Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет? Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса. Очень часто люди бездумно переплачивают и без необходимости удостоверяют сделку у нотариуса.
Да, иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов.
Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.

Статья обновлена  10.05. 2019 г

Разберемся подробно с разными ситуациями:

Нотариус в сделках с недвижимостью

Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).

ВНИМАНИЕ!

Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от  уплаты госпошлины за  внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Читайте статью: Госпошлина за регистрацию права собственности

Обязательные нотариальные сделки

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ!  от 01.05.2019 г

Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав

Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.

Не нужно заверять у нотариуса:

  • Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире

при условии, что:

  • собственник объекта недвижимости владеет им единолично, является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
  • собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственности  являются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю  в праве на него ( регистрация долевой собственности)
    Изменения в порядке ведения ЕГРН:

    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости  или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:

  • недееспособный или ограниченно дееспособный
  • несовершеннолетний

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже  если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно  всеми участниками долевой собственности. ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЕ В ЗАКОНЕ!
18.04.2019 года Государственная Дума приняла поправки в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступят в 31.07.2019 г).
При одновременном отчуждении долей в праве общей долевой собственности договор купли-продажи можно будет делать в простой письменной форме(без нотариуса)

Выделение долей детям

Читайте статью:

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Залог(ипотека) долей в праве долевой собственности

01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 2о государственной регистрации недвижимости. И теперь договоры залога долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. (это правило действует до 31.07.2019 года. Далее вступают в силу поправки от 01.05.2019 г)

Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

НО!

Очень часто, при покупке объекта недвижимости в долевую собственность за счет кредитных средств, договор залога не составляют, а прописывают ипотеку долей в самом договоре купли-продажи (ДКП). Который  наряду с заявлением, является основанием для внесения записи об ипотеке в ЕГРН.
В таком случае ДКП — подлежит удостоверению у нотариуса.

01.05.2019 года внесены поправки в ст.42:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан 01.05.2019 г
Вступит в силу через 90 дней!

Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность

Доверенность — удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.

Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр «… о  невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия». В этом случае доверенность  уступает этому заявлению.

Подробнее читайте в статьях:

Доверенность на покупку квартиры

Сделки купли продажи квартиры по доверенности

Доверенность на приобретение недвижимости

В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок. Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным.

Смотрите видео урок об этом:

Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство

При оформлении наследства без нотариуса не обойтись. Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.

Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов

Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений. Однако, закон не запрещает  разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака.
Но такой договор или соглашение о разделе имущества подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, иначе Росреестр  откажет в регистрации права собственности.

Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку, то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а права на оставшуюся долю/доли перевести на детей.

И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению — продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.

Читайте статью:

Продажа квартиры в совместной собственности

Долевая собственность на квартиру продажа

Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.

Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор

Брачный договор, в том числе,  определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

Материнский капитал на покупку жилья

Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.

Читайте об этом в статьях:

Материнский капитал на покупку жилья

Как выделить долю детям в квартир

Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса

Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Услуга эта дорогая. Но нужна ли она вам?

Ведь на основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня. И больших очередей в МФЦ сейчас нет. Два дня необходимо для доставки документов в Росреестр о обратно.

Читайте дополнительные статьи:

Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости

Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости

Стоимость услуг нотариуса. Разъяснение по тарифам


Всегда рада разъяснить. Автор

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!: 27 комментариев

  • 10/09/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день,
    получил квартиру в наследство. сколько будет стоить оформление права на собственность и все необходимые документы и нужен ли при этом нотариус? в квартире сейчас прписаны жена и двое детей.

    Ответить
  • 14/08/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Квартира приватизирована на мать и сына, но в Росреестре по новому документы не оформляли. Матери 84 года. Может мать в МФЦ подать документы и свою долю приватизации передать по Договору дарения на сына без нотариуса и как правильно прописать это в Договоре дарения, чтобы не отказали?

    Ответить
    • 14/08/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Елены.
      Сначала вам нужно зарегистрировать долевую собственность в Росреестре на сына и мать (госпошлина 2000 р на двоих)
      А вот договор дарения доли — это нотариальная сделка.

      Ответить
  • 22/07/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Прочитал Вашу статью, у меня близкий вопрос, но точно такую же ситуацию не нашел. У нас есть договор приватизации квартиры старого образца 1993 года. Там определены 3 собственника (мать и два сына) на правах общей СОВМЕСТНОЙ собственности. Хотим заменить на современное свидетельство о регистрации. Но в МФЦ нам сказали, что сначала надо преобразовать наш договор в общую ДОЛЕВУЮ собственность, а для этого сначала нужно сделать «Соглашение об определении долей» у нотариуса. Отсюда у меня два вопроса: 1) почему нельзя оставить общую совместную собственность? Зачем нам её менять на долевую? 2) если это необходимо, то почему надо «Соглашение об определении долей» делать у нотариуса? Нужен ли для этого нотариус или можно самим написать, по утвержденной форме. И если не нужен, то подскажите, на какой закон нам ссылаться?

    Ответить
    • 22/07/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Юрия.
      Вы можете зарегистрировать совместную собственность. В МФЦ нет специалистов Росреестра и они не знают нюансов регистрации.
      Даже если участниками приватизации являются законные супруги, квартира не является совместно нажитым имуществом, ведь она получена безвозмездно.
      У нотариуса заверяется документ,на основании которого законные супруги регистрируют ДОЛЕВУЮ собственность на общее имущество (сделка признается разделом совместно нажитого имущества и поэтому по ст.38 п.2 Семейного кодекса подлежит обязательному удостоверению у нотариуса)

      Ответить
  • 19/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте! У нас такая ситуация. Получили разрешение от оппеки на продажу квартиры, где были выделены доли детям и супругу(до этого я была единоличным владельцем),куда был вложен мат.капитал. Получаетс, когда я была одна, то не попадала под налог от продажи, т.к.полуострова квартиру до 2016 года. А теперь когда доли выделены, дети и супруг, совершив новую сделку после 2016 года, попадают под этот налог. И в опеку мы подавали проект ДКП с указанием продажной цены квартиры(она выше чем её кадастровая стоимость). Сейчас нотариус не соглашается изменить нам проект того ДКП, где мы хотели понизить продажную стоимость до ниже, чем кадастровой, что платить налог по мешьшей стоимости. Скажите пожалуйста, стоит ли искать других нотариусов, чтобы могли на наши условия?

    Ответить
    • 19/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Полины.
      Нотариусы на это не пойдут.
      Но ведь вы сможете применить налоговый вычет на покупку мужу и детям, так можно уйти от налогов. При условии покупки в одном налоговом периоде.

      Ответить
  • 14/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Дом в совместной собственности только дочери и мамы. Как маме оформить договор дарения дочери? Скачали договор дарения по 1/2 доли дома у мамы и дочери. В МФЦ не приняли, говорят нужно идти к нотариусу. Можем мы в простой форме написать о выделе долей. Спасибо.

    Ответить
    • 14/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      ОТвет для Ольги Витальевны.
      Договор об определении размера долей по 1\2 — это простая письменная форма. 1 этап.
      Договор перераспределения долей, дочери 99/100, матери 1\100 — это простая письменная форма. Договор дарения доли — нотариальная форма.

      Ответить
  • 08/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Прошу Вашего совета:
    Продаем квартиру, где 3 собственника (1/2 мама, 1/4сын, 1/4бабушка. Сделка через нотариуса. Причина- разъезд с бабушкой.
    Покупаем другую квартиру в ипотеку, где один взрослый собственник. Распределяем доли уже 1/2 мама(чтобы передать 1/4 долю второму ребенку т.к будет использоваться мат.капитал), 1/4 папа, 1/4 сын.
    Неужели эту сделку нужно тоже проведить через нотариуса? Риелтор настаивает на нотариальной сделке. Спасибо за ответ.

    Ответить
    • 09/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Евгения.
      Если супруги выделяют отдельные доли —
      сделка нотариальная.
      Если оформляют общую долю — простая письменная форма.
      Зачем вы вообще придумали оформлять долевую собственность. Оформите общую совместную, а потом без нотариуса выделите детям доли.
      Подробнее в статье: https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/

      Ответить
      • 09/06/2019 в
        Постоянная ссылка

        Еще раз спасибо за ответ.
        Т. к есть детская доля в продаваемой квартире-сделка через опеку.
        Опека не разрешает покупку покупку в совместную собственность и должна быть выделена доля ребенку 1/4.

        Ответить
        • 09/06/2019 в
          Постоянная ссылка

          Вот ещё в чём загвоздка: т.к несовершеннолетний собственник, мы обязаны вначале купить квартиру, только потом продать. Будет ипотека, а первоначальный взнос с продажи первой квартиры. А мы ее не можем продать пока не купим…..
          Получается нотариус в обоих случаях. Вне зависимости от того, как оформить доли.

          Ответить
          • 09/06/2019 в
            Постоянная ссылка

            Ответ Евгению.
            Еще раз объясняю. Вы можете зарегистрировать долевую собственность на покупаемую квартиру, где у ребенка отдельная доля, а у супругов общая ( без нотариуса). Первое.
            Второе. Вам что опека такие дурацкие условия поставила, либо вы чего то не поняли.
            Пришлите мне приказ на info@exspertrieltor.ru, я посмотрю.

  • 01/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Подали документы на регистрацию в МФЦ, а прийдя домой наткнулась на Вашу консультацию. Мы приобретаем квартиру с использованием МСК. В отделении ПФ нам дали примерный образец договора, чтобы не обращаться к нотариусу, с выделением долей сразу при покупке. В своем договоре (по образцу) мы указали следующее : 1. Продавец продает … квартиру, назначение: жилое, общая площадь … кв.м., на .. этаже жилого дома, находящуюся по адресу: …, далее Недвижимое имущество, Кадастровый номер: .., а Покупатели покупают:
    • 5/8 долей маме,
    • 1/8 долю папе,
    • 1/8 долю сыну,
    • 1/8 долю дочери в праве общей долевой собственности на указанное Недвижимое имущество.
    Прочитав Вашу статью, понимаю, что сделку нам завернут. Как я понимаю, надо было прописать:1. Продавец продает … квартиру, назначение: жилое, общая площадь … кв.м., на .. этаже жилого дома, находящуюся по адресу: …, далее Недвижимое имущество, Кадастровый номер: .., а Покупатели покупают:
    • 6/8 долей маме и папе в собместную собственность,
    • 1/8 долю сыну,
    • 1/8 долю дочери в праве общей долевой собственности на указанное Недвижимое имущество.
    Или я не правильно мыслю. Не хотелось бы обращаться к нотариусу.

    Ответить
  • 24/05/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, при покупке дома на Материнский капитал у кого нужно составлять договор купли-продажи? Или же самим можно составить и идти в МФЦ?

    Ответить
  • 17/04/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день, у нас предстоит сделка. Нашу квартиру покупают за наличные средства, в которой собственность на три доли я, сын, дочь и сразу покупаем другую в которой один собственник. Нужен нам нотариус или нет?

    Ответить
    • 17/04/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Надежды.
      Продажа — нотариальная.( Готовы поправки в закон об отмене этой нормы, но пока без нотариуса вам не обойтись)
      Покупка — простая письмннная форма договора.

      Ответить
  • 22/02/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день, подскажите решение проблемы. Мы купили квартиру с супругом взяв ипотечный займ и распределили доли по 1/3 каждому и несовершеннолетнему сыну (ранее была доля у него в другой квартире). Родилась дочь и мы воспользовались МК. Сняв обременение хотели сейчас выделить доли. Вопрос : 1. Как происходит распределение долей при использовании МК.?в равных долях на всех членов семьи? 2. Соглашение о распределении долей требует нотариального заверения или можно в простой письменной форме.? 3. После распределения долей можно выделить долю сыну у бабушке и продать квартиру, затем купить новую квартиру и выделить долю только дочери?

    Ответить
  • 14/02/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте, не могу до сих пор понять , как же мне поступить, с мужем общая совместная собственность. Покупали квартиру за счёт средств МК. Хотим подарить детям доли, а у себя так и оставить общую совместную. Нужен ли нотариус?

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.