
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости или доли в праве собственности на недвижимость и будет ли такой договор законным?
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Соглашение(договор) о выделении долей
- Договор мены
Разберемся подробнее:
Статья обновлена 10.01.2021 года
Как без нотариуса оформить договор
Оформление отчуждения недвижимости – это двух этапный процесс:
1 этап.
Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.
2 этап.
Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .
Определение сделки
Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Законность сделки
Сделки с недвижимостью являются законными если:
-
Содержания сделки законно
-
У сторон есть способность к совершению сделки (дееспособность)
-
Воля сторон соответствует волеизъявлению
-
Соблюдена законная формы сделки
Сделки с недвижимостью оформляются:
- в простой письменной форме – вступают в силу после подписания сторонами сделки
- в письменной нотариальной форме – вступают в силу после подписания сторонами сделки и удостоверения сделки нотариусом
Как без нотариуса оформить договор в простой письменной форме
В простой письменной форме оформляются следующие сделки:
- Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. (Продажа доли недвижимости требует требует регистрации совместной собственности на долю в праве, которая останется супругам.
И внесение в ЕГРН записи на основании п.90.1 Порядка ведения ЕГРН.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Прим. Автора)
- Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)
- Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником или ( с 01.07.2018 г) из совместной собственности.
Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.
Нотариальная форма сделки
ВНИМАНИЕ!!!
Произошли изменения в законе
01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.
Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,..”
( По одному договору)
Изменения вступили в силу 31.07.2019 года.
А пока руководствуемся действующей редакцией ст. 42 ФЗ 218.
В связи с внесением поправок в ФЗ-122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в 2015-2016 гг. большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества теперь подлежат удостоверению нотариусом.
Эти поправки сохранились и в новом законе ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”, который вступил в силу 02.01.2017 года
Нотариального удостоверения требуют следующие сделки:
- Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
- Продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному
- Продажа недвижимости, принадлежащей на праве долевой собственности , даже при одновременной продаже всех долей в одни руки
- Продажа доли в праве общей собственности как постороннему, так и другим участникам долевой собственности
- Дарение недвижимости, принадлежащей Дарителям на праве долевой собственности
- Дарение доли в праве собственности (доли квартиры, доли дома), если недвижимость принадлежит Дарителю/Дарителям на праве долевой собственности.
- Выделение доли/долей в недвижимости, принадлежащей первой стороне(собственникам) сделки на праве долевой собственности
- Покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами ( или договор купли-продажи в простой письменной форме плюс нотариальный брачный договор), в том числе и покупка недвижимости на семью с использованием средств Материнского капитала. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность
Все эти сделки удостоверяются нотариусом. То есть нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет подписи сторон под договором отчуждения.
Договор отчуждения в этом случае вступает в силу после удостоверения нотариусом.
Как без нотариуса оформить договор. Регистрация права собственности
При любой форме оформления сделки необходимо зарегистрировать возникшее на основании Договора/Соглашения право собственности в Росреестре >
В случае нарушения законной формы оформления сделки – сделка признается оспоримой!
Перехода права собственности по оспоримой сделке не происходит!
Росреестр приостанавливает регистрацию права собственности, если заявитель предоставил договор отчуждения, не соответствующий требованиям закона.
Сделка может быть приостановлена на срок до 6 месяцев или до устранения причин.
Как донести исправленный договор в Росреестр читайте в статье: Донести документы в Росреестр
Как без нотариуса оформить договор?
Если сделка подлежит удостоверению нотариусом в соответствии с законом – без нотариуса не обойтись.
Всегда рада разъяснить.Автор
Ответ для Елены.
Нужен украинский паспорт и его нотариальный перевод.
Так как продавец – гражданин Украины, у него просто не может быть паспорта гражданина России. Как быть в этом случае?
Ответ для Елены.
Форма сделки зависит от других условий сделки, но не от гражданства собственника. Подробнее в статье: https://exspertrieltor.ru/2019/01/06/notarius-v-sdelkah/
Нужен паспорт гражданина России и его нотариальный перевод.
Добрый день! Хотим купить квартиру в РФ, собственник – гражданин Украины. Можно оформить сделку договором в простой письменной форме без нотариального удостоверения? Данные каких документов продавца должны быть вписаны в договор: паспорт гражданина Украины, международный украинский паспорт, вид на жительство в РФ иностранного гражданина? Спасибо.
Ответ для Нурслу
Риэлторы здесь ни при чем.
Сделки оформляются на основании закона. Прочтите статью:https://exspertrieltor.ru/2017/05/06/notarius-v-sdelkah/
Здравствуйте ! Подскажите пожалуйста хотим купить квартиру и оформление идёт без нотариуса ? Это мошенники или действительно риелторы сами могут через МФЦ ?
Ответ для Ирины. На покупку квартиры или части несовершеннолетнему нет ни каких ограничений. Форма договора, простая или нотариальная, зависит от вида зарегистрированного права на недвижимость. Если вы владеете квартирой единолично, договор купли-продажи доли в праве составляется в простой письменной форме.
Разъясните, пожалуйста, хочу продать часть квартиры несовершеннолетнему. Вопрос- как правильно оформить ? через нотариуса или в простой письменной форме ?
Ответ для Алисы.
Даже в одни руки и одновременно – это нотариальная сделка.
Две доли брата и сестры , полученные в наследство от матери.Возможно ли продать одновременно в одни руки беэ заверения у нотариуса через МФЦ.
Ответ для Маргариты.
Ваша сделка оформляется договором в простой письменной форме.Но необходимо нотариальное согласие супруга.
Алгоритм продажи в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/11/29/algoritm-prodazhi-kvartiryi/
У меня вопрос. Я дееспособный единственный собственник квартиры, хочу продать ее знакомой без нотариального договора. Квартира куплена в браке и муж дает согласие на продажу. Как правильно оформить договор продажи самим, какой порядок действий, какие документы необходимы, как потом регистрировать квартиру.
Заранее спасибо,
Маргарита
Ответ для Таниты.
Продажа двумя договорами не меняет формы собственности и поэтому так же подлежит удостоверению нотариусом.
Если квартирой владеют супруги на правах общей долевой собственности по 1/2 , то могут ли они продавать только свою долю каждый по отдельности (то есть теоретически совершить две отдельные сделки на каждую долю свой собственник) без оформления делки у нотриуса?спасибо!
Ответ для Татьяны
Проверьте на сайте Росреестра вид права. https://exspertrieltor.ru/2015/12/12/kak-poluchit-vyipisku-iz-egrp-cherez-int/
Квартира в общей совместной собственности (без выделения долей) супругов и их совершеннолетней дочери. Муж и дочь хотят отказаться от своего права собственности на квартиру в пользу жены-матери. Каким образом можно оформить сделку без участия нотариуса?