Законы о покупке квартиры (жилой комнаты, жилого дома) — нужно соблюсти, ведь в противном случае легко потерять право собственности на недвижимость, либо через суд, либо мошенническим способом.
Покупка жилой недвижимости — дорогая покупка, и лучше тысячу раз подстраховаться.
Разберемся подробно с требованиями законодательства РФ в сфере оборота недвижимости.
Покупка квартиры. Законы и кодексы
Единого законы, регламентирующего покупку квартиры или другой жилой недвижимости нет.
При покупке жилья нужно опираться на отдельные положения Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, а так же на федеральный закон 218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу о2.01.2017 г.) и Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Конечно обывателю трудно во всем этом разобраться и приходится обращаться к специалистам, затрачивая немалые деньги на оформление сделки с недвижимым имуществом.
В этой статье я вам разъясню законные процедуры покупки недвижимости простым и понятным языком.
Сначала давайте разберемся с покупкой квартиры в строящемся доме , новом (только что сданном в эксплуатацию) доме и старом доме.
Это важно — ведь законы нужно применять в этих сделках разные и оформление приобретение так же разнится.
Купля-продажа жилой недвижимости — это передача права собственности на нее другому физическому или юридическому лицу.
Есть передача прав собственности — это купля-продажа.
Нет передачи прав собственности — это не купля-продажа!!!
-Это вы о чем?
Часто, подписывая договор долевого участия в строительстве, человек говорит: «Я купил квартиру».
-Нет, дорогой товарищ, купли-продажи не состоялось. Ведь право собственности на этот объект за «продавцом» не зарегистрировано!
-А что это было?
-Это приобретение права участника долевого строительства от застройщика или дольщика (переуступка прав).
Первичная квартира и вторичная квартира
Итак, сначала разберемся с ЮРИДИЧЕСКИМ СТАТУСОМ квартиры:
Первичная квартира, первичка — это:
- квартира в строящемся многоэтажном доме. Степень строительной готовности может быть разная — от нулевого цикла, до завершенного строительства. Права собственности на такую квартиру не зарегистрированы, но зарегистрированы в Росреестре права участника долевого строительства.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре ( на бумажном варианте договора стоит штамп о регистрации ( после 29.06.2022 г. штамп не ставится).
Электронный вариант ДДУ подписан электронной цифровой подписью регистратора. (Проверить электронный документ можно на сайте Росреестра)
Первичка может уже состоять на кадастровом учете, а может и нет.
Вторичная квартира, вторичка — это:
объект недвижимости права собственности на который зарегистрированы за юридическим (застройщик, подрядчик работ, участник ДДУ ) лицом или физическим лицом.
Запись о регистрации прав собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости.
Справочную информацию об этом мы можем получить бесплатно на сайте Росреестра.
Законы о «покупке» квартиры в строящемся доме
При «покупке» квартиры в строящемся доме опираемся на 214-фз
«ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) составляет застройщик. К ДДУ в обязательном порядке прикладывается (подшивается) план этажа, на котором штриховкой показана приобретаемая квартира.
Оплата по ДДУ осуществляется ТОЛЬКО после государственной регистрации договора в Росреестре.
Это исключает двойные продажи квартир.
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации ( иначе он ничтожен).
Государственная пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица 175 рублей. При регистрации Договора переуступке прав так же оплачивается госпошлина.
Заявление о государственной регистрации ДДУ подает участник долевого строительства и застройщик (представитель по доверенности), при переуступке прав дольщика — участники сделки.
Другие формы «покупки» квартиры на первичном рынке (ЖСК и прочие) я не рассматриваю. Так как они не защищают права «покупателя» должным образом.
Законы о покупке квартиры с зарегистрированными правами собственности у продавца(вторичка)
С 01.01.2020 года вступают в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости.
Теперь, приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что у продавца не было права отчуждать имущество. ( п.6, ст. 8.1 Гражданский кодекс РФ)
Изменится правило об исчислении срока приобретательной давности в отношении вещей, которые можно было истребовать по ст. ст. 301 и 305 ГК РФ. Этот срок будет начинаться со дня, когда вещь поступила в открытое владение добросовестного приобретателя. Если же за ним зарегистрировано право собственности на недвижимость, которой он открыто владеет, то отсчет срока начнется не позднее момента регистрации такого права. Сейчас срок начинает исчисляться не раньше, чем истечет срок исковой давности по соответствующим требованиям.
Суд не удовлетворит иск РФ, ее субъекта или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя (физлица или организации), если после выбытия этого помещения из владения истца истекло три года.
Срок будут исчислять со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя такой недвижимости.
При покупке квартиры на вторичном рынке опираемся на Гражданский кодекс РФ. (смотрите подборку статей здесь) и другие кодексы, законы и правила.
Так же с 01.01.2020 г добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на возмещение ущерба от утраты прав на жилое помещение из казны РФ ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)
- Купля-продажа квартиры оформляется Договором и Актом приема-передачи
- Подтверждение оплаты цены — подтверждается собственноручной распиской продавца
- Договор купли-продажи(ДКП) не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки ( с 31.07.2019 и при долевой собственности продавцов при продаже целой квартиры).
- Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному — подлежит обязательному контролю органов Опеки и попечительства. Нужно получить разрешение на продажу, в котором будут отмечены ее условия (одновременно с покупкой, с последующей покупкой или с разрешением разместить день, вырученные от продажи «детской» недвижимости на их счет в банке).
Кроме того ДКП обязательно удостоверяется у нотариуса. - Покупка квартиры супругами в долевую собственность (именно в долевую собственность, не совместную)требует нотариального брачного договора или удостоверения ДКП у нотариуса.
- Купля- продажа квартиры в обязательном порядке требует регистрации ПЕРЕХОДА права от продавца к покупателю в Росреестре (документы подаются через МФЦ). Госпошлины за регистрацию перехода права — нет.
- Документы для регистрации перехода права на недвижимость, находящуюся в другом кадастровом округе можно подать через офисы Росреестра. Сейчас во многих регионах уже организован прием документов по экстерриториальным сделкам через МФЦ. Уточняйте по телефону.
- Регистрация права собственности обязательна. Госпошлину оплачивает приобретатель права 2000 рублей. Подробнее здесь.
Скачайте интеллект-карту с пошаговым планом сделки здесь
Ответ для Ангелины. 30% налог установлен на Одаряемого, не являющегося родственником дарителя.
При покупке нет никаких налогов на Покупателя, единственное ваше «ущемление» — это невозможность получить налоговый возврат в размере 260 000 рублей, так как вы не оплачивали налоги в бюджет РФ.
Здраствуйте,если не работал в России (гражданка рос федерации )(соответсвенно не платила налоги ) при купле-продаже нужно ли платить какой нибудь налог ?слышала что 30%
Объясните пожалуйста
Ответ для Василия.
Нотариальное согласие супруги необходимо.
Если нет обязательства родителей о выделении доли ребенку ( в связи с использованием госсубсидии или по приказу органов Опеки и попечительства) — тогда нет.
Добрый день!
Необходимо ли в 2020 году оформлять согласие супруга на приобретение квартиры в новостройке (по договору ДДУ)?
Требуется ли что-то оформлять на совместного несовершеннолетнего ребенка?
Ответ для Юлии.
Если по договору мены будет доплата совместно нажитыми средствами — то и имущество может быть признано совместно нажитым ( в части доли)
Ольга, спасибо) Подскажите еще такой момент, в моем случае — Я (будучи в браке) с детьми ,как собственники оформляем договор мены, муж уже преобретает в таком случае право на новую квартиру. Слышала , что на дог.мены распространяется нормы договора купли-продажи. Мы же в браке, значит как нажитое имущество получится или все таки нет!?
Ответ для Юлии.
1. До мены нужно выделить доли в квартире детям. Иностранным гражданам доля не выделяется.
Для оформления выделения долей детям можете применить вот эту консультацию: https://ndv-book.ru/Lsvdns
Там рассказано как правильно прописать детей в соглашении.
Для получения разрешения на продажу детских долей в опеку НУЖНО заявление отца.
Добрый день, у меня 4 вопроса , буду очень вам благодарна за ответы:
1. Имела до брака квартиру под ипотекой с 2007 г, собственница я одна, вступила в брак в 2016 г. Через 5 лет выплатила ипотеку. Сняла обременение. Хочу сделать договор мены на др.квартиру с доплатой. Нужно ли согласие супруга? И может ли он претендовать на долю в будущей квартире? Распространяются ли нормы кодекса рф на не граждан рф ( муж гражданин др.страны)
2. До вступления в брак пускала мат.капитал в погашение ипотеки (имея 2х детей), в 2016 вступила в брак, родились еще 2е детей. По закону я должна выделить доли детям, в тч последующим и мужу. С детьми все понятно, а как быть с мужем, он то к тому мат.капиталу не имеет никакого отношения, первые 2е детей не его. Как регламентирует это закон?
3. При выделении долей могу ли я как собственница в документе ( соглашение или решение о выделении долей) быть с обеих сторон: со своей стороны как собственница и со стороны всех детей, как законный представитель? Сыну 17 лет, он должен подписывать сам?
4. При договоре мены, нужно согласие отцов несовершеннолетник собственников? С органом опеки понятно, что надо разрешение. Учавствуют ли отцы в сделке договора мены?