Ипотечная сделка
Это фрагмент книги “Ипотечная сделка. Залог приобретаемой недвижимости” из серии Сделка от А до Я.
Автор: Слободчикова Ольга. Практикующий специалист рынка недвижимости.
Сейчас я записываю серию видео уроков с общим названием “РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА”
Особенности ипотечных сделок
Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности долга.
Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.
В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости
Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.
Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.
Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.
Часто банки имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.
Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.
Впрочем, банк это мало волнует!
И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.
Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.
Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.
Пошаговый план сделки купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств
Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.
Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.
Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.
– Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.
Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.
Но я хочу иметь дело с профессионалами.
Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».
Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом.
Иначе риелтор не нужен.
Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.
Итак, план. Пошаговый.
Ипотечная сделка. Уведомление о предоставлении кредита
Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.
Важно понимать:
- Размер кредитных средств;
- Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса.
Как правило, это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.
НО у некоторых банков это процент считается от рыночной стоимости, определенной независимой оценкой, а не от цены покупки.
Если этот момент пропустить, у Покупателей может не оказаться нужной суммы, для первоначального взноса. - Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку или смену места работы.
- Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника.
Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.
К тому же страхование жизни требуется перед подписанием кредитного договора, для снижения процентной ставки. - Обязательное оформление между супругами брачного договора, если один из них не является созаемщиком.
Брачный договор банк может запросить для исключения из сделки супруга с плохой кредитной историей.
В уведомлении о предоставлении кредита, как правило, нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.
Ниже мы вернемся к этому вопросу.
Ипотечная сделка. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки
Далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:
- Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.
То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.
Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.
Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям. - Некоторые Продавцы недвижимости, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.
Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.
Хотя иногда, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с независимым оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.
Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.
На момент встречи с Продавцом за столом переговоров, имейте на руках список документов требующихся для банка, и информацию об условиях выдачи кредитных средств.
Это позволит вам оценить сроки подготовки к сделке.
Обязательное страхование ипотеки
О страховании предмета залога, титула собственника и работоспособности заёмщик прочтите в специальной статье: Ипотека и обязательное страхование
На моем Ютуб канале размещены видео уроки по “РАЗУМНОЙ ИПОТЕКЕ”.
Вот один из них:
Как проходит ипотечная сделка
- Дополнительно вы можете посмотреть подробные разъяснения в пошаговой инструкции к сделке
- Для легкого составления предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке можно использовать Конструктор договоров – специальную риэлторскую программу.
Всегда рада разъяснить. Автор
