Доли детям при покупке квартиры выделяются по желанию родителей или по требованию закона.
По требованию закона доли детям в жилье выделяются в связи с применением государственных или муниципальных субсидий на улучшение жилищных условий семей с детьми.
В этом случае доли детям можно выделить сразу при покупке.
Если дополняются кредитные средства, или по иным обстоятельствам, дети не включаются в договор купли-продажи, тогда доли выделяются после.
Доли детям при покупке квартиры
В этой статье рассмотрим выделение долей детям сразу при оформлении договора купли-продажи квартиры.
Очень часто такие сделки оформляются нотариально из-за ошибочного понимания требований закона.
Нотариальные сделки очень дорогие и если у участников есть сомнения в форме договора купли-продажи, они, как правило идут за консультацией к нотариусу.
И им уж точно в услуге не откажут.
При этом большинство сделок при покупке долей в праве собственности на жилье можно оформить без нотариуса.
Закон о форме сделки при покупке долей детям
Сделки с недвижимостью регулируются ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости (-далее «Закон о регистрации«)».
Поскольку в вашей сделке применяются средства государственной субсидии, так же нужно опираться на требования использования средств государственной поддержки (законы или подзаконные акты).
Кроме того, покупка недвижимости родителями-супругами требует выполнения норм Семейного кодекса.
Доли детям при покупке квартиры по закону о регистрации
В законе о регистрации недвижимости есть только одна статья, которая прямо указывает на сделки с несовершеннолетними — эта статья 54.
В ней есть требование обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи в сделке по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, которая принадлежит несовершеннолетним.
То есть, если несовершеннолетний ребёнок действует на стороне продавца, договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариуса.
Обращаю ваше внимание, в вышеуказанной статье есть требование об обязательном удостоверении сделки при отчуждении(продаже) детской недвижимости.
Приобретение недвижимости несовершеннолетним детям не требует обязательного удостоверения ДКП у нотариуса.
Доли детям при покупке квартиры по материнскому капиталу
Очень часто родители, не зная о возможности оформления сделки покупки жилья с применением материнского капитала без нотариуса, тратят 20 000 -30 000 из семейного бюджета зря.
Требования к приобретению жилья описаны в ФЗ- 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей».
Требование по оформлению покупки прописаны в статье 10 этого закона.
В нем нет указания на обязательную нотариальную сделку.
(То есть, можно детям выделить доли менее 6 м.кв. на человека. Примечание Автора)
Оформление родительских долей при выделении долей детям
Самая частая ошибка в договоре купли-продажи, которая приводит к приостановки регистрации сделки и требованию регистратора нотариального оформления ДКП, это раздел совместно нажитого имущества супругов-родителей.
Семейный кодекс РФ требует оформление совместно нажитого имущества супругов в совместную собственность.
Применение средств субсидии требует оформления родителям отдельных долей.
Очень часто, не понимая нюансов, оформляются отдельные доли родителям, за которые уплачены средства целевой субсидии и совместных средств.
Таким образом в ДКП появляются элементы брачного договора, описывающего раздельный режим собственности на приобретенное в браке недвижимое имущество.
На основании статьи 38 Семейного кодекса РФ раздел совместно нажитого имущества оформляется нотариально.
Договор купли-продажи квартиры с детскими долями
Чтобы не потребовалось удостоверять договор купли-продажи квартиры с детскими долями, нельзя допустить в нем элементов брачного договора, то есть выделения родителям отдельных долей в праве, которые приобретены за счет совместно нажитых средств.
Оформляйте раздельные доли, оплаченные средствами субсидии, на всех членов семьи.
А родительскую долю, оплаченную совместными средствами — оформляйте в совместную собственность. Порядок ведения ЕГРН это позволяет.
Исключение из правил: Если вы выкупаете последнюю долю в праве собственности на квартиру, сделка оформляется нотариально.
Странная норма закона — ст. 42 Закона о регистрации недвижимости.
Договор купли-продажи квартиры на всех членов семьи громоздкий и сложный. Обратитесь за помощью к опытному юристу.
Такой договор либо индивидуального шаблона для его составления можно заказать у нас.
Прочтите полезную статью:
Документы в Регистрационную палату — Росреестр
Всегда рада разъяснить
Если продавец недееспособный или несовершеннолетний ребёнок - тогда это обязательная нотариальная сделка "по вине" продавца.
Во всех остальных случаях договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме, учитывая рекомендации из статьи.
