Доля в праве общей долевой собственности

Доля в праве общей долевой собственности, особенно когда между ее участниками есть разногласия, может быть «чемоданом без ручки», и бросить жалко и нести хлопотно.
Поэтому сделки по отчуждению (дарению, продаже) или изменению (перераспределению) размера долей — является актуальным для участников общей долевой собственности.
Существуют два вида общей собственности:
— с определением размера долей каждого участника — это общая долевая собственность;
— без определения размера долей — это общая совместная собственности.
В этой статье рассмотрим сделки с общей долевой собственностью.

Доля в праве общей долевой собственности

Доля в праве общей долевой собственности дает всем ее участникам равные права и обязанности, независимо от размера доли.

Конечно, человек владеющий меньшей долей в праве общей долевой собственности на жилую недвижимость, меньше платит налогов, коммунальных платежей и даже не всегда( при маленькой доле) может выделить ее в натуре.
Однако, он так же имеет право первоочередной покупки других долей в правах на эту недвижимость перед третьими лицами (не участниками общей долевой собственности) и равными правами на покупку перед другими «дольщиками».

Так же у всех участников общей долевой собственности есть право продажи ее третьим лицам.
Кроме того дольщики могут перераспределить доли друг между другом, сохранив при этом состав участников.
Рассмотрим эти сделки подробнее.

Отчуждение долей в праве долевой собственности

Отчуждение долей в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Исключением из этого правила является продажа целой квартиры (объекта недвижимости) всеми дольщиками одновременно по одной сделке, оформленной одним договором. ( статья 42 Федерального закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Отчуждением долей в праве общей долевой собственности является купля-продажа, дарение, мена.

При отчуждении своих долей всеми дольщиками по одной сделке ( одним договором), договор может быть оформлен в простой письменной форме (без нотариуса).
Законодатель не уточнил об отчуждении части своих долей всеми дольщиками одновременно, поэтому регистраторы по-разному оценивают такое обстоятельство. И бывают приостановки регистрации таких сделок, оформленных в простой письменной форме.
Однако, в этом случае условие об отчуждении долей одновременно всеми участниками долевой собственности соблюдается, значит удостоверение договора нотариусом не обязательно!

Продажа доли в общей долевой собственности

Продажа доли в общей долевой собственности ( отчуждение доли путем продажи) третьему лицу ( не участнику долевой собственности) требует обязательного уведомления других дольщиков об этом. Шаблон уведомления можно скачать здесь.
Причем уведомление должно быть сделано в письменной форме, с указанием цены и других существенных условий сделки.


Закон не указывает будет ли это сделано в виде письма, телеграммы или через личное вручение уведомления из рук в руки.
Важным является факт его получения всеми участниками общей долевой собственности.
Поэтому почтовые отправления направляются с уведомлением о вручении, при личном вручении — оформляются актом получения уведомления.

Если, почтовое отправление так и не получено адресатом в течении 30 календарных дней после его получения почтовым отделением по адресу прописки, он считается уведомленным надлежащим образом.
Важным является тот факт, что уведомление должно быть направлено по месту официальной регистрации.

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности становится возможным через месяц, после уведомления всех ее участников о продаже.

Продажа «во внутри дольщиков» не требует письменного уведомления. Кто больше заплатить, тому и можно продать.

Согласно ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» отчуждение доли ( не всех долей сразу) в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Для того, чтобы не ждать 30 дней для продажи доли третьему лицу, можно оформить нотариальный отказ от покупки всех других дольщиков. Это дорогой документ и расходы, как правило, ложатся на продавца доли, да еще ведь нужно организовать посещение нотариуса всеми ими. Что бывает крайне сложно.

А вот для дарения доли (отчуждения доли путем дарения) из долевой собственности третьему лицу уведомления других дольщиков не нужно.

Продажа доли в праве общей долевой собственности оформляется нотариальным договором купли-продажи. Поскольку ожидание сделки длительное, настоятельно рекомендую продавцу доли заключить предварительный договор с покупателем и оформить задаток.

Пройдите по зелёным ссылкам в этой статье для получения более подробных разъяснений

Дарение доли в праве  общей долевой собственности

Дарение доли в праве общей долевой собственности не требует уведомления об этом других дольщиков.

Дарение доли в праве общей долевой собственности между ее участниками — нотариальная сделка  в обязательном порядке. Странная норма закона. Особенно если одному участнику дарят доли все другие.
Ни рисков, ни нарушений прав других дольщиков в этой сделке нет. Хочется думать, что законодатель просто «пропустил» эту сделку и не сделал ее исключением из правил ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Но вероятно  вмешалось нотариальное лобби.

Поэтому при оформлении дарения доли в праве общей долевой собственности без больших расходов не обойтись.В некоторых случаях можно заменить эту нотариальную сделку другой —  перераспределением долей.

Если у вас не общая долевая , а общая совместная собственность (доли не выделены), тогда  дарение доли можно оформить в простой письменной форме (без нотариуса).
Читайте статью: Дарение долей в праве единоличной и совместной собственности

Получите консультацию: Дарение доли(ей) на объект недвижимости без нотариуса

 

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности достаточно редкая сделка. Просто о такой возможности дольщики не знают. А ведь такая сделка не требует удостоверения нотариусом. Да и госпошлина по этой сделке всего 350 рублей. Ведь в такой сделке не происходит изменение вида права и состава участников общей долевой собственности, а просто вносятся изменения в ЕГРН в части размера долей.

Государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей ( 2022 г.)

Подробная консультация и шаблоны соглашения о перераспределении долей здесь.

Регистрация доли в праве долевой собственности

Регистрация доли в общей долевой собственности происходит по общему правилу. Заявление о регистрации доли подается в Росреестр вместе с правоустанавливающим документом — договором, соглашением, свидетельством о праве на наследство, решением суда и т.д.
Заявление в Росреестр повсеместно можно подать через МФЦ.
Госпошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности по отдельной сделке составляет 2000 рублей. Оплачивает ее приобретатель доли.
Пакет документов для регистрации доли обычный. Подробно я его описываю в статье: Документы в Росреестр


Всегда рада разъяснить. Автор

Сделки с долями в праве общей собственности

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности "рука об руку". Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено  более  300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" с изменениями от 01.05.2022 года. Сайт работает с  2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта - там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном  оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет - значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: - Анастасия Бусько; - Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Яндекс.Метрика