Покупка квартиры с долями на детей

 Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
Статья актуальна на 2021 год

Покупка квартиры с долями на детей

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей( вернее на владельца сертификата о субсидии), а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке,  и кроме средств субсидии на улучшение жилищных условий семьи используются собственные средства(даже если они ипотечные), тогда  выделение родителям отдельных долей является разделом  совместно нажитого имущества и  подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда  совместная доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.
Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).
7/100 на каждого члена семьи ( если два родителя и два ребенка) и  72\100 в общую совместную долю родителей.
Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.
На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.
НО!
ВНИМАНИЕ —  очень часто бывают НЕЗАКОННЫЕ отказы или приостановки государственной регистрации по инициативе государственного регистратора.
Что сильно осложняет сделку.
Поэтому лучше оформить покупку на владельца сертификата, рассчитаться с продавцом, а затем выделить доли всем членам семьи.
ПОДРОБНЕЕ В ЭТОЙ СТАТЬЕ

Способ второй — с нотариусом.
При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:
1.оформить жилье на родителей или одного из них,
2. рассчитаться с продавцом ( получить госсубсидию — маткапитал или иную, на которую у вас есть сертификат)
3. без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с долями на детей

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности "рука об руку". Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено  более  300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с  2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта - там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном  оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет - значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: - Анастасия Бусько; - Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Покупка квартиры с долями на детей: 27 комментариев

  • 10/08/2020 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Сергея.
    У вас в разрешении на продажу должны указаны доли в новом жилье.
    Не понятно, у вас в проданной квартире ведь доли детям выделены?

  • 09/08/2020 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте….Продали квартиру за 5000000 выделили детям по 1/32 доли , затем купили дом за 4000000 сколько нам нужно выделить доли для детей для опеки…

  • 16/01/2020 в
    Постоянная ссылка

    Спасибо. Решили сделать брачный договор и выделить доли детям в ДКП

  • 14/01/2020 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Дины. ( затраты примерные, цены г. Тюмени)
    Исключить нотариуса в вашей сделке не получится, а уменьшить затраты можно:
    оформите сейчас единоличную собственность на одного из супругов, при этом ему придется дать нотариальное обязательство о наделении долями членов семьи ( в обл. центах цена 1500 р), другому супругу нужно сделать согласие на залог квартиры (совместно нажитого в браке имущества) в банк ( примерно 1500 р).
    А затем без нотариуса можно выделить доли. При этом опять заплатить госпошлину 2000 р за регистрацию долевой собственности.
    Или сразу оформить нотариальный договор купли-продажи ( цена сост. дкп 5000 плюс госпошлина 0.5% от цены квартиры).
    Другой вариант: ДКП в простой письменной форме плюс Брачный нотариальный договор ( примерно 12000 р).
    Сами решайте, какой вариант вам подходит.
    Что касается оформления дкп в простой письменной форме с общей супружеской долей — мне пишут из некоторых регионов, что ПФР отказывает в перечислении денег по таким договорам, ссылаясь на то, что средства МСК не являются совместно нажитыми и доля, приобретенная за их счет не может быть общей.
    Пробуем выделять эти доли отдельно. Имеем уже успешные результаты, но и отказы так же.
    В общем у Росреестра нет единой методики регистрации таких сделок.

  • 13/01/2020 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Подскажите как лучше сделать? Приобретаем квартиру в ипотеку+ хотим использовать мк, как первоначальный взнос. Как лучше оформить в собственность между супругами(долевую или совместную) или сразу выделить доли всем и детям тоже? Банк говорит, что при выделении долей, сделка совершается через нотариуса. Нотариус говорит, что нужно делать брачный договор или сделку с элементами брачного договора. Как лучше оформить через нотариуса и можно ли оформить сделку без брачного договора?

  • 30/10/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Светланы.
    Обязательно выделите разные доли родителям, приобретенные за мск, а то ПФР отказывает в перечислении денег.
    Лучше всего оформить единоличную собственность на одного родителя, а потом выделить доли (без нотариуса).

  • 30/10/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте…подскажите пжл как нам лучше поступить, мы покупаем квартиру за наличный расчет + МК, какие документы и какой договор нам нужен? Нужно выделить доли родителям и троим детям…стоимость квартиры 3 млн 200 тыс руб где можно скачать подобный договор? юристы запрашивают приличную сумму…

  • 27/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Артема.
    Вам нужно составить два договора. Земельный участок вы покупаете по договору купли-продажи на собственные деньги.
    Без нотариуса можно оформить в любом из описанных вами вариантов сделки.

  • 27/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Подскажите пожалуйста. Мы хотим купить дом с земельным участком за материнский капитал. Мы с женой состоим в законном браке и у нас 3-е детей.
    1) Как нам лучше оформить договор (выделить всем доли сразу или же оформить на одного из супругов а выделить доли потом отдельно)? Что бы избежать расходов на нотариуса
    2) Насколько я знаю покупать земельный участок на мат капитал нельзя, как нам быть в этой ситуации? Отдельно купить дом а на земельный участок составить дарение?

    Спасибо

  • 25/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Покупаем дом с обязательным выделением доли детям по 1/10 , могу ли я оформить половину дома на брата или обязательно оформлять оставшиеся доли на себя и мужа?

  • 14/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день!
    Наша семья имеет квартиру в равной долевой собственности (муж, жена, дочь, сын по 25%). Квартира 4-комн, 87м2 в Мурманской области, рыночная стоимость около 3 млн. Планируем в связи с переездом приобрести квартиру в г.Вологда, рассматриваем покупку 2-3 комн квартиры, 65-70 м2, также в равной долевой собственности (по 25% на всех), рыночная стоимость около 4 млн.
    Вопрос 1. Разрешат ООиП продать квартиру в Мурманской области, при предъявлении права собственности на недвижимость в Вологде?
    Вопрос 2. Мы сначала должны предоставить в ООиП право собственности на новую квартиру с долями детей, а только потом получим разрешение на продажу своей квартиры?

  • 29/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ольги.
    Можно оформить право собственности на объект незавершенного строительства.
    Но нужно квартиру поставить на кадастровый учет. Физически она уже существует? Или вашей еще нет?

  • 28/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    У нас кооператив где куплена квартира оплачена полностью .,мы вошли в конкурс построили 5-3секцию а 1-2 достроили до5этажа 10 этажного дома сейчас решаем что нужно создавать 2жска т.к мы в банкротстве но денег нет и типа Лён.обл найдёт донора на достройку .Я хочу узнать любую возможность чтобы у меня рёбёнок неостался без квартиры .Куда я могу обратиться : Конкурсный. Управляющий говорит что квартиры нет и следовательно собственности тоже нет как быть?

  • 27/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день ,!А как мне быть если я купила квартиру используя жилищный сертификат (2договора я и дочь11лет)а дом банкрот

  • 12/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ольга Дмитриевна, извините, но Ваш ответ не отобразился после фразы » но только».

  • 11/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте, Ольга Дмитриевна.
    Вышли на сделку по продаже квартиры и благополучно завершили ее, в том числе и благодаря Вашим многочисленным рекомендациям. Спасибо от души!
    По приказу опеки перевели указанную сумму от доли несовершеннолетнего на его закрытый счет. Теперь собираемся покупать земельный участок и строить дом. Подскажите пожалуйста, существует ли механизм использования денег с этого счета в данном проекте?
    Спасибо.

  • 29/03/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Степана.
    Я не налоговый консультант, поэтому мои статьи носят исключительно информационный характер.
    Если вы с супругой состоите в официальном браке, тогда возможно??? уведомить налоговую о распределении расходов на покупку квартиры между вами и приложить расписку.
    Пойдите по ссылке. Там официальное разъяснения о совместной собственности.
    Наверное можно действовать по аналогии.
    Форму уведомления можно скачать: https://infoexspert.ru/wpm/nalogovyie-vyichetyi-pri-pokupke-nedvizhimosti/soglashenie-o-raspredelenii-rashodov-na-priobretenie-kvartiryi/

  • 28/03/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. А каким образом мне оформить налоговый вычет,если стоимость квартиры 2млн рублей, куплен в совместную долевую собственность с привлечением маткапитала, 2 супруга и 2 детей , в договоре прописано по 1/4 каждому, но не указана цена долей. То есть фактически я передал продавцу 1.5 млн и 0.5 млн маткапитал. Налог вернут только со стоимости моей доли 0.5 млн или по расписке от продавца ,что я оплатил 1.5 млн ?

  • 27/02/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ольги
    Сразу детей включаете в число собственников и регистрируете общую долевую собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме, если конечно со стороны продавца нет причин для нотариальной формы договора(долевая собственность, несовершеннолетний или недееспособный собственник)

  • 27/02/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, а какой алгоритм действий при приобретении квартиры с учетом средств материнского капитала будет более оптимальным, если родители детей в разводе? Квартиру покупает мать без ипотечных средств, 2 детей

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.