- Регистрация сделок с недвижимостью
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру
- Как выглядит свидетельство о регистрации права собственности
- Где номер свидетельства о регистрации права собственности
- Практическое применение свидетельства о государственной регистрации права в сделках с недвижимостью
- История из практики автора статьи
Свидетельство о регистрации права собственности — это условно достоверный документ.
-А я думал это самый главный документ на недвижимость!
-Нет. Ты ошибался.
И не ты один.
Некоторые собственники выбросили договор купли-продажи в мусорную корзину, а Свидетельство о регистрации права собственности трепетно хранят до сих пор.
Разберемся подробно на основании ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Регистрация сделок с недвижимостью
Все сделки по переходу права собственности на объекты недвижимости контролируются государством.
Для этого ведется Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
Этот реестр включает в себя данные об объекте недвижимости, правообладателях, правах и обременениях прав.
То есть не достаточно право собственности установить на основании право устанавливающего документа (договора, решения суда, распоряжения администрации, свидетельства о праве на наследство), его еще нужно зарегистрировать.
При регистрации права собственности на право устанавливающий документ государственным регистратором с 31.01.1998 года до 29.06.2022 года заносилась регистрационная надпись.
Ранее на такой документ ставилась надпись БТИ (или администрации).
Вот пример регистрационных надписей на реальном договоре купли-продажи:
- регистрация договора ( до 01.10. 2013 г подлежал регистрации)
- регистрация права собственности на нового владельца
- регистрация ипотеки
- надпись об исправлении ошибки
После вышеуказанной даты к государственному регистраторы поступает не оригинал правоустанавливающего документа, а его скан-образ, удостоверенный электронной цифровой подписью делопроизводителя МФЦ или офиса приема-выдачи документов Росреестра. Поэтому факт регистрации права собственности подтверждается только выпиской из ЕГРН.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности сейчас не выдают ( с 15.06.2016 г)
Его упразднили, за ненадобностью.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдавалось как правоподтверждающий документ, т.е этот документ подтверждал сведения внесенные в два реестра — ЕГРП (Единый государственный реестр прав — работал до 01.01.2017 г) и ГКН — государственный кадастр недвижимости.
02.01.2017 г произошло объединение этих реестров в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
НО!
При внесении изменений в ЕГРП и ГКН закон не обязывал собственника менять Свидетельство о государственной регистрации права!
Поэтому много свидетельств содержат устаревшие данные.
Например:
Супруги развелись и один из них разделил совместно нажитое имущество по суду, так как квартира была оформлена на одного из них.
На основании решения суда он зарегистрировал долевую собственность.А старое свидетельство о праве собственности так и осталось на руках у бывшего единоличного собственника!
То есть по факту человек теперь владеет 1\2 долей в праве общей долевой собственности, а предъявляет покупателю документ, подтверждающий единоличную собственность.
То есть на дату выдачи свидетельство о государственной регистрации права содержало достоверную информацию, а через некоторое время — стало недостоверным.
Чтобы исключить всякого рода мошенничества с этим документом — его отменили.
С 02.01.2017 года единственным доказательством зарегистрированного права собственности на недвижимость является запись об этом в ЕГРН.
-Как же узнать есть такая запись или нет?
-Получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости за деньги, можно бесплатно через сайт Госуслуги получить онлайн-выписку, подробнее здесь.
Свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 01.05.2005 года содержат недостоверную информацию о площади квартиры, так как ранее в нее добавлялась площадь лоджий и балконов с уменьшающим коэффициентом.
- В свидетельствах о государственной регистрации права, выданных до 01.03.2008 года указан условный номер объекта недвижимости, а не кадастровый . И даже в переходный период с 01.03.2018 по 01.03.2013 года в свидетельства мог вноситься условный номер, так как на тот момент не всем объектам недвижимости был присвоен кадастровый номер.
- В рамках электронного документооборота между различными ведомствами, в Росреестр постоянно поступают документы и на их основании в ЕГРН заносятся новые сведения.
Например: улицу города стали называть — проспектом. Это изменение адреса.
С 2022 года разногласий в адресах стало очень много.
Произошло массовое изменение названий предметов адресации и появился специальный государственный адресный реестр (ГАР). Теперь разногласий по адресам из ЕГРН и ГПР очень много.
То есть для получения ДОСТОВЕРНЫХ сведений — нужна свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
Именно она содержит самые достоверные сведения об объекте недвижимости, правах на него, арестах,обременениях прав и запретах на регистрационные действия.
Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру ни чем не отличается от правоподтверждающих документов на другие объекты недвижимости.
За исключением указания вида объекта недвижимости.
До сих пор остаются на руках владельцев недвижимости остаются свидетельства о государственной регистрации права. Их много. Ведь свидетельство выдавалось почти 20 лет, с 31.01.1998 года.
Конечно свидетельство подтверждает факт регистрации права собственности, но только на дату его выдачи!
Как выглядит свидетельство о регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права до 01.01.2015 года изготавливалось на ценном бланке различны цветов, а затем на обычной бумаге формата А4.
Вот несколько примеров:
Где номер свидетельства о регистрации права собственности
Номера ценных бланков расположены на титульной стороне, внизу и имеют серию.
Номер бланка на простой бумаге размещен на обороте и может не иметь серии.
Практическое применение свидетельства о государственной регистрации права в сделках с недвижимостью
Конечно, при наличии у продавца недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права нужно изучить.
Оно даёт много ценной информации об истории предыдущей сделки.
Разъяснения по изучению этого документа можно посмотреть в моем видео.
История из практики автора статьи
Встречаемся с продавцом для оформления предварительного договора и передачи задатка в размере 60 000 рублей.
Объект недвижимости — нежилое помещение, цена 2 500 000 рублей.
Со стороны продавца работает риэлтор. Доверяем коллеге, она утверждает что все в порядке.
Продавец ведет себя нервно. У меня возникают сомнения.
Это интуиция. Когда занимаешься оформлением сделок постоянно, что-то подсказывает…
Задаток не передали, хотя продавец настаивал на этом.
Заказали электронную выписку из ЕГРН.
И вот вам результат — арест на основании Решения суда!
Вот и доверяй коллегам.
Доверяй, но проверяй — лучшее правило в сделках с недвижимостью!
Совет риэлтора
Если выписка из ЕГРН получена продавцом в электронном виде, пусть он вам перешлет ее на электронную почту с файлом sig. Это электронная цифровая подпись (ЭЦП). Достоверность этой выписки можно проверить.
Не доверяйте копиям выписки!
Выписку без ЭЦП можно подредактировать.
Ответ для Марины.
Подайте в Росреестр достоверные данные.
Вызывайте кадастрового инженера, от сделает новые замеры и внесет в ЕГРН изменения.
Добрый день! При вступлении в наследство, в выписке ЕГРН на объект недвижимости (садовый дом) было обнаружено полное несоответствие с имеющимися у нас данными (Свидетельство о государственном праве на собственность, Технический паспорт, Договор—купли продажи), в выписке числится баня 21 кв.м, этажность 15. Подали заявление через МФЦ, на исправление технической ошибки в Росреестр. Приходят постоянно отказы на основании невозможности установления достоверных данных в связи с отсутствием инвентарного дела, якобы делали запрос в МОБТИ, но каждый раз происходит одно и тоже. Как быть в этой ситуации? Заранее спасибо.
Ответ для Анонима. Зато у вас теперь есть возможность его продать и денюжку получить)))
БЕЗ МЕНЯ -МЕНЯ ЖЕНИЛИ.В ОТСУТСТВИИМОЕГО ЖЕЛАНИЯ ИМЕТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК-ЗАПРИСЬ И ФАБРИКАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ И ПРИЧВОЕНИЯ КАДАСТРОГО №ЗЕМ УЧАСТКА -ПРОИЗВЕЛИ БЕЗ МОЕГО ВЕДОМА.ПРАВОУСТОНАВЛИВАЮЩИМ ДОКУМЕНТОМ ПОСЛУЖИЛ РАСПОРСЯЖЕНИЕ №3 ПОСЕЛКЕОВОЙ АДМИНИСТРАЦИИ БЕЗ МОЕГО ВЕДОМА.С НАРУШЕНИЕМ фз_Р.Ф. И ОБЛОЖИЛИ ДАНЬЮ ВВИДЕ НАЛОГА НА ИМУЩЩЕСТВО.а зачем нужно спрашивать ?ПЛОТИ И ТОЛЬКО.№52:30:0070005:42. СТРАНА ЧУДЕС!!!
Ответ для Эдуарда.
К сожалению случаи неполной или недостоверной информации бывают. Это очень плохо.
Мои коллеги сталкивались с такими случаями.
Добрый день, хочу поделиться историей, думаю в Вашей практике такого еще не было : купили квартиру в новостройке . собственник был строительный холдинг. все оформили, получили выписку из ЕГРН подтверждающую наши права. На следующий год решили продать эту квартиру для покупки в другом районе. Нашелся покупатель , оформляли через Домклик Сбербанка, покупатель брал ипотеку, сдали документы на регистрацию ДКП в Росреестр , а обратно получили уведомление ,что наша квартира под арестом уже как 3 месяца и регистрация приостанавливается. Покупатель передумал, деньги со счета вернули покупателю. Оказалось ,что в Росреестре , поставили отметку об обременении нашей квартиры по иску Энергосбыта к компании застройщика нашего дома.??? Что самое интересное нас никто об этом не уведомлял и в выписках из ЕГРН никаких обременений по нашей квартире Росреестр не дает!!! Официально она чиста, но при попытке продать , сразу всплывает арест . Вот Вам и достоверность выписки из ЕГРН. Бьемся уже год.