Предварительный договор купли-продажи недвижимости нужен!?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — не обязательный документ.
Но 90% сделок купли-продажи квартир, домов и земельных участков в большом активном городе оформляются предварительным договором.
Лично я, как практикующий риэлтор,  в 99% сделок оформляю предварительным договором. Это практика продемонстрировала блестящий результат в моей работе.
Всем рекомендую предварительные намерения сторон оформлять письменно.
В этой статье расскажу о своих знаниях и опыте.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года. Разъяснения даю на основании практического опыта сопровождения сделок и знаний требования законодательства в части сделок с недвижимостью.

Задать вопрос

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: значение и применение

Сделки с недвижимостью имеют свои особенности:

• В первую очередь — это подготовка документов для проверки законности продажи и способности продавца к волеизъявлению.
• Если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние или недееспособные — необходимо получить разрешение на продажу органов Опеки.
• При продаже доли в праве собственности на квартиру третьему лицу — необходимо уведомить об этом других собственников и дождаться их предложения к сделки или отказа в покупке. Ждать нужно 30 дней.
• Правильным является требование покупателя предоставления справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и оплате капитального ремонта при покупке квартиры.
• Необходимо снять с регистрационного учета жильцов жилых домов и помещений.
• Иногда, необходимо снять обременение прав на квартиру, или запрета на регистрационные действия.

Эти процедуры занимают — до месяца времени.

На этот период и заключается предварительный договор купли-продажи (пДКП).
Он является основанием  для передачи задатка или аванса за объект недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: форма договора

Закон требует оформление сделок продажи  недвижимости в письменной форме. Вообще,  продаже недвижимости посвящён параграф 7 Гражданского кодекса РФ.

Статья 550 ГК РФ гласит:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Поэтому все устные договоренности по купле-продаже квартиры между продавцом и покупателем — это просто звук!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно.
Вы абсолютно правы.
Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но!
Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи недвижимости, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс.
Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке.
Расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи,  или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор.
И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

— Нужно ли заверять предварительный договор купли-продажи (пДКП) недвижимости у нотариуса?
— Форма пДКП должна соответствовать основному договору купли-продажи.
Если вы, по решению сторон, договорились оформлять сделку в присутствии уполномоченного свидетеля — нотариуса, тогда и предварительный договор нужно оформлять у нотариуса.

На практике, чаще всего, предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется в простой письменной форме.
так как большинство сделок можно оформлять договором купли-продажи(ДКП) в простой письменной форме (без участия уполномоченного свидетеля).

Обязательная нотариальная форма ДКП нужна только:

• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним;
• при продаже недвижимости, принадлежащим недееспособным;
• при продаже отдельной доли из общей долевой собственности.

Условия предварительного договора купли продажи недвижимости

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, можно и нужно прописаны все условия сделки.
Договор — это описательный документ.

Чем тщательнее вы опишите все моменты сделки купли-продажи, тем меньше разногласий между ее сторонами будет в процессе подготовки к заключению сделки.
Нельзя относиться к составлению предварительного  договора купли-продажи квартиры формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

В  предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо прописать, как минимум, следующие условия:

• Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется  этим.
• Условия и порядок оплаты.
  Рекомендую передавать оплату после государственной регистрации сделки.
  Подробнее в статье: Формы оплаты при покупке квартиры
• Обязательно пропишите в предварительном договоре:
  -Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег;
  -Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского (семейного)  капитала, государственных или региональных субсидий, гарантийных писем;
  -сроки и условия их перечисления Продавцу. Ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Социального  фонда. А требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки.
• Подготовка пакета документов для Росреестра или  для нотариуса, сроки подготовки  и перечень;
• Освобождение квартиры, сроки и порядок передачи. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие.
• Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи,  ведь это значительные траты;
• Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и технического состояния.

Подробнее в статье:  Покупка квартиры с мебелью

• Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки;
• Регистрация в Росреестре обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Регистрация в Росреестре

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора купли-продажи недвижимости  в Росреестре.
Но бывают обстоятельства при которых можно  и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Основанием для регистрации обременения в пользу покупателя является предварительный договор купли-продажи.

-В каких случаях можно регистрировать обременение в пользу покупателя?

Например:

• Большой аванс или задаток.
• Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев.

Не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка.
Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег.
Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
А двойное обременение зарегистрировать  невозможно.
То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.
В таком случае не рекомендую заключать предварительный договор, а сразу заключать основной договор с точным описанием сделки и передачей задатка.

Нужно ли предварительный договор для Опеки заверять у нотариуса

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора купли-продажи недвижимости у нотариуса.
Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора, и составляет 0.5%. Плюс оплата составления пДКП.

На практике: предварительный договор купли-продажи(пДКП) всегда требуется предоставить в органы Опеки при продаже детской недвижимости.
Так как сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, в обязательном порядке оформляется нотариально, пДКП — по-закону должен оформляться нотариально.
Поскольку финансовая нагрузка при оплате нотариальной услуги большая, то органы Опеки принимают пДКП в простой письменной форме.
При этом, официальных изменений в законодательстве не было.

Юридическая значимость предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости вступает в законную силу после подписания всеми законными участниками сделки.

Он имеет высшую юридическую силу, если оформлен в соответствии с требованиями законодательства.

На его основании можно требовать понуждения к совершении сделки или компенсации финансовых потерь.
Относитесь обдуманно к заключению этого договора. Ваша подпись под ним дорого стоит.

Составление пДКП квартиры с помощью конструктора договоров

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи квартиры с помощью Юридического конструктора договоров.

Вам достаточно выбрать нужные условия сделки из представленных в этой онлайн-программе и внести данные ее участников и объекта недвижимости.

Этот конструктор изготовлен программистами по моему заданию. Его используют  начинающие риэлторы.
Вам так же можно его применить для облегчения решения юридической задачи.

Ошибки при составлении предварительного договора купли-продажи недвижимости

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет. В противном случае — договор ничтожен!
Очень часто родители игнорируют роль детей в сделке, а это ошибка.
Ребёнок, старше 14 лет собственноручно должен подписать договор.

Еще одна распространенная ошибка — не полностью описать сделку.
Совсем недостаточно прописать только цену квартиры.
В результате, при составлении основного договора — возникают разногласия между продавцом и покупателем квартиры.
Важным моментом сделки, например, является сроки и порядок фактической передачи объекта недвижимости в руки покупателю.

Рекомендации по составлению пДКП недвижимости от ИИ.
(Проверены автором)

Ниже — рекомендации по составлению договора купли-продажи квартиры от ИИ.

Что обязательно указать в предварительном договоре

1. Данные сторон

В договоре нужно подробно указать данные продавца и покупателя:

• ФИО полностью;
• дату рождения;
• паспортные данные;
• адрес регистрации;
• СНИЛС, ИНН, контактный телефон ( эти атрибуты обязательны только в сделках с применением средств государственных субсидий на покупку жилья или земельного участка для строительства жилого дома (прим. автора)).

Если продавцов или покупателей несколько, нужно указать данные каждого.

2. Предмет договора

Квартира должна быть описана максимально точно:

• полный адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• этаж;
• количество комнат;
• назначение помещения;
• номер записи в ЕГРН или реквизиты выписки;
• сведения о праве собственности продавца.

Формулировка может быть такой:

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, расположенную по адресу: ____________, кадастровый номер: ____________, общей площадью ____ кв. м, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру и оплатить ее стоимость в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

3. Основание права собственности продавца

Нужно указать, на каком основании продавец владеет квартирой:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• решение суда;
• договор долевого участия и акт приема-передачи;
• иной документ.

Также желательно указать дату и номер регистрации права в ЕГРН.

4. Цена квартиры

Цена должна быть указана цифрами и прописью.

Например:

Стоимость квартиры составляет 8 500 000 рублей 00 копеек 
(восемь миллионов пятьсот тысяч рублей 00 копеек).

Не рекомендуется указывать в договоре заниженную стоимость, если фактически передается большая сумма. Это создает риски для обеих сторон, особенно при возможном расторжении сделки.

5. Порядок расчетов

Нужно подробно прописать, как именно покупатель передает деньги продавцу:

• наличными;
• банковским переводом;
• через аккредитив;
• через банковскую ячейку;
• с использованием ипотечных средств;
• с использованием материнского капитала;
• с рассрочкой платежа.

Важно указать:

• сумму;
• сроки оплаты;
• момент, когда обязанность покупателя считается исполненной;
• условия доступа продавца к деньгам;
• кто оплачивает банковские комиссии.

Пример:

Оплата производится путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца в срок не позднее ___ рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности.

6. Порядок передачи квартиры

В договоре нужно указать, когда и как квартира передается покупателю.

Обычно передача оформляется отдельным документом — актом приема-передачи. Однако, допустимо его включать в ДКП.

В договоре желательно указать:

• срок освобождения квартиры;
• дату передачи ключей;
• состояние квартиры;
• наличие мебели, техники и другого имущества;
• порядок передачи документов и квитанций.

Пример:

Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи в срок не позднее ___ календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности.

7. Зарегистрированные лица

Очень важно указать, есть ли в квартире зарегистрированные лица.

Если кто-то зарегистрирован, нужно прописать срок снятия с регистрационного учета.

Пример:

Продавец гарантирует, что на дату подписания настоящего договора в квартире отсутствуют зарегистрированные по месту жительства или месту пребывания лица.

Или:

Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в срок до «___» ________ 20__ г.

8. Отсутствие обременений и ограничений

Продавец должен подтвердить, что квартира:

• не находится под арестом;
• не заложена;
• не является предметом судебного спора;
• не передана в аренду или безвозмездное пользование;
• не обременена правами третьих лиц.

Формулировка:

Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога, спора, запрета на регистрационные действия, не обременена правами третьих лиц.

9. Согласие супруга

Если продавец состоит или состоял в браке, нужно проверить, требуется ли нотариальное согласие супруга.

Обычно согласие нужно, если квартира приобреталась в браке на возмездной основе.

В договоре можно указать:

Продавец подтверждает, что на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоял.

Или:

Согласие супруга Продавца на отчуждение квартиры получено и передано Покупателю до подписания настоящего договора.

10. Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников есть несовершеннолетние, сделка требует особого внимания. Обычно необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре следует указать реквизиты такого разрешения.

11. Задаток или аванс

Если до основного договора передавались деньги, нужно правильно указать их статус:

• аванс обычно возвращается, если сделка не состоялась;
• задаток может не возвращаться или возвращаться в двойном размере в зависимости от того, кто нарушил обязательства.

В договоре нужно указать, засчитывается ли ранее переданная сумма в цену квартиры.

12. Расходы по сделке

Лучше заранее прописать, кто оплачивает:

• госпошлину;
• услуги нотариуса;
• банковскую ячейку или аккредитив;
• услуги риелтора;
• подготовку документов;
• выписки и справки.

Пример:

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель. Расходы по нотариальному удостоверению договора стороны несут в равных долях.

13. Ответственность сторон

В договоре можно предусмотреть ответственность за нарушение сроков:

• просрочку оплаты;
• просрочку передачи квартиры;
• несвоевременное снятие с регистрационного учета;
• уклонение от регистрации сделки.

Например:

За нарушение срока передачи квартиры Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере ____ рублей за каждый день просрочки.

14. Акт приема-передачи

Акт можно оформить отдельным документом или включить условие, что сам договор имеет силу акта приема-передачи.

Более безопасный вариант — отдельный акт, подписываемый после фактической передачи квартиры.

В акте желательно указать:

• дату передачи;
• состояние квартиры;
• показания счетчиков;
• количество комплектов ключей;
• отсутствие или наличие претензий;
• перечень передаваемого имущества.

15. Нотариальное удостоверение

Договор не всегда нужно удостоверять у нотариуса, но в некоторых случаях это обязательно, например при продаже отдельных долей в праве общей долевой  собственности.

Даже если нотариус не обязателен, стороны могут обратиться к нему добровольно.

Что проверить до подписания договора

Перед подписанием желательно проверить:

• актуальную выписку из ЕГРН;
• паспорт продавца;
• основание права собственности;
• наличие зарегистрированных лиц;
• семейное положение продавца;
• отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• отсутствие судебных споров;
• отсутствие банкротства продавца;
• наличие согласий и разрешений, если они требуются;
• соответствие фактической планировки документам.

Какие документы обычно нужны

Обычно для сделки требуются:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ продавца;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи;
• согласие супруга, если требуется;
• разрешение органов опеки, если требуется;
• справка о зарегистрированных лицах;
• документы по расчетам за жкх;
• квитанция об оплате госпошлины.

Практические советы

Не подписывайте договор, если в нем есть пустые строки или неясные формулировки.

Проверяйте, чтобы данные квартиры совпадали с выпиской из ЕГРН.

Сумму указывать полностью — ту, которая фактически передается.

Расчеты безопаснее проводить через аккредитив, банковскую ячейку или безналичный перевод.

Если собственников несколько, договор должны подписать все собственники или их представители по нотариальной доверенности.

Если действует представитель, нужно внимательно проверить доверенность: полномочия на продажу, получение денег, подписание договора и подачу документов на регистрацию.

Отдельно оформляется расписка о получении денег, если расчет производится наличными.

Перед сделкой лучше получить свежую выписку из ЕГРН, выданную максимально близко к дате подписания договора.

Всегда рада разъяснить. Автор