Проверка документов на квартиру – важнейшая часть подготовки к сделке купли-продажи.
Изучить необходимо документы, которые устанавливают права владельца на квартиру, и которые подтверждают, что право собственности зарегистрировано (признано) государством.

Проверка документов на квартиру

Эта статья для покупателей квартиры.

В вашем нелегком деле – поиске подходящего варианта для покупки, все равно наступит момент финального выбора.
То есть вы нашли несколько объектов, которые в общем и целом удовлетворяют вас по цене и качеству.

Да-да, именно несколько!
Потому что при ближайшем рассмотрении обязательно окажется, что некоторые квартиры вы не сможете купить. В связи с разными обстоятельствами, которые трудно или невозможно преодолеть.

Поэтому подберите два, а лучше 3-4 варианта, и пристально поизучайте документы и подробно выясните все обстоятельства сделки.

Прежде чем принять решение об оформлении предварительных договоренностей, передаче задатка или аванса, проведите экспертизу право устанавливающих и право подтверждающих документов на объект недвижимости.

В соответствии с российским законодательством право собственности на объект недвижимости устанавливается на основании документа, выражающего суть сделки.

В сделке купли-продажи квартиры право устанавливающим документом является Договор купли – продажи и Акт приема-передачи.

Так же право собственности может наступить на основании других документов:

решения суда
договора дарения
договора приватизации
брачного договора
свидетельства о праве на наследство
договора мены
договора(соглашения) о выделении доли и др.

Проверка документов при покупке квартиры

Так же, в соответствии с законодательством, права на объекты недвижимого имущества подлежат обязательной регистрации в государственной регистрационной службе – Росреестре, с обязательным внесением данных о возникшем праве или переходе права в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

До 02.01.2017 года велся ЕГРП -единый государственный реестр прав.

До 15.07.2016 года наличие зарегистрированного права подтверждалась – Свидетельством о государственной регистрации права, после указанной даты – выпиской из ЕГРП.
После вступления в силу ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” 02.01.2017 года – единственным доказательством зарегистрированного права собственности на недвижимость является наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН.
Наличие записи о государственной регистрации права подтверждается Выпиской об объекте недвижимости из ЕГРН.

Сведения о правах на недвижимость, возникших до 31.01. 1998 года – хранятся в БТИ или Архиве администрации населенного пункта. Перед продажей таких объектов недвижимости право собственности нужно зарегистрировать в ЕГРН. Сейчас это бесплатная процедура.

Какие документы нужны для проверки квартиры

Документы на недвижимость, имеющиеся у продавца квартиры – это просто кладезь информации.

Но нужно уметь ее анализировать с целью выявления рисков оспоримой сделки. То есть уметь отделять важную информацию от несущественной.

А еще “читать между строк”, вернее каждую строку превращать в абзац, с подробным анализом возможных осложнений при купле-продажи.

Методику такой работы невозможно описать в одной статье.

Поэтому я вам предложу книгу. Вернее две ее первых части.

Часть первая – базовые знания требования законодательства в оформлении сделки и регистрации права собственности.
Скачайте бесплатно.

Часть вторая – “Выявление скрытых рисков в современных сделках купли-продажи недвижимости”. В ней подробно, с примерами из практики, рассказано об изучении документов на квартиру с целью выявления скрытых рисков.

Коих сейчас очень много!!!

Связано это и с частым использованием средств поддержки семей с детьми из государственного бюджета, правильность расходов на которые контролирует прокуратура, а так же электронной регистрацией сделок. Ссылка на вторую часть книги, размещена в первой ее части.

Документы для проверки чистоты квартиры

-А что значит “проверка чистоты”?

-Не знаю ))) Каждый вкладывает в эти слова свой смысл.
В сделках купли-продажи много рисков.
Можно продать абсолютно “чистую” квартиру, но заложить ее в банк перед сделкой.

Выписка из ЕГРН

В современных условиях важнейшим документом для снятия рисков в сделке купли-продажи является выписка из ЕГРН.

Росреестр предоставляет возможность получить несколько выписок. Для покупателя важными являются:

Выписка об объекте недвижимости содержит информацию о арестах, запрете на регистрационные действия и обременения ипотекой, правом проживания несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей.
Выписка о переходе прав, которая даёт информацию о всех предыдущих сделках (перепродажах).

Выписки из ЕГРН можно заказать через личный кабинет на сайте Госуслуги или через МФЦ.
Выписка об объекте недвижимости предоставляется бесплатно и моментально (через сайт госуслуги). Алгоритм получения бесплатной выписки описан в статье.

Как получить информацию о недвижимости из Росреестра бесплатно

Проверка право устанавливающих документов на квартиру

Выше перечисленные правоустанавливающие документы на квартиру, на основании которых было зарегистрировано право собственности с 31.01.1998 года до 29.06.2022 года обязательно содержат регистрационную надпись, штамп о регистрации.

Наличие регистрационной надписи подтверждает, что документ был в руках у государственного регистратора и такой же экземпляр хранится в архиве Росреестра. Копию правоустанавливающего документа собственник всегда сможет запросить из архива (стоит 300 рублей).

Обязательно изучите содержание право устанавливающего документа. Обратите внимание на наличие рассрочки платежа, обременения в пользу продавца, права проживания в квартире третьих лиц.

Проверка права проживания и оплаты коммунальных услуг

Обязательно затребуйте у собственника квартиры справку о зарегистрированных лицах.
Теоретически и практически наличие зарегистрированных лиц не мешает проведению сделки. Важно только прописать их в договоре купли-продажи и указать там сроки снятия их с регистрационного учёта.

Однако, это становится заботой нового собственника. Иногда приходится и в суд обращаться. Ведь регистрация в квартире даёт законное право проживания в ней.

Исключительно важным является проверка лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации, если конечно таковая была.

Лица отказавшиеся от приватизации, но зарегистрированные в квартире, могут восстановить право проживания через суд.

Что касается оплаты коммунальных услуг. Долги прежнего собственника по оплате ЖКХ не переходят на нового владельца.

А вот долги по оплате капитального ремонта многоквартирного дома, будут предъявлены новому собственнику. Так что нужно обязательно убедиться в их отсутствии.

Проверка нарушения прав несовершеннолетних детей

Много жилья сейчас оплачивается за счет средств государственных субсидий на улучшение жилищных условий семей с детьми (материнский(семейный) капитал и др.)
Применение этих субсидий требует выделения долей детям.
Некоторые родители игнорируют это требование закона и продают недвижимость без выделения в ней долей несовершеннолетним.
Сделка по продаже такой недвижимости – будет признана оспоримой! И расторгнута по решению суда.

Не всегда просто убедиться в том, что средства субсидии не применялись. Если маткапитал пошел на погашения ипотечного кредита, то в договоре, который был заключён без применения этих средств, ни чего не прописано. Будьте внимательны!!!

Если вам нужна помощь в выявлении скрытых рисков, вы можете обратиться к нам за этой услугой.

Ольга Слободчикова