Ст 42 фз 218 — очень частая ссылка в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделок с недвижимостью.

ст 42 фз 218 — статья сложная для понимания, так как законодатель «свалил в кучу» разные обстоятельства сделок. Обывателю трудно в ней разобраться и порой он не может отстоять свои законные интересы в сделке.

К тому же постоянно происходят дополнения этой статьи. Последние вступят в силу 01.08.2019 года

Изменения в ст.42 фз-218

01.05.2019 г Приняты поправки в ст. 42 ФЗ-218.
Вступят в силу через 90 дней после официального опубликования!
Поправки отменяют нотариальное удостоверение сделок по отчуждению и ипотеке долей в одновременной сделке всеми участниками долевой собственности!!!

Ст 42 фз 218 » О государственной регистрации недвижимости»

Давайте разберемся с положениями данной статьи с практической точки зрения. Ведь неправильное ее понимание участниками сделки сильно усложняет ситуацию и нередко приводит к финансовым издержкам ее участников.
Иногда и сами регистраторы толкуют ее по своему, искажая фактический смысл.
Нередко она сбивает с толку и риэлторов.

Я — практикующий риэлтор и ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» — моя настольная книга.
Я люблю сопровождать сложные нестандартные сделки и именно в таких часто приходится доказывать регистратору свою правоту, писать возражения на приостановление и даже жалобы на незаконную приостановку или отказ в регистрации.

Фз 218 ст 42 комментарии

ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу 02.01.2017 года и уже не единожды в него вносились изменения и дополнения, кроме того не все статьи еще вступили в законную силу.

Статья 42

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Практическое применение :
В Договоре купли-продажи(ДКП) или иного отчуждения жилого или нежилого помещения в многоквартирных домах теперь не нужно указывать долю в общем имуществе дома. Таким образом нет необходимости удостоверения ДКП у нотариуса.
Очень часто участники сделок(особенно при купле-продаже комнат в коммунальной квартире) указывают в договоре долю в общем имуществе и сразу попадают на большие расходы.
Теперь не нужно указывать общее имущество и оплачивать за его переход госпошлину.
2. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Практическое применение:

Эта часть статьи наиболее часто является мотивировкой для приостановления государственной регистрации.
«Сделки по отчуждению долей в праве…. подлежат нотариальному удостоверению»
То есть, речь идет о праве собственности, содержащей доли — это общая долевая собственность. Таким образом все сделки с общей долевой собственностью подлежат удостоверению у нотариуса.
Однако, нередко в сделках по отчуждению общей совместной собственности в общую долевую собственность регистраторы применяют положения этой статьи и отправляют участников сделки к нотариусу.
Что незаконно!
Общая совместная собственность не содержит долей и отчуждается «целиком», долевая собственность возникает только после проведенной регистрации, поэтому может быть оформлена в простой письменной форме.
-Но ведь регистратор несет ответственность за незаконную приостановку или отказ в регистрации.
-Совершенно верно. Однако, ответственность за сделку, при нотариальном ее удостоверении лежит на нотариусе, а не на регистраторе.
Поэтому к делу и без дела регистратор отправляет к нотариусу.
-И как же быть в случае незаконной приостановки?
-Отправить регистратору возражение на приостановление регистрации. Оно составляется на основании Уведомления о приостановлении и договора (документа-основания).
Получить  консультацию по составлению возражения можно, отправив заявку на почту: info@exspertrieltor.ru
3.
01.10.2018 г   ст 42 фз 218  была дополнена ипотекой долей:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество…»
Практическое применение:
И вот вышеописанная ситуация, если при регистрации долевой собственности еще и регистрируется ипотека(залог) долей, что часто происходит при использовании заемных средств, возникает необходимость нотариальной сделки. (Нотариальное удостоверение отменено с 01.08.2019 г при одновременном залоге всеми участниками долевой собственности)
Как раз подобная ситуация у моего читателя:
Ксения.
Добрый день! Ситуация такая. У нас сделка. Продаем квартиру (в продаваемой квартире доли детей выделили, согласно соглашению). Получили разрешение опеки на продажу квартиры. Нотариус договор купли _ продажи заверила. Все сдали в МФЦ. Одновременно покупаем квартиру. Вот тут то и проблема. Тот же нотариус говорит, что эта наша сделка по покупке квартиры не является нотариальной. Покупаем в ипотеку, в долевую собственность с детьми( по 1/10 на каждого ребенка) и супругом(по 4/10 на каждого супруга). Продавец нашей квартиры один собственник. Сдали документы в МФЦ. Регистратор говорит что договор заверять нужно нотариальный. Помогите разобраться нужен тут нотариус или нет.
Мой ответ:
Ксения, здравствуйте.
Дело в том, что ваш договор по покупке новой квартиры, содержит условие залога долей. То есть вы регистрируете долевую собственность и ипотеку(залог) долей. Эти два регистрационных действия идут друг за другом — сначала право, затем ипотека.
01.10.2018 г вступили в силу поправки в ст 42 фз 218  О государственной регистрации недвижимости. И теперь ипотека(залог) долей в праве собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Видимо нотариус не отследила вступление в силу новых изменений в законе.
Можно бы было Договор залога составить и удостоверить у нотариуса, но у вас ДКП согласован с банком уже.
Так что регистратор в этом случае прав.

Произошли изменения!

01.05.2019 г Приняты поправки в ст. 42 ФЗ-218. Вступят в силу через 90 дней после официального опубликования!

12.03.2019 в Государственную думу внесен законопроект, предполагающий изменения в ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Планируемая формулировка:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке
всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом,
составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого
инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению
долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора,
предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом
Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме
случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об
ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными
организациями.»;

Законопроект внесен:
депутатами Государственной Думы В.В. Володиным, А.Г. Аксаковым, В.В. Жириновским, И.И. Мельниковым и
членами Совета Федерации B.И. Матвиенко, Е.В. Бушминым, C.Н. Рябухиным, Н.А. Журавлевым

Всегда рада разъяснить. Автор


Ст 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»

Ст 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»: 28 комментариев

  • 05/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте! У меня такой вопрос: квартира куплена с использованием мат. капитала, в данный момент собственики : я-мать доля 7/10 и старшая дочь доля 3/10,необходимо выделить долю младшей дочери. Могу ли я по соглашению это сделать без нотариуса и распределить доли по 1/3 каждому ( отца нет )

    Ответить
  • 25/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, у нас квартира в ипотеке оформлена в общую долевую собственность с супругой. Перед опекой мы обязались выделить в этой квартире доли детям, так как продали предыдущую с их долями (там был использован мат.капитал). Согласие от банка на выделение долей и все сопутствующие документы для сдачи в МФЦ мы получили, можем ли мы обойтись без услуг нотариуса и сдать простое письменное соглашение (договор) о выделении доли детям в МФЦ?

    Ответить
    • 25/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Егода.
      Да, можете обойтись без нотариуса. Только после 31.01.2019 года.
      Нам уже сегодня Росреестр прислал сообщение об этом.
      Я к этому времени подготовлю видео консультацию с подробными разъяснениями, сможете составить соглашение о выделении долей самостоятельно.

      Ответить
  • 25/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Квартира приобретена в собственность одного супруга в 2012 году в ипотеку. В браке состоим с 2008 года. Часть кредита погашена с использованием регионального материнского капитала на второго ребенка, родившегося уже после покупки квартиры. Сможем ли мы без участия нотариуса исполнить свои обязательства.

    Ответить
  • 21/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Квартира приобретена в общую долевую собственность супруга, супруги и двоих несовершеннолетних детей с помощью жилищного кредита без залога недвижимости (ипотеки). Часть кредита погашена с использованием регионального материнского капитала на третьего ребенка, родившегося уже после покупки квартиры. При оформлении маткапитала я и супруга дали письменные обязательства, заверенные у нотариуса, о выделении доли всем детям по соглашению. Сможем ли мы без участия нотариуса исполнить свои обязательства и выделить долю третьему ребенку после вступления в силу закона об изменениях ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»?

    Ответить
    • 21/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Виталия.
      К сожалению нет. В вашей сделке будут участвовать только родители. А без нотариуса можно оформлять в случае участия в сделке всех «дольщиков» одновременно.

      Ответить
      • 02/07/2019 в
        Постоянная ссылка

        Здравствуйте. А, если выделить долю третьему ребенку и перераспределить доли остальных собственников. Сейчас у двух детей по 1/10, у супруги 3/10 и 5/10 у мужа. Если распределить, например, всем по 2/10, то будет ли это сделка всех участников общей долевой собственности?

        Ответить
  • 14/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    добрый день, подскажите пожалуйста, купили дом и земельный участок в ипотеку, в июле 2019 последний платеж, соответственно обременение снимают в июле же. И так как дом в обременении (я мать одиночка и два сына 12лет и 1год) в августе хочу пойти выделить доли, все равно сделка будет через нотариуса ?

    Ответить
  • 14/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Я хочу свою долю 1/4 подарить своему сыну. Пошла в районный МФЦ, там мне заказали выписку из Росреестра за 400р. и сказали, что нужно с этой выпиской идти к нотариусу для составления договора дарения . После получения от натариуса договора дарения в 3-х экз. вернуться в МФЦ для дальнейшего оформления, заплатив госпошлину 2000р. либо продолжить оформление в Росреестре. Скажите, пожалуйста, соответствует ли это изменению фз №218 от 01.02.2019г. До этого была свободная форма составления договора дарения родителей своим детям в МФЦ, а сейчас это запретили и передали натариусам , а они за составление договора берут большие деньги и еще госпошлину для передачи договора электронно в Росреестр. Я ничего не понял из фз№218 от 01.02.2019г. в части дарения взрослому сыну своей доли, в которой он вместе со мной проживает и прописан. Пожалуйста, разъясните.

    Ответить
    • 14/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Анатолия.
      Все дело в форме зарегистрированного права. У вас — это долевая собственность.
      До 01.08.2019 года все сделки с долевой собственностью нотариальные. После этой даты можно оформить дарение, продажу или иное отчуждение без нотариуса только в том случае, если все участники долевой собственности будут это делать ОДНОВРЕМЕННО.
      Поэтому ваша сделка остается нотариальной.

      Ответить
  • 13/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. подскажите важный вопрос по приобретению квартиры в ипотеку.

    Если я беру квартиру в ипотеку, а продавец имеет доли на себя, жену и несовершеннолетних детей (тоже была ипотека), то теперь с 1 августа 2019 г. я могу оформить сделку без нотариуса? Сейчас мне банк говорит, что не слышал о правках в законе ст. 42 ФЗ-218 или в этой ситуации закон мне не поможет обойтись без затрат на нотариуса?
    Большое спасибо за ответ!

    Ответить
      • 14/06/2019 в
        Постоянная ссылка

        Ольга, доброе утро. Выходит, что собственник теперь разделяет еще доли детям, потом берет одобрение на продажу с органов опеки и в любом случае с августа я могу взять ипотеку только с нотариусом, так как еще дети в долях, если даже дети не прописаны в этой квартире, а вся семья продавцом имеет свою большую отдельную квартиру?
        Спасибо за ответ.

        Ответить
        • 14/06/2019 в
          Постоянная ссылка

          Ответ для Виталия.
          Продажа квартиры с детскими долями требует разрешения опеки и нотариального удостоверения договора.
          Покупка с долями на детей оформляется в простой форме, при условии, что у продавцов дети или недееспособные не являются участниками долевой собственности.

          Ответить
          • 14/06/2019 в
            Постоянная ссылка

            Ольга, да, понимаю, что нужно разрешение. Продавец этим занимается. Дети 6 лет и 10 лет. Сейчас он отводит им доли, потом он берет разрешение из органов опеки. Это все до конца июня будем сделано. При этих условиях в августе я могу купить квартиру в ипотеку без нотариуса? и я смогу на себя оформить квартиру? Сейчас важный вопрос в том, можно ли не тратить деньги на нотариуса в моей ситуации и купить в августе квартиру без него? Все собственники готовы продать. муж, жена, и дети))
            Заранее спасибо за ответ.

          • 14/06/2019 в
            Постоянная ссылка

            Ответ для Виталия.
            Дети несовершеннолетние владеют долями в праве собственности и их продают — это однозначно нотариальная сделка и сейчас и после вступления в силу изменений в 42 ст.

  • 23/05/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Два собственника в квартире: у одного 2/3, у второго 1/3. После 31.07. 2019 первый у второго сможет купить без нотариуса ?

    Ответить
    • 23/05/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Ольги.
      У меня такой же вопрос )))
      Опять все по-разному будут трактовать ст.42.
      Если буквально ее понимать — то нет.
      Разъяснений от Росреестра пока нет.
      А вот перераспределить доли, одному 99/100, другому 1\100 можно без нотариуса.

      Ответить
  • 22/05/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Нужно выделить доли детям в ипотечной квартире, купленная с использованием мат.капитала. Согласие с банка и органа опеки на выделение доли есть. Квартира в общей совместной собстенности с мужем. Можем ли мы без нотариуса все оформить?

    Ответить
      • 22/06/2019 в
        Постоянная ссылка

        У меня такой же вопрос?? он наследников.Наследство по 1/3 квартиры,так после 1.08.2019г. Можно ли без нотариуса оформить на 1-го наследника????

        Ответить
        • 23/06/2019 в
          Постоянная ссылка

          Ответ для Анонима.
          Пробовать можно, ведь «по лбу не ударят» и госпошлина не пропадет. Если уж регистратор приостановит сделку и затребует нотариальный договор — сделаете, да донесете. На это у вас будет 3 месяца времени

          Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.