Сделки с долями в праве общей собственности

Доля в праве общей долевой собственности, особенно когда между ее участниками есть разногласия, может быть “чемоданом без ручки”, и бросить жалко и нести хлопотно.
Поэтому сделки по отчуждению (дарению, продаже) или изменению (перераспределению) размера долей – является актуальным для участников общей долевой собственности.
Существуют два вида общей собственности:
– с определением размера долей каждого участника – это общая долевая собственность;
– без определения размера долей – это общая совместная собственности.
В этой статье рассмотрим сделки с общей долевой собственностью.

Доля в праве общей долевой собственности

Доля в праве общей долевой собственности дает всем ее участникам равные права и обязанности, независимо от размера доли.

Конечно, человек владеющий меньшей долей в праве общей долевой собственности на жилую недвижимость, меньше платит налогов, коммунальных платежей и даже не всегда( при маленькой доле) может выделить ее в натуре.
Однако, он так же имеет право первоочередной покупки других долей в правах на эту недвижимость перед третьими лицами (не участниками общей долевой собственности) и равными правами на покупку перед другими “дольщиками”.

Так же у всех участников общей долевой собственности есть право продажи ее третьим лицам.
Кроме того дольщики могут перераспределить доли друг между другом, сохранив при этом состав участников.
Рассмотрим эти сделки подробнее.

Отчуждение долей в праве долевой собственности

Отчуждение долей в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Исключением из этого правила является продажа целой квартиры (объекта недвижимости) всеми дольщиками одновременно по одной сделке, оформленной одним договором. ( статья 42 Федерального закон “О государственной регистрации недвижимости”).

Отчуждением долей в праве общей долевой собственности является купля-продажа, дарение, мена.

При отчуждении своих долей всеми дольщиками по одной сделке ( одним договором), договор может быть оформлен в простой письменной форме (без нотариуса).
Законодатель не уточнил об отчуждении части своих долей всеми дольщиками одновременно, поэтому регистраторы по-разному оценивают такое обстоятельство. И бывают приостановки регистрации таких сделок, оформленных в простой письменной форме.
Однако, в этом случае условие об отчуждении долей одновременно всеми участниками долевой собственности соблюдается, значит удостоверение договора нотариусом не обязательно!

Продажа доли в общей долевой собственности

Продажа доли в общей долевой собственности ( отчуждение доли путем продажи) третьему лицу ( не участнику долевой собственности) требует обязательного уведомления других дольщиков об этом. Шаблон уведомления можно скачать здесь.
Причем уведомление должно быть сделано в письменной форме, с указанием цены и других существенных условий сделки.


Закон не указывает будет ли это сделано в виде письма, телеграммы или через личное вручение уведомления из рук в руки.
Важным является факт его получения всеми участниками общей долевой собственности.
Поэтому почтовые отправления направляются с уведомлением о вручении, при личном вручении – оформляются актом получения уведомления.

Если, почтовое отправление так и не получено адресатом в течении 30 календарных дней после его получения почтовым отделением по адресу прописки, он считается уведомленным надлежащим образом.
Важным является тот факт, что уведомление должно быть направлено по месту официальной регистрации.

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности становится возможным через месяц, после уведомления всех ее участников о продаже.

Продажа “во внутри дольщиков” не требует письменного уведомления. Кто больше заплатить, тому и можно продать.

Согласно ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” отчуждение доли ( не всех долей сразу) в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Для того, чтобы не ждать 30 дней для продажи доли третьему лицу, можно оформить нотариальный отказ от покупки всех других дольщиков. Это дорогой документ и расходы, как правило, ложатся на продавца доли, да еще ведь нужно организовать посещение нотариуса всеми ими. Что бывает крайне сложно.

А вот для дарения доли (отчуждения доли путем дарения) из долевой собственности третьему лицу уведомления других дольщиков не нужно.

Продажа доли в праве общей долевой собственности оформляется нотариальным договором купли-продажи. Поскольку ожидание сделки длительное, настоятельно рекомендую продавцу доли заключить предварительный договор с покупателем и оформить задаток.

Пройдите по зелёным ссылкам в этой статье для получения более подробных разъяснений

Дарение доли в праве  общей долевой собственности

Дарение доли в праве общей долевой собственности не требует уведомления об этом других дольщиков.

Дарение доли в праве общей долевой собственности между ее участниками – нотариальная сделка  в обязательном порядке. Странная норма закона. Особенно если одному участнику дарят доли все другие.
Ни рисков, ни нарушений прав других дольщиков в этой сделке нет. Хочется думать, что законодатель просто “пропустил” эту сделку и не сделал ее исключением из правил ст.42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
Но вероятно  вмешалось нотариальное лобби.

Поэтому при оформлении дарения доли в праве общей долевой собственности без больших расходов не обойтись.В некоторых случаях можно заменить эту нотариальную сделку другой –  перераспределением долей.

Если у вас не общая долевая , а общая совместная собственность (доли не выделены), тогда  дарение доли можно оформить в простой письменной форме (без нотариуса).
Читайте статью: Дарение долей в праве единоличной и совместной собственности

Получите консультацию: Дарение доли(ей) на объект недвижимости без нотариуса

 

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности достаточно редкая сделка. Просто о такой возможности дольщики не знают. А ведь такая сделка не требует удостоверения нотариусом. Да и госпошлина по этой сделке всего 350 рублей. Ведь в такой сделке не происходит изменение вида права и состава участников общей долевой собственности, а просто вносятся изменения в ЕГРН в части размера долей.

Государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей ( 2022 г.)

Подробная консультация и шаблоны соглашения о перераспределении долей здесь.

Регистрация доли в праве долевой собственности

Регистрация доли в общей долевой собственности происходит по общему правилу. Заявление о регистрации доли подается в Росреестр вместе с правоустанавливающим документом – договором, соглашением, свидетельством о праве на наследство, решением суда и т.д.
Заявление в Росреестр повсеместно можно подать через МФЦ.
Госпошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности по отдельной сделке составляет 2000 рублей. Оплачивает ее приобретатель доли.
Пакет документов для регистрации доли обычный. Подробно я его описываю в статье: Документы в Росреестр


Всегда рада разъяснить. Автор

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.