Законы о покупке квартиры — нужно соблюсти, ведь в противном случае легко потерять право собственности на квартиру, либо через суд, либо мошенническим способом.
Покупка квартиры — дорогая покупка и лучше тысячу раз подстраховаться.
Разберемся подробно.

Покупка квартиры. Законы

Единого законы, регламентирующего покупку квартиры или другой недвижимости нет.
При покупке квартиры нужно опираться и на Гражданский кодекс РФ и на Семейный кодекс РФ, а иногда и на Земельный кодекс РФ.

А так же на закон «О государственной регистрации недвижимости» и Порядок ведения ЕГРН.

Конечно обывателю трудно во всем этом разобраться и приходится обращаться к специалистам, затрачивая немалые деньги.

В этой статье я вам разъясню законные процедуры покупки недвижимости простым и понятным языком.

Сначала давайте разберемся с покупкой квартиры в строящемся доме, новом доме и старом доме.
Это важно — ведь законы нужно применять в этих сделках разные.

Купля-продажа квартиры — это передача права собственности на нее другому физическому или юридическому лицу.

Есть передача прав собственности — это купля-продажа.

Нет передачи прав собственности — это не купля-продажа.

-Это вы о чем?

Часто, подписывая договор долевого участия в строительстве, человек говорит: «Я купил квартиру».

-Нет, дорогой товарищ, купли-продажи не состоялось. Ведь право собственности на этот объект за «продавцом» не зарегистрировано!

-А что это было?

-Это приобретение права участника долевого строительства от застройщика или дольщика (переуступка прав).

Первичная квартира и вторичная квартира

Итак, сначала разберемся с ЮРИДИЧЕСКИМ СТАТУСОМ квартиры:
Первичная квартира, первичка — это:

  • квартира в строящемся многоэтажном доме. Степень строительной готовности может быть разная — от нулевого цикла, до завершенного строительства. Права собственности на такую квартиру не зарегистрированы, но зарегистрированы в Росреестре права участника долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре ( на документальном (бумажном) варианте договора стоит штамп о регистрации. Электронный вариант ДДУ подписан электронной цифровой подписью регистратора. (Проверить электронный документ можно на сайте Росреестра) Первичка может уже состоять на кадастровом учете.

Вторичная квартира, вторичка — это:

объект недвижимости права собственности на который зарегистрированы за юридическим (застройщик, подрядчик работ, участник ДДУ ) лицом или физическим лицом.
Запись о регистрации прав собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Справочную информацию об этом мы можем получить бесплатно на сайте Росреестра.

Законы о покупке квартиры (первичка)

При «покупке» квартиры в строящемся доме опираемся на 214-фз

«ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) составляет застройщик. К ДДУ в обязательном порядке прикладывается (подшивается) план этажа, на котором штриховкой показана приобретаемая квартира.

Оплата по ДДУ осуществляется ТОЛЬКО после государственной регистрации договора в Росреестре.

Это исключает двойные продажи квартир.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации ( иначе он ничтожен).

Государственная пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица 175 рублей. При регистрации Договора переуступке прав так же оплачивается госпошлина.

Заявление о государственной регистрации ДДУ подает участник долевого строительства и застройщик (представитель по доверенности), при переуступке прав дольщика — участники сделки.

Другие формы «покупки» квартиры на первичном рынке (ЖСК и прочие) я не рассматриваю. Так как они не защищают права «покупателя» должным образом.

Законы о покупке квартиры (вторичка)

При покупке квартиры на вторичном рынке опираемся на Гражданский кодекс РФ. (смотрите подборку статей здесь) и другие кодексы, законы и правила.

  • Купля-продажа квартиры оформляется Договором и Актом приема-передачи
  • Подтверждение оплаты цены — подтверждается собственноручной распиской продавца
  • Договор купли-продажи(ДКП) не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки ( с 31.07.2019 и при долевой собственности продавцов при продаже целой квартиры).
  • Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному — подлежит обязательному контролю органов Опеки и попечительства. Нужно получить разрешение. Кроме того ДКП обязательно удостоверяется у нотариуса.
  • Покупка квартиры супругами в долевую собственность (именно в долевую собственность)требует нотариального брачного договора.
  • Купля- продажа квартиры в обязательном порядке требует регистрации ПЕРЕХОДА права от продавца к покупателю в Росреестре (документы подаются через МФЦ). Госпошлины нет.
  • Документы для регистрации перехода права на недвижимость, находящуюся в другом кадастровом округе можно подать через офисы Росреестра.
  • Регистрация права собственности обязательна. Госпошлину оплачивает приобретатель права 2000 рублей. Подробнее здесь.

Скачайте интеллект-карту с пошаговым планом сделки здесь

законы о покупке квартиры
Пошаговый план купли-продажи квартирыh

Законы о покупке квартиры

Законы о покупке квартиры: 4 комментария

  • 29/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день, у меня 4 вопроса , буду очень вам благодарна за ответы:
    1. Имела до брака квартиру под ипотекой с 2007 г, собственница я одна, вступила в брак в 2016 г. Через 5 лет выплатила ипотеку. Сняла обременение. Хочу сделать договор мены на др.квартиру с доплатой. Нужно ли согласие супруга? И может ли он претендовать на долю в будущей квартире? Распространяются ли нормы кодекса рф на не граждан рф ( муж гражданин др.страны)
    2. До вступления в брак пускала мат.капитал в погашение ипотеки (имея 2х детей), в 2016 вступила в брак, родились еще 2е детей. По закону я должна выделить доли детям, в тч последующим и мужу. С детьми все понятно, а как быть с мужем, он то к тому мат.капиталу не имеет никакого отношения, первые 2е детей не его. Как регламентирует это закон?
    3. При выделении долей могу ли я как собственница в документе ( соглашение или решение о выделении долей) быть с обеих сторон: со своей стороны как собственница и со стороны всех детей, как законный представитель? Сыну 17 лет, он должен подписывать сам?
    4. При договоре мены, нужно согласие отцов несовершеннолетник собственников? С органом опеки понятно, что надо разрешение. Учавствуют ли отцы в сделке договора мены?

    Ответить
    • 29/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Юлии.
      1. До мены нужно выделить доли в квартире детям. Иностранным гражданам доля не выделяется.
      Для оформления выделения долей детям можете применить вот эту консультацию: https://ndv-book.ru/Lsvdns
      Там рассказано как правильно прописать детей в соглашении.
      Для получения разрешения на продажу детских долей в опеку НУЖНО заявление отца.

      Ответить
      • 29/06/2019 в
        Постоянная ссылка

        Ольга, спасибо) Подскажите еще такой момент, в моем случае — Я (будучи в браке) с детьми ,как собственники оформляем договор мены, муж уже преобретает в таком случае право на новую квартиру. Слышала , что на дог.мены распространяется нормы договора купли-продажи. Мы же в браке, значит как нажитое имущество получится или все таки нет!?

        Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.