Законы о покупке квартиры — нужно соблюсти, ведь в противном случае легко потерять право собственности на квартиру, либо через суд, либо мошенническим способом.
Покупка квартиры — дорогая покупка и лучше тысячу раз подстраховаться.
Статья обновлена 04.01.2020 г
Разберемся подробно с последними изменениями законов.

Покупка квартиры. Законы

Единого законы, регламентирующего покупку квартиры или другой недвижимости нет.
При покупке квартиры нужно опираться и на Гражданский кодекс РФ и на Семейный кодекс РФ, а иногда и на Земельный кодекс РФ.

А так же на закон «О государственной регистрации недвижимости» и Порядок ведения ЕГРН.

Конечно обывателю трудно во всем этом разобраться и приходится обращаться к специалистам, затрачивая немалые деньги.

В этой статье я вам разъясню законные процедуры покупки недвижимости простым и понятным языком.

Сначала давайте разберемся с покупкой квартиры в строящемся доме, новом доме и старом доме.
Это важно — ведь законы нужно применять в этих сделках разные.

Купля-продажа квартиры — это передача права собственности на нее другому физическому или юридическому лицу.

Есть передача прав собственности — это купля-продажа.

Нет передачи прав собственности — это не купля-продажа.

-Это вы о чем?

Часто, подписывая договор долевого участия в строительстве, человек говорит: «Я купил квартиру».

-Нет, дорогой товарищ, купли-продажи не состоялось. Ведь право собственности на этот объект за «продавцом» не зарегистрировано!

-А что это было?

-Это приобретение права участника долевого строительства от застройщика или дольщика (переуступка прав).

Первичная квартира и вторичная квартира

Итак, сначала разберемся с ЮРИДИЧЕСКИМ СТАТУСОМ квартиры:
Первичная квартира, первичка — это:

  • квартира в строящемся многоэтажном доме. Степень строительной готовности может быть разная — от нулевого цикла, до завершенного строительства. Права собственности на такую квартиру не зарегистрированы, но зарегистрированы в Росреестре права участника долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре ( на документальном (бумажном) варианте договора стоит штамп о регистрации. Электронный вариант ДДУ подписан электронной цифровой подписью регистратора. (Проверить электронный документ можно на сайте Росреестра) Первичка может уже состоять на кадастровом учете.

Вторичная квартира, вторичка — это:

объект недвижимости права собственности на который зарегистрированы за юридическим (застройщик, подрядчик работ, участник ДДУ ) лицом или физическим лицом.
Запись о регистрации прав собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Справочную информацию об этом мы можем получить бесплатно на сайте Росреестра.

Законы о покупке квартиры (первичка)

При «покупке» квартиры в строящемся доме опираемся на 214-фз

«ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) составляет застройщик. К ДДУ в обязательном порядке прикладывается (подшивается) план этажа, на котором штриховкой показана приобретаемая квартира.

Оплата по ДДУ осуществляется ТОЛЬКО после государственной регистрации договора в Росреестре.

Это исключает двойные продажи квартир.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации ( иначе он ничтожен).

Государственная пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица 175 рублей. При регистрации Договора переуступке прав так же оплачивается госпошлина.

Заявление о государственной регистрации ДДУ подает участник долевого строительства и застройщик (представитель по доверенности), при переуступке прав дольщика — участники сделки.

Другие формы «покупки» квартиры на первичном рынке (ЖСК и прочие) я не рассматриваю. Так как они не защищают права «покупателя» должным образом.

Законы о покупке квартиры (вторичка)

С 01.01.2020 года вступают в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости.

Теперь, приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что у продавца не было права отчуждать имущество. ( п.6, ст. 8.1 Гражданский кодекс РФ)

Изменится правило об исчислении срока приобретательной давности в отношении вещей, которые можно было истребовать по ст. ст. 301 и 305 ГК РФ. Этот срок будет начинаться со дня, когда вещь поступила в открытое владение добросовестного приобретателя. Если же за ним зарегистрировано право собственности на недвижимость, которой он открыто владеет, то отсчет срока начнется не позднее момента регистрации такого права. Сейчас срок начинает исчисляться не раньше, чем истечет срок исковой давности по соответствующим требованиям. 

Суд не удовлетворит иск РФ, ее субъекта или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя (физлица или организации), если после выбытия этого помещения из владения истца истекло три года.
Срок будут исчислять со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя такой недвижимости.

При покупке квартиры на вторичном рынке опираемся на Гражданский кодекс РФ. (смотрите подборку статей здесь) и другие кодексы, законы и правила.

Так же с 01.01.2020 г добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на возмещение ущерба от утраты прав на жилое помещение из казны РФ ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)

  • Купля-продажа квартиры оформляется Договором и Актом приема-передачи
  • Подтверждение оплаты цены — подтверждается собственноручной распиской продавца
  • Договор купли-продажи(ДКП) не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки ( с 31.07.2019 и при долевой собственности продавцов при продаже целой квартиры).
  • Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному — подлежит обязательному контролю органов Опеки и попечительства. Нужно получить разрешение. Кроме того ДКП обязательно удостоверяется у нотариуса.
  • Покупка квартиры супругами в долевую собственность (именно в долевую собственность)требует нотариального брачного договора.
  • Купля- продажа квартиры в обязательном порядке требует регистрации ПЕРЕХОДА права от продавца к покупателю в Росреестре (документы подаются через МФЦ). Госпошлины нет.
  • Документы для регистрации перехода права на недвижимость, находящуюся в другом кадастровом округе можно подать через офисы Росреестра.
  • Регистрация права собственности обязательна. Госпошлину оплачивает приобретатель права 2000 рублей. Подробнее здесь.

Скачайте интеллект-карту с пошаговым планом сделки здесь

законы о покупке квартиры
Пошаговый план купли-продажи квартирыh

Законы о покупке квартиры

Законы о покупке квартиры: 4 комментария

  • 29/06/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день, у меня 4 вопроса , буду очень вам благодарна за ответы:
    1. Имела до брака квартиру под ипотекой с 2007 г, собственница я одна, вступила в брак в 2016 г. Через 5 лет выплатила ипотеку. Сняла обременение. Хочу сделать договор мены на др.квартиру с доплатой. Нужно ли согласие супруга? И может ли он претендовать на долю в будущей квартире? Распространяются ли нормы кодекса рф на не граждан рф ( муж гражданин др.страны)
    2. До вступления в брак пускала мат.капитал в погашение ипотеки (имея 2х детей), в 2016 вступила в брак, родились еще 2е детей. По закону я должна выделить доли детям, в тч последующим и мужу. С детьми все понятно, а как быть с мужем, он то к тому мат.капиталу не имеет никакого отношения, первые 2е детей не его. Как регламентирует это закон?
    3. При выделении долей могу ли я как собственница в документе ( соглашение или решение о выделении долей) быть с обеих сторон: со своей стороны как собственница и со стороны всех детей, как законный представитель? Сыну 17 лет, он должен подписывать сам?
    4. При договоре мены, нужно согласие отцов несовершеннолетник собственников? С органом опеки понятно, что надо разрешение. Учавствуют ли отцы в сделке договора мены?

    Ответить
    • 29/06/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Юлии.
      1. До мены нужно выделить доли в квартире детям. Иностранным гражданам доля не выделяется.
      Для оформления выделения долей детям можете применить вот эту консультацию: https://ndv-book.ru/Lsvdns
      Там рассказано как правильно прописать детей в соглашении.
      Для получения разрешения на продажу детских долей в опеку НУЖНО заявление отца.

      Ответить
      • 29/06/2019 в
        Постоянная ссылка

        Ольга, спасибо) Подскажите еще такой момент, в моем случае — Я (будучи в браке) с детьми ,как собственники оформляем договор мены, муж уже преобретает в таком случае право на новую квартиру. Слышала , что на дог.мены распространяется нормы договора купли-продажи. Мы же в браке, значит как нажитое имущество получится или все таки нет!?

        Ответить

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Яндекс.Метрика