Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Занижение цены в договоре  купли-продажи недвижимости  или завышение цены –  нередкая ситуация в сделках купли-продажи.
Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. :-)

Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре  или завышение цены в договоре.

Занижение цены в договоре купли-продажи

Покупатели  недвижимости могут столкнуться  с предложением Продавца  сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов ( что понятное дело является налоговым преступлением) или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены недвижимости

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.

В каких же случаях Продавец “попадает на налоги” и когда их платить не надо?

Продавец НЕ платит налоги если:

• приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре – налог он не платит.
  Это правило распространяется с 01.01.2020 г на продажу единственного жилья, приобретенного после указанной даты.
• не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи  квартиры равна или менее покупной.
• приобрел квартиру в собственность  в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.
• Готовятся поправки в Налоговый кодекс освобождающий от уплаты налогов от продажи единственного жилья семьям с двумя детьми. При условии покупки другого жилья в течении календарного года ( прим. Автора)

Продавец  будет платить налоги если:

• сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

• (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
• (цена в договоре продажи минус  цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным или подаренным  квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.

Подробнее о налогах > > >

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены в договоре для покупателя недвижимости

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре  3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?

Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь  цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если в сделке участвуют супруги – каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 – каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.

Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение в договоре цены для продавца недвижимости

Другая возможная ситуация – это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.
Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.
Ситуация была напряженная, почти скандальная

В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку.

Сделка состоялась. Покупатель получил “разрушенную” квартиру. Продавец снял все розетки и линолеум, скрутил все краны.

Через   несколько месяцев Покупатель обратился в суд  с иском о возврате излишне уплаченных средств и суд его удовлетворил.

Уж как Продавец эти деньги возвращал – не знаю.
Но прецедент такой был.

Завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Еще одна, часто встречающаяся ситуация – завышение цены.

Просит об этом Продавца ипотечник, Покупатель не имеющий собственных средств на первоначальный взнос, при покупке квартиры за счет кредитных средств. А это как правило 20% от цены, в некоторых банках- 10%.

И если Вам не нужно будет уплачивать подоходный налог с продажи – можно и допустить такую ситуацию, но при условии:

• Расписка на сумму завышения, которую вам придется написать, должна быть уничтожена, после того, как банковский специалист снимет с нее копию.
• Покупатель сможет договориться с оценщиком о нужной сумме оценки( то есть на цену в договоре, а это не всегда возможно !!!)
• При звонке из службы безопасности банка – Вы назовете цену, указанную в договоре, а не реальную
• Все объявления с фактической ценой будут сняты с сайтов объявлений, иначе банк может засомневаться и отказать в выдаче кредита.

Чем опасно завышение цены в договоре для продавца недвижимости

• Если Вы ошиблись по обязательству уплаты подоходного налога –  завышение ведет к увеличению суммы отчислений
• Если не уничтожена расписка, она может попасть в налоговую службу, может по ошибке Покупателя, а может специально, а последствия непредсказуемы.
• Если договор будет расторгнут по решению суда, суд обяжет вас ввернуть Покупателю всю сумму, указанную в договоре.

В любом случае изменения в договоре  фактической цены за недвижимость   – очень плохая ситуация !
Настоятельно НЕ рекомендую соглашаться на предложения о занижении или завышении цены в договоре купли-продажи недвижимости от другой стороны сделки!

---

Всегда рада разъяснить. Автор
Моя страница во ВК :  https://vk.com/exspertrieltor