Разделить частный дом на части двум или более хозяевам — это нестандартная задача.
Совсем недавно мы оформляли подобную сделку.
В этой статье мы поделимся с вами практическим опытом и примерами документов, для ее оформления.
Разделить частный дом и землю
Часто владельцы общей собственности хотят официально разделить частный дом, которым они пользуются.
Потому что, если площадь дома позволяет, в нём могут комфортно жить две или даже три семьи.
При этом дом можно реконструировать, сделать дополнительные входы и разделить его на изолированные части для каждого владельца.
Иногда собственники хотят превратить дом в несколько квартир и зарегистрировать на них единоличную собственность.
К сожалению, это невозможно.
Потому что закон не позволяет регистрировать (ставить на кадастровый учёт) отдельные квартиры в индивидуальных жилых домах.
Поэтому, в частном доме на участке для индивидуального жилищного строительства, нельзя оформить собственность на отдельные квартиры.
Если жилой дом расположен на земельном участке с назначением — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), выделить и официально узаконить отдельные квартиры в частном доме , с отдельными кадастровыми номерами, нельзя.
Выделить доли в праве собственности в натуральном виде можно.
Для этого участники общей собственности должны договориться о том, как будут использовать части дома и земельного участка.
Свои договоренности они должны зафиксировать в Соглашении об установлении порядка пользования.
Но сначала нужно подготовить Межевой план на земельный участок и Технический план на дом, если последний не обновлялся после реконструкции.
С 01.03.2025 года сделки с земельными участками, у которых не уточнены границы, приостанавливаются государственным регистратором Росреестра.
Если в выписке из ЕГРН на земельный участок есть отметка «актуальные» — все нормально.Если стоит отметка «ранее учтенный» — предстоит уточнять границы земельного участка. Иначе «земельных споров» не избежать в дальнейшем.
Как разделить индивидуальный жилой дом в натуре по закону
Выдел долей в натуре разрешен законом.
Гражданский кодекс.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если в доме была проведена реконструкция, в результате которой появились новые входы, это может привести к изменению общей площади жилого помещения. Данное изменение необходимо официально зафиксировать.
Технические параметры индивидуального жилого дома и его площадь указываются в Техническом плане (а также в Техническом паспорте).
Эти документы составляются кадастровым инженером на основе обследования объекта недвижимости и замеров его характеристик, включая площадь всего дома и отдельных помещений.
Наличие Технического паспорта, если его данные совпадают с Техническим планом по площади и планировке, позволяет использовать его.
Ведь прежде, вам нужно внести изменения площади дома в ЕГРН. Обязательным документом, на основании которого в ЕГРН вносятся изменения площади объекта недвижимости, является Технический план.
Если изначально в доме было более одного входа и вы не дополняли площадь, тогда используйте первичный Технический план или имеющийся актуальный Технический паспорт.
Технический план — документ кадастрового учета.
Содержит информацию о характеристиках объекта недвижимости с графической схемой и координатами его местоположения.
Используется для государственного кадастрового учёта объекта капитального строительства и государственной регистрации прав (сделок).
Документ технического учета — Технический паспорт.
Содержит технические характеристики объекта, которые отсутствуют в техническом плане. Некоторые из них:
— конструктивные особенности постройки;
— материал стен и перекрытий;
— высота помещений;
— процент износа конструкций и самого объекта;
— информация о коммуникациях на участке или в доме.
Вот пример части Технического паспорта, которое использовалось для Соглашения об установлении порядка пользования домом на три его части.
Сделайте копии страниц Технического плана (паспорта) и схематически определите, какой частью дома будет пользоваться каждый из собственников.
На основе копий страниц с планировкой составьте проект раздела дома. Согласуйте его с другими собственниками.
Рассчитайте площадь для каждого из владельцев.
Как разделить земельный участок в натуре
Чтобы закрепить раздел земельного участка на бумаге, используйте копию листа межевого плана с планом.
Лучше всего обратиться к кадастровому инженеру, который составит схему частей участка с координатами поворотных точек. Это поможет избежать споров о границах между долями участка.
Как разделить дом на два дома или более
Возможны два варианта сделки:
1. Дом в общей совместной собственности без определения долей.
Например, при приватизации он был оформлен по Договору передачи жилого дома в собственность.
В этом случае нужно сначала оформить общую долевую собственность (равную или неравную) по Соглашению об определении долей.
Затем выделить доли в натуре и закрепить это в Соглашении об установлении порядка пользования домом.
2. Дом уже в общей долевой собственности.
Поэтому достаточно установить порядок пользования домом по Соглашению.
Вы можете заказать нашим юристам составление Соглашений.
В обоих случаях необходимо согласовать и составить схему расположения частей дома и участка.
Эти документы прилагаются к соглашению. В нем детально указано, кто какими помещениями будет пользоваться.
Соглашение о порядке пользования жилым домом и земельным участком
Соглашение о порядке пользования — это сложный документ. Он требует подробного и точного описания всех частей объектов недвижимости.
В этом фрагменте соглашения приведен образец описания помещений для одной из сторон.
Заказать соглашение можно нашим юристам.
Частые вопросы (FAQ)
В итоге
Закон позволяет собственникам долевой недвижимости выделить свою часть в натуре. Для этого нужно заключить соглашение между всеми совладельцами. К соглашению прилагается план раздела дома и земли.
