Согласие на выделение долей от банка кредитора — теперь не требуется. Летом 2025 года вступили в силу изменения в ФЗ «Об ипотеке».
Не путайте Согласие от банка на сделку по выделению долей с Соглашением о выделении долей.
Согласие — это разрешение на сделку в ипотечном жилье.
Соглашение — это письменный документ, описывающий изменения в праве собственности.
Соглашение — нужно в любом случае . Согласие — нет.
Согласие на выделение долей от кредитной организации
Согласие на выделение долей детям — было ключевым документом при оформлении прав собственности после использования средств материнского капитала в ипотечном жилье.
Ведь если вы применили материнский капитал как первоначальный взнос или для погашения тела кредита, или процентов за его использование, значит ваше жильё находится в залоге у кредитной организации.
В ЕГРН внесена запись «ИПОТЕКА», указан кредитор, и срок залога.
В такой ситуации изменять состав собственников недвижимости без согласия банка нельзя.
Это правило действовало до 07.07.2025 года, для сделок в которых применялся материнский капитал.
Согласие банка на выделение доли детям в квартире или жилом доме
С 07.07.2025 года согласие банка на выделение долей детям в связи с применением материнского(семейного) капитала не требуется.
Статья 7 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнена пунктом 3 следующего содержания:
3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.»
Таким образом, если вы для оплаты жилья, или погашения ипотечного кредита применили материнский капитал — можете выделить доли детям сразу при оформлении покупки недвижимости или в любой удобный момент.
Например.
Ваше жилье находится в ипотеке(залоге у банка), но вы хотите расширяться.
Продавать жильё без определения размера долей членам семьи в связи с применением маткапитала нельзя.
Поэтому, сначала вы выделите доли детям и супругу, а затем выставляете жильё на продажу.
Для выделения долей необходимо составить Соглашение о выделении долей, в котором будет указан размер доли в праве собственности каждому.
Размер доли в праве должен соответствовать размеру доли субсидии каждому члену семьи.
Соглашение о выделении долей детям
Соглашение о выделении долей — это описательный документ, в котором указывается размер долей каждому члену семьи, пропорциональный сумме материнского капитала к общей цене жилья при его покупке.
Часто родители почему-то называют соглашение — согласием.
Это не верно!
Для выделения долей всем членам семьи по материнскому капиталу нужно предоставить в Росреестр (через МФЦ) хотя бы один экземпляр соглашения, подписанного всеми членами семьи.
За малолетних детей (младше 14 лет) соглашение подписывают их законные представители — родители, усыновители(опекуны).
Соглашение о выделении долей может быть составлено в простой письменной или нотариальной форме.
Простая письменная форма соглашения разрешается во всех случаях, за исключением:
- когда выделяемые доли превышают размер, оплаченный материнским капиталом. В этом случае усматривается сделка по дарению недвижимости, а она требует обязательного нотариального удостоверения;
- если родители приобрели жильё в браке, а на момент выделения долей детям — развелись, тогда выделение им отдельных долей будет признано разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Во всех остальных случаях выделения долей членам семьи может быть оформлено без нотариуса.
Образцы( шаблоны) соглашения о выделении долей для всех случаев, не требующих привлечения нотариуса, вы можете найти в статье: Шаблоны соглашения о выделении долей детям без нотариуса
В дополнительной консультации показано как заполнять шаблон соглашения о выделении долей.
Это важно знать.
Так как ошибки в соглашении о выделении долей приведут к приостановке регистрации и даже потери оплаченной государственной пошлины (4000 рублей).
Согласие супруга на выделение доли детям
Иногда спрашивают о необходимости получить согласие на выделение долей детям от отца детей.
Ни какого согласия от отца получать не нужно!
Так как дети становятся собственниками жилья в силу закона. И если вы применили материнский капитал дети уже собственники жилья, даже если отец (бывший супруг) противится этому.
Если супруг (или бывший супруг) является собственником жилья, но мать детей не вписана в ЕГРН, как собственник, сделка может быть осложнена препятствиями со стороны мужчины.
Донесите до него, что суд в 100 % случаев выделит доли детям и их матери, а с него будут истребованы издержки на уплату госпошлины и работу адвоката.
Так что его нежелание выделить доли детям дорого ему обойдется. А дети все-равно будут вписаны в ЕГРН, как полноценные собственники жилья.
Соглашение о выделении долей содержит размер доли каждого члена семьи.
Доли родителей и детей (те самые, которые приобретены на средства материнского капитала), должны быть равными!
Соглашение о выделении (определении размера)долей прикладывается к заявлению о государственной регистрации общей долевой собственности.
Это заявление подается в Росреестр через МФЦ. Составит его вам делопроизводитель(приемщик документов) на основании вашего соглашения, где указан размер долей в праве собственности на всех членов семьи.
Выводы
- С 07.07.2025 года не нужно согласие кредитной организации на выделение долей членам семьи в жилье, приобретенном(построенном, реконструированном) на средства материнского капитала;
- согласие супруга на выделение долей детям не требуется. Он сам участвует в сделке по выделению долей, подписывает соглашение и подписывает заявление о регистрации общей долевой собственности.
