Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет? Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса. Очень часто люди бездумно переплачивают и без необходимости удостоверяют сделку у нотариуса.
Да, иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов.
Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.
Статья обновлена 07.01. 2022 г.
Разберемся подробно с разными ситуациями:
Нотариус в сделках с недвижимостью
Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.
Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).
01.01.2020 года вступили в силу изменения в законодательство РФ. Теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может получить компенсацию убытков при потере прав собственности из казны РФ. ( ст. 68.1 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости).
Добросовестным приобретателем недвижимости признается покупатель, который полагался на данные из государственного реестра недвижимости и убедился в отсутствии ограничений прав продавца на продажу ( ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ)
Получить данные из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости может каждый желающий за 250 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 400 рублей( выписка из ЕГРН на бумажном носителе). Заказать можно в МФЦ , на сайте Кадастровой палаты или через сайт Госуслуги.
ВНИМАНИЕ!
Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.
Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.
Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.
Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).
Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.
Читайте статью: Госпошлина за регистрацию права собственности
Обязательные нотариальные сделки
Давайте разберемся, а что такое сделка?
Сделка – это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.
Некоторые сделки подлежат обязательному удостоверению нотариусом:
ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ! от 30.04.2021 г
Новая редакция статьи 42 ФЗ- 218 “О государственной регистрации недвижимости”
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав
Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.
Не нужно заверять у нотариуса:
- Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
- Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
- Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
при условии, что:
- собственник объекта недвижимости владеет им единолично, является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект;
- собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственности являются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю в праве на него ( регистрация долевой собственности);
- Собственники владеют недвижимостью на основании общей долевой собственности и отчуждение соответствует условиям исключения и требованиям о нотариальной сделке ( см. выше ст. 42, п. 1.1 ФЗ-218)
Изменения в порядке ведения ЕГРН:90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)
Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:
- недееспособный или ограниченно дееспособный
- несовершеннолетний
Выделение долей детям
Читайте статью:
https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/
Залог(ипотека) долей в праве долевой собственности
Регистрация ипотеки (залога) долей в праве собственности может происходить на основании кредитного договора или договора залога (ипотека в силу закона), а так же на основании договора купли-продажи (ипотека в пользу продавца в силу договора).
Если все участники долевой собственности одновременно регистрируют ипотек долей – нотариус не нужен для удостоверения договора-основания.
Регистрация ипотеки долей регламентирована ст. 42 ФЗ-218 ” О государственной регистрации недвижимости”. ( см. выше).
Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность
Доверенность – удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.
Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр “… о невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия”.
В этом случае доверенность уступает этому заявлению.
Так же Доверитель может отозвать свою доверенность по своему усмотрению.
Подробнее читайте в статьях:
Доверенность на приобретение недвижимости
В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок.
Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным.
Смотрите видео урок об этом:
Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство
При оформлении наследства без нотариуса не обойтись.
Здесь у него ключевая роль.
Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.
Интересные изменения произошли в законе “О государственной регистрации недвижимости.
С 30.04.2021 года в ст. 15 ФЗ-218 появился п. 4.3 :
1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:4.3) принявшего наследство наследника физического лица, которому согласно записям в Едином государственном реестре недвижимости до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, – при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты;
Таким образом можно получить в наследство земельный участок, который не состоял на кадастровом учете.
Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов
Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений. Однако, закон не запрещает разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака.
Но такой договор или соглашение о разделе имущества подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, иначе Росреестр откажет в регистрации права собственности.И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению – продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.
Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку, то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а оставшуюся долю/доли перевести на детей.
Читайте статью:
Продажа квартиры в совместной собственности
Долевая собственность на квартиру продажа
Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.
Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор
Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.
На основании Семейного кодекса РФ – недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.
Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.
Материнский капитал на покупку жилья
Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.
Читайте об этом в статьях:
Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса
Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Теперь это услуга БЕСПЛАТНАЯ.
Но участники сделки могут подать документы и через МФЦ, достаточно заявления приобретателя права(покупателя)
На основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня.
Читайте дополнительные статьи:
Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости
Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Татьяны.
В сделке по продаже недвижимости, собственником долей в праве на которую есть несовершеннолетние дети, без нотариуса не обойтись. ст. 54 Закона о регистрации (сделки на условиях опеки)
Добрый день! Огромное Вам спасибо, за помощь при оформлении Соглашения о выделении долей в квартире приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала. Регистрация Соглашения по Вашему шаблону в Росреестре прошла успешно и с первого раза. Экономия на услугах нотариуса достигнута.
Следующая задача – продажа данной квартиры одновременно всеми владельцами долей. Возможно ли произвести данную сделку без нотариуса с учетом изменений от 01 мая 2019 года в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», если собственниками 2-х ничтожно малых долей являются несовершеннолетние дети? Покупатель найден самостоятельно, Сбербанк одобрил дальнейшую ипотеку, разрешение от опеки предварительно получено, хотим расширятся.
Ответ для Ольги.
Продажа – это нотариальная сделка в обязательном порядке.
Покупку можно оформить в простой письменной форме.
Здравствуйте !Продаем квартиру с несовершеннолетним.у всех доли.покупаем коттедж так же выделяем доли.Кто должен платить нотариусу 0.5%?Мы при продаже и при покупке?
Ответ для Ольги.
Вы правильно понимаете. Ваша сделка оформляется в простой письменной форме, если брат и сестра совершеннолетние.
Добрый день, Ольга!
Мы с мамой собираемся купить квартиру в равных долях. Собственником квартиры являются брат и сестра, которые получили эту квартиру в наследство в равных долях от матери. Правильно я понимаю, что нотариально заверять нашу сделку не нужно?
Спасибо!
Ответ для Полины.
По закону такую сделку можно оформить без нотариуса, выделив отдельные доли всем членам семьи в размере средств государственной субсидии, а долю, приобретаемую за счет совместно нажитых средств(ипотеки) оформить в совместную собственность супругов.
Но, регистраторы не любят такие сделки и перекладывают ответственность за нее на нотариуса.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, приобретаем квартиру в ипотеку с использованием в качестве первоначального взноса свидетельства молодая семья, МСК. Согласно свидетельству при регистрации права доли двоим несовершеннолетним детям должны быть выделены сразу. Обязательно ли в данном случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи? И может ли банк отказать в одобрение объекта и принятии всех документов, в случае отсутствия нотариального удостоверения, если таковое не требуется?
Ответ для Андрея
Без нотариуса не обойтись. Расходы на оформление зависят от юридического состояния квартиры.
Добрый день,
получил квартиру в наследство. сколько будет стоить оформление права на собственность и все необходимые документы и нужен ли при этом нотариус? в квартире сейчас прписаны жена и двое детей.
Ответ для Елены.
Сначала вам нужно зарегистрировать долевую собственность в Росреестре на сына и мать (госпошлина 2000 р на двоих)
А вот договор дарения доли – это нотариальная сделка.
Добрый день! Квартира приватизирована на мать и сына, но в Росреестре по новому документы не оформляли. Матери 84 года. Может мать в МФЦ подать документы и свою долю приватизации передать по Договору дарения на сына без нотариуса и как правильно прописать это в Договоре дарения, чтобы не отказали?
Ответ для Татьяны.
Отвечаю ежедневно на десятки вопросов. Уже, конечно, ваш забыла. Уточните.
как разрешился вопрос? была приостановка?
Ответ для Юрия.
Вы можете зарегистрировать совместную собственность. В МФЦ нет специалистов Росреестра и они не знают нюансов регистрации.
Даже если участниками приватизации являются законные супруги, квартира не является совместно нажитым имуществом, ведь она получена безвозмездно.
У нотариуса заверяется документ,на основании которого законные супруги регистрируют ДОЛЕВУЮ собственность на общее имущество (сделка признается разделом совместно нажитого имущества и поэтому по ст.38 п.2 Семейного кодекса подлежит обязательному удостоверению у нотариуса)
Добрый день! Прочитал Вашу статью, у меня близкий вопрос, но точно такую же ситуацию не нашел. У нас есть договор приватизации квартиры старого образца 1993 года. Там определены 3 собственника (мать и два сына) на правах общей СОВМЕСТНОЙ собственности. Хотим заменить на современное свидетельство о регистрации. Но в МФЦ нам сказали, что сначала надо преобразовать наш договор в общую ДОЛЕВУЮ собственность, а для этого сначала нужно сделать “Соглашение об определении долей” у нотариуса. Отсюда у меня два вопроса: 1) почему нельзя оставить общую совместную собственность? Зачем нам её менять на долевую? 2) если это необходимо, то почему надо “Соглашение об определении долей” делать у нотариуса? Нужен ли для этого нотариус или можно самим написать, по утвержденной форме. И если не нужен, то подскажите, на какой закон нам ссылаться?
Ответ для Полины.
Нотариусы на это не пойдут.
Но ведь вы сможете применить налоговый вычет на покупку мужу и детям, так можно уйти от налогов. При условии покупки в одном налоговом периоде.
Здравствуйте! У нас такая ситуация. Получили разрешение от оппеки на продажу квартиры, где были выделены доли детям и супругу(до этого я была единоличным владельцем),куда был вложен мат.капитал. Получаетс, когда я была одна, то не попадала под налог от продажи, т.к.полуострова квартиру до 2016 года. А теперь когда доли выделены, дети и супруг, совершив новую сделку после 2016 года, попадают под этот налог. И в опеку мы подавали проект ДКП с указанием продажной цены квартиры(она выше чем её кадастровая стоимость). Сейчас нотариус не соглашается изменить нам проект того ДКП, где мы хотели понизить продажную стоимость до ниже, чем кадастровой, что платить налог по мешьшей стоимости. Скажите пожалуйста, стоит ли искать других нотариусов, чтобы могли на наши условия?
ОТвет для Ольги Витальевны.
Договор об определении размера долей по 1\2 – это простая письменная форма. 1 этап.
Договор перераспределения долей, дочери 99/100, матери 1\100 – это простая письменная форма. Договор дарения доли – нотариальная форма.
Добрый день. Дом в совместной собственности только дочери и мамы. Как маме оформить договор дарения дочери? Скачали договор дарения по 1/2 доли дома у мамы и дочери. В МФЦ не приняли, говорят нужно идти к нотариусу. Можем мы в простой форме написать о выделе долей. Спасибо.
Ответ Евгению.
Еще раз объясняю. Вы можете зарегистрировать долевую собственность на покупаемую квартиру, где у ребенка отдельная доля, а у супругов общая ( без нотариуса). Первое.
Второе. Вам что опека такие дурацкие условия поставила, либо вы чего то не поняли.
Пришлите мне приказ на info@exspertrieltor.ru, я посмотрю.
Вот ещё в чём загвоздка: т.к несовершеннолетний собственник, мы обязаны вначале купить квартиру, только потом продать. Будет ипотека, а первоначальный взнос с продажи первой квартиры. А мы ее не можем продать пока не купим…..
Получается нотариус в обоих случаях. Вне зависимости от того, как оформить доли.
Еще раз спасибо за ответ.
Т. к есть детская доля в продаваемой квартире-сделка через опеку.
Опека не разрешает покупку покупку в совместную собственность и должна быть выделена доля ребенку 1/4.
Ответ для Евгения.
Если супруги выделяют отдельные доли –
сделка нотариальная.
Если оформляют общую долю – простая письменная форма.
Зачем вы вообще придумали оформлять долевую собственность. Оформите общую совместную, а потом без нотариуса выделите детям доли.
Подробнее в статье: https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/
Добрый день. Прошу Вашего совета:
Продаем квартиру, где 3 собственника (1/2 мама, 1/4сын, 1/4бабушка. Сделка через нотариуса. Причина- разъезд с бабушкой.
Покупаем другую квартиру в ипотеку, где один взрослый собственник. Распределяем доли уже 1/2 мама(чтобы передать 1/4 долю второму ребенку т.к будет использоваться мат.капитал), 1/4 папа, 1/4 сын.
Неужели эту сделку нужно тоже проведить через нотариуса? Риелтор настаивает на нотариальной сделке. Спасибо за ответ.
Ответ для Светланы.
Вы все верно понимаете, будет приостановление регистрации.
Нужно прописать общую супружескую долю.
Добрый день! Подали документы на регистрацию в МФЦ, а прийдя домой наткнулась на Вашу консультацию. Мы приобретаем квартиру с использованием МСК. В отделении ПФ нам дали примерный образец договора, чтобы не обращаться к нотариусу, с выделением долей сразу при покупке. В своем договоре (по образцу) мы указали следующее : 1. Продавец продает … квартиру, назначение: жилое, общая площадь … кв.м., на .. этаже жилого дома, находящуюся по адресу: …, далее Недвижимое имущество, Кадастровый номер: .., а Покупатели покупают:
• 5/8 долей маме,
• 1/8 долю папе,
• 1/8 долю сыну,
• 1/8 долю дочери в праве общей долевой собственности на указанное Недвижимое имущество.
Прочитав Вашу статью, понимаю, что сделку нам завернут. Как я понимаю, надо было прописать:1. Продавец продает … квартиру, назначение: жилое, общая площадь … кв.м., на .. этаже жилого дома, находящуюся по адресу: …, далее Недвижимое имущество, Кадастровый номер: .., а Покупатели покупают:
• 6/8 долей маме и папе в собместную собственность,
• 1/8 долю сыну,
• 1/8 долю дочери в праве общей долевой собственности на указанное Недвижимое имущество.
Или я не правильно мыслю. Не хотелось бы обращаться к нотариусу.
Ответ для Розы.
Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2019/05/10/pokupka-kvartiry2/
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, при покупке дома на Материнский капитал у кого нужно составлять договор купли-продажи? Или же самим можно составить и идти в МФЦ?
Ответ для Надежды.
Продажа – нотариальная.( Готовы поправки в закон об отмене этой нормы, но пока без нотариуса вам не обойтись)
Покупка – простая письмннная форма договора.
Добрый день, у нас предстоит сделка. Нашу квартиру покупают за наличные средства, в которой собственность на три доли я, сын, дочь и сразу покупаем другую в которой один собственник. Нужен нам нотариус или нет?
Ответ для Ирины.
1.У вас будет нотариальная сделка (долевая собственность)
2. В равных долях на всех членов семьи
3. Этот вопрос решается с органами Опеки и попечительства, условия продажи и покупки. Без разрешения опеки продажу не совершить.
Прочтите статью:
https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/
Добрый день, подскажите решение проблемы. Мы купили квартиру с супругом взяв ипотечный займ и распределили доли по 1/3 каждому и несовершеннолетнему сыну (ранее была доля у него в другой квартире). Родилась дочь и мы воспользовались МК. Сняв обременение хотели сейчас выделить доли. Вопрос : 1. Как происходит распределение долей при использовании МК.?в равных долях на всех членов семьи? 2. Соглашение о распределении долей требует нотариального заверения или можно в простой письменной форме.? 3. После распределения долей можно выделить долю сыну у бабушке и продать квартиру, затем купить новую квартиру и выделить долю только дочери?
Ответ для Анны.
Если у вас квартира находится в совместной собственности можно выделить доли соглашением в простой письменной форме.
Здравствуйте, не могу до сих пор понять , как же мне поступить, с мужем общая совместная собственность. Покупали квартиру за счёт средств МК. Хотим подарить детям доли, а у себя так и оставить общую совместную. Нужен ли нотариус?