Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
Статья актуальна на 2020 год

Покупка квартиры с долями на детей

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.
Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).
7/100 на каждого ребенка и 86\100 в общую совместную долю родителей.
Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 1\10.

А родителям -8\10 в общую совместную собственность.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.
На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.
НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С 01.10.2018 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом.
При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.
НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей?

-Хороший вопрос.
Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:
1.оформить жилье на родителей или одного из них,
2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи,
3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с долями на детей

Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Покупка квартиры с долями на детей: 25 комментариев

  • 13/01/2020 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Подскажите как лучше сделать? Приобретаем квартиру в ипотеку+ хотим использовать мк, как первоначальный взнос. Как лучше оформить в собственность между супругами(долевую или совместную) или сразу выделить доли всем и детям тоже? Банк говорит, что при выделении долей, сделка совершается через нотариуса. Нотариус говорит, что нужно делать брачный договор или сделку с элементами брачного договора. Как лучше оформить через нотариуса и можно ли оформить сделку без брачного договора?

    Ответить
    • 14/01/2020 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Дины. ( затраты примерные, цены г. Тюмени)
      Исключить нотариуса в вашей сделке не получится, а уменьшить затраты можно:
      оформите сейчас единоличную собственность на одного из супругов, при этом ему придется дать нотариальное обязательство о наделении долями членов семьи ( в обл. центах цена 1500 р), другому супругу нужно сделать согласие на залог квартиры (совместно нажитого в браке имущества) в банк ( примерно 1500 р).
      А затем без нотариуса можно выделить доли. При этом опять заплатить госпошлину 2000 р за регистрацию долевой собственности.
      Или сразу оформить нотариальный договор купли-продажи ( цена сост. дкп 5000 плюс госпошлина 0.5% от цены квартиры).
      Другой вариант: ДКП в простой письменной форме плюс Брачный нотариальный договор ( примерно 12000 р).
      Сами решайте, какой вариант вам подходит.
      Что касается оформления дкп в простой письменной форме с общей супружеской долей — мне пишут из некоторых регионов, что ПФР отказывает в перечислении денег по таким договорам, ссылаясь на то, что средства МСК не являются совместно нажитыми и доля, приобретенная за их счет не может быть общей.
      Пробуем выделять эти доли отдельно. Имеем уже успешные результаты, но и отказы так же.
      В общем у Росреестра нет единой методики регистрации таких сделок.

      Ответить
  • 30/10/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте…подскажите пжл как нам лучше поступить, мы покупаем квартиру за наличный расчет + МК, какие документы и какой договор нам нужен? Нужно выделить доли родителям и троим детям…стоимость квартиры 3 млн 200 тыс руб где можно скачать подобный договор? юристы запрашивают приличную сумму…

    Ответить
    • 30/10/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Светланы.
      Обязательно выделите разные доли родителям, приобретенные за мск, а то ПФР отказывает в перечислении денег.
      Лучше всего оформить единоличную собственность на одного родителя, а потом выделить доли (без нотариуса).

      Ответить
  • 27/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Подскажите пожалуйста. Мы хотим купить дом с земельным участком за материнский капитал. Мы с женой состоим в законном браке и у нас 3-е детей.
    1) Как нам лучше оформить договор (выделить всем доли сразу или же оформить на одного из супругов а выделить доли потом отдельно)? Что бы избежать расходов на нотариуса
    2) Насколько я знаю покупать земельный участок на мат капитал нельзя, как нам быть в этой ситуации? Отдельно купить дом а на земельный участок составить дарение?

    Спасибо

    Ответить
    • 27/07/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Артема.
      Вам нужно составить два договора. Земельный участок вы покупаете по договору купли-продажи на собственные деньги.
      Без нотариуса можно оформить в любом из описанных вами вариантов сделки.

      Ответить
  • 14/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день!
    Наша семья имеет квартиру в равной долевой собственности (муж, жена, дочь, сын по 25%). Квартира 4-комн, 87м2 в Мурманской области, рыночная стоимость около 3 млн. Планируем в связи с переездом приобрести квартиру в г.Вологда, рассматриваем покупку 2-3 комн квартиры, 65-70 м2, также в равной долевой собственности (по 25% на всех), рыночная стоимость около 4 млн.
    Вопрос 1. Разрешат ООиП продать квартиру в Мурманской области, при предъявлении права собственности на недвижимость в Вологде?
    Вопрос 2. Мы сначала должны предоставить в ООиП право собственности на новую квартиру с долями детей, а только потом получим разрешение на продажу своей квартиры?

    Ответить
  • 27/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день ,!А как мне быть если я купила квартиру используя жилищный сертификат (2договора я и дочь11лет)а дом банкрот

    Ответить
    • 28/04/2019 в
      Постоянная ссылка

      У нас кооператив где куплена квартира оплачена полностью .,мы вошли в конкурс построили 5-3секцию а 1-2 достроили до5этажа 10 этажного дома сейчас решаем что нужно создавать 2жска т.к мы в банкротстве но денег нет и типа Лён.обл найдёт донора на достройку .Я хочу узнать любую возможность чтобы у меня рёбёнок неостался без квартиры .Куда я могу обратиться : Конкурсный. Управляющий говорит что квартиры нет и следовательно собственности тоже нет как быть?

      Ответить
  • 11/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте, Ольга Дмитриевна.
    Вышли на сделку по продаже квартиры и благополучно завершили ее, в том числе и благодаря Вашим многочисленным рекомендациям. Спасибо от души!
    По приказу опеки перевели указанную сумму от доли несовершеннолетнего на его закрытый счет. Теперь собираемся покупать земельный участок и строить дом. Подскажите пожалуйста, существует ли механизм использования денег с этого счета в данном проекте?
    Спасибо.

    Ответить
  • 28/03/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. А каким образом мне оформить налоговый вычет,если стоимость квартиры 2млн рублей, куплен в совместную долевую собственность с привлечением маткапитала, 2 супруга и 2 детей , в договоре прописано по 1/4 каждому, но не указана цена долей. То есть фактически я передал продавцу 1.5 млн и 0.5 млн маткапитал. Налог вернут только со стоимости моей доли 0.5 млн или по расписке от продавца ,что я оплатил 1.5 млн ?

    Ответить
  • 27/02/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, а какой алгоритм действий при приобретении квартиры с учетом средств материнского капитала будет более оптимальным, если родители детей в разводе? Квартиру покупает мать без ипотечных средств, 2 детей

    Ответить
    • 27/02/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Ольги
      Сразу детей включаете в число собственников и регистрируете общую долевую собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме, если конечно со стороны продавца нет причин для нотариальной формы договора(долевая собственность, несовершеннолетний или недееспособный собственник)

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Яндекс.Метрика