафные санкции в случае нарушения сроков выполнения обязательств сторонами сделки;
• прописать мебель и бытовую технику, которая остается в квартире.
  Читайте специальную статью: » Как купить квартиру с мебелью и правильно оформить»
• прописать, кто будет оплачивать услуги нотариуса, если ваш основной договор купли-продажи требует удостоверения у него.
• прописать сроки подачи ДКП на государственную регистрацию сделки.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Вступление в законную силу

• Предварительный договор вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки, при условии если оформление основного договора купли-продажи не требует его обязательного удостоверения нотариусом.
  Нотариальной сделки в обязательном порядке требует продажа недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, и продажа отдельных долей из долевой собственности.
  Однако, органы опеки и попечительства принимают предварительный договор купли-продажи ( для выдачи разрешения на продажу) в простой письменной форме.
• Если  договоренности с Продавцом будут прописаны на бумаге, вы можете рассчитывать на их выполнение.
  В противном случае — увы, потраченных нервов вам не избежать, велика вероятность несостоявшейся сделки или изменение ее условий.
• Предварительный договор также серьёзно укрепляет позиции Покупателя, если вдруг Продавец обращается с иском в суд о расторжении Договора купли-продажи по надуманным обстоятельствам ( типа  он не успел обдумать сделку и т.д) Поэтому не стоит игнорировать Предварительный договор купли-продажи недвижимости.
  Вернее —  его необходимо заключать обязательно!!!

Предварительный договор. Шаблон (образец)

Важным разделом п ДКП является описание оплаты за объект недвижимости.
Нужно указать не только сроки, но и способ оплаты. А так же обременение в пользу продавца, в случае оплаты после государственной регистрации сделки в Росреестре или продажи в рассрочку.

Все ниже перечисленные сделки, имеют свои нюансы:

• Покупаем по ипотеке (за счет кредитных средств);
• Покупаем за счет средств Материнского(семейного) капитала;
• Покупаем квартиру, которая находится в залоге;
• Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца (ребенка);
• Покупаем квартиру за счет собственных средств;

Для составления предварительного договора можно использовать наш шаблон (образец)

Для получения цельной картины сделки купли-продажи недвижимости, скачайте мое бесплатное пособие по сделкам с недвижимостью.
Информация вам буде исключительно полезной.
Это азы науки о проведении сделок с объектами недвижимости. Всего 30 страниц.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости  и соглашение о задатке

Если обязательства, прописанные в предварительном договоре купли-продажи квартиры скрепляются задатком,  необходимо составить специальный документ, разъясняющий суть этого платежа — Соглашение о задатке.

Дополнительная статья: Задаток за квартиру

 PS. Если  сроки подготовки к сделке очень большие — на основании предварительного  договора можно зарегистрировать в РОСРЕЕСТРе обременение в пользу Покупателя, но об этом необходимо прописать в тексте предварительного договора и обратиться с заявлениями о регистрации обременения в пользу покупателя через МФЦ.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры(недвижимости)

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать.
Если сторона договора нарушила  условия договора, то есть передумала покупать или продавать, то ее можно понудить к заключению основного договора купли-продажи через суд или  взыскать издержки на подготовку к сделке.

Сколько действует предварительный договор купли-продажи квартиры(недвижимости)

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) может быть указан конкретно до определенной даты или «до исполнения». Очень важным является указание в нем даты заключения основного договора купли-продажи.
В момент подписания основного договора, предварительный договор купли-продажи становится исполненным (прекращает своё действие).

Всегда рада разъяснить . Автор

Спасибо. Узнал новое.