Квартира куплена до брака. Как выделить доли детям?

Квартира куплена до брака в ипотеку, затем зарегистрированы брачные отношения, родились дети.
Материнским капиталом погасили часть долга, остальной долг банку выплачивали из совместно нажитых средств.
Как правильно рассчитать размер долей супругам и детям?
Ведь супруг, купивший квартиру до вступления в брак оплачивал первоначальный взнос по ипотеке  за счёт личных средств.

Такая ситуация встречается нередко.
Давайте разберёмся как по честному и по закону правильно выделить доли родителям и детям.

Квартира куплена до брака. Как выделить доли детям

На практике встречается два варианта  зарегистрированной собственности, приобретенной до брака:

• Вариант первый — единоличная собственность.
• Вариант второй — долевая собственность. Квартира оформлена на родителя и ребёнка  от первого брака.

Выделение долей из единоличной собственности

По договорённости супругов выделение долей возможно с регистрацией общей супружеской доли или нет. Привожу примеры:

• Квартира приобретена до брака за 2 000 000 рублей, где 500 000 первоначальный взнос личными средствами, а 1 500 000 рублей — кредитные средства.
  Остаток долга на момент вступления в брак — 500 000 рублей. Долг оплачен средствами материнского капитала. Ребенок 1.
  Тогда оформляется общая долевая собственность: 10/12 доли собственнику квартиры и по 1/12 доле супругу и ребёнку.
• Квартира приобретена до брака за 2 000 000 рублей, где 500 000 первоначальный взнос личными средствами, а 1 500 000 рублей — кредитные средства.
  На момент вступления в брак долг перед банком — 1 500 000 рублей.
  1 000 000 — оплачено из совместно нажитых средств супругов и 500 000 из средств материнского капитала.
  Тогда оформляется общая долевая собственность: 4/12 доли собственнику квартиры, по 1\12 супругу и ребёнку, а 6/12 в совместную собственность супругов.

Шаблон соглашения о выделении долей супругу и детям (ребенку) в добрачной квартире для самостоятельного составления можно получить  на этой странице.

Квартира куплена до вступления в брак. Оформлена в долевую собственность

Конечно такие варианты редки, но в жизни всякое бывает.
Например: квартирой владеет родитель  и ребёнок, получивший долю в наследство. При этом есть необходимость увеличить долю ребенка, так как квартира была ранее оплачена материнским капиталом,
Возможен и другой вариант — увеличение доли старшему ребенку и выделение доли новорожденному ребенку.

В этом случае мы составляем соглашение о выделении долей под ваши индивидуальные условия сделки.
Заказать можно здесь.

Оформление выделения долей без нотариуса

Все сделки по выделению долей в связи с применением материнского капитала можно оформить через МФЦ (то есть без нотариуса).
Исключением является ситуация оформление выделения долей после официального развода.
Если расторжение брака юридически состоялось — выделение долей можно оформить только в нотариальной форме. Так как происходит одновременно и раздел совместно нажитого имущества.( ст.38. Семейного кодекса РФ).

Прочтите полезную статью: Документы для выделения долей