Законы о покупке квартиры (жилой комнаты, жилого дома) – нужно соблюсти. Ведь покупка недвижимости требует правильного оформления бумаг, соблюдение процедур и придания законности сделке
Разберемся подробно с требованиями законодательства РФ в сфере оборота недвижимости.
Покупка квартиры. Законы и процедуры
Единого закона, регламентирующего покупку квартиры или другой недвижимости нет.
При покупке жилья нужно опираться на отдельные положения Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, а так же на федеральный закон 218 “О государственной регистрации недвижимости” (вступил в силу о2.01.2017 г.), учитывать Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
При покупке квартиры в строящемся доме, проводите сделку в соответствии с законом о долевом строительстве.
Сначала давайте разберемся с покупкой квартиры в строящемся доме , в новом (только что сданном в эксплуатацию) доме, и старом доме.
Это важно – ведь законы нужно применять в этих сделках разные и оформление приобретения так же разнится.
Купля-продажа жилой недвижимости – это передача права собственности на нее другому физическому или юридическому лицу.
Есть передача прав собственности – это купля-продажа. Нет передачи прав собственности – это не купля-продажа!
Часто, подписывая договор долевого участия в строительстве, человек говорит: “Я купил квартиру”.
-Нет, дорогой товарищ, купли-продажи не состоялось. Ведь право собственности на этот объект за продавцом еще не зарегистрировано!
Это приобретение права участника долевого строительства от застройщика или дольщика (переуступка прав требования).
Законы о покупке квартиры. Юридический статус квартиры
Итак, сначала разберемся с юридическим статусом квартиры:
Первичная квартира, первичка – это:
- квартира в строящемся многоэтажном доме. Степень строительной готовности может быть разная – от нулевого цикла, до завершенного строительства.
Права собственности на такую квартиру не зарегистрированы, но зарегистрированы в Росреестре права участника долевого строительства.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре ( на бумажном варианте договора стоит штамп о регистрации ( после 29.06.2022 г. штамп не ставится).
Электронный вариант ДДУ подписан электронной цифровой подписью регистратора. (Проверить электронный документ можно на сайте Росреестра)
Первичка может уже состоять на кадастровом учете, а может и нет.
На кадастровый учёт многоквартирный дом и квартиры в нем ставят ставят после завершения строительства.
Вторичная квартира, вторичка – это:
объект недвижимости, права собственности на который зарегистрированы за юридическим (застройщик, подрядчик работ, участник ДДУ ) лицом или физическим лицом.
Запись о регистрации прав собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости.
Справочную информацию об этом мы можем получить бесплатно на сайте Росреестра.
Законы о покупке квартиры. Об участии в долевом строительстве
При “покупке” квартиры в строящемся доме опираемся на 214- ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) составляет застройщик.
К ДДУ в обязательном порядке прикладывается (подшивается) план этажа, на котором штриховкой показана приобретаемая квартира.
Оплата по ДДУ осуществляется ТОЛЬКО после государственной регистрации договора долевого участия в Росреестре.
Это исключает двойные продажи квартир.
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации ( иначе он ничтожен).
Государственная пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица 175 рублей. При регистрации Договора переуступке прав так же оплачивается госпошлина.
Заявление о государственной регистрации ДДУ подает участник долевого строительства и застройщик (представитель по доверенности), при переуступке прав дольщика – участники сделки.
Другие формы “покупки” квартиры на первичном рынке (ЖСК и прочие) я не рассматриваю.
Так как они не защищают права “покупателя” должным образом.
Законы о покупке квартиры. Гражданский кодекс
С 01.01.2020 года вступают в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и закон “О государственной регистрации недвижимости.
Теперь, приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что у продавца не было права отчуждать имущество. ( п.6, ст. 8.1 Гражданский кодекс РФ)
(смотрите подборку статей здесь)
Так же с 01.01.2020 г добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на возмещение ущерба от утраты прав на жилое помещение из казны РФ ( ст. 68.1 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости)
Оформление купли-продажи вторички
- Купля-продажа квартиры оформляется Договором и Актом приема-передачи
- Подтверждение оплаты цены – подтверждается собственноручной распиской продавца
- Договор купли-продажи(ДКП) не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки ( с 31.07.2019 и при долевой собственности продавцов при продаже целой квартиры).
- Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному – подлежит обязательному контролю органов Опеки и попечительства. Нужно получить разрешение на продажу, в котором будут отмечены ее условия (одновременно с покупкой, с последующей покупкой или с разрешением разместить день, вырученные от продажи “детской” недвижимости на их счет в банке).
Кроме того ДКП обязательно удостоверяется у нотариуса. - Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность (именно в долевую собственность, а не в общую совместную)требует нотариального брачного договора или удостоверения ДКП у нотариуса.
- Купля- продажа квартиры в обязательном порядке требует регистрации ПЕРЕХОДА права от продавца к покупателю в Росреестре (документы подаются через МФЦ). Госпошлины за регистрацию перехода права – нет.
- Документы для регистрации перехода права на недвижимость, находящуюся в другом кадастровом округе можно подать через офисы Росреестра. Сейчас во многих регионах уже организован прием документов по экстерриториальным сделкам через МФЦ. Уточняйте по телефону.
- Регистрация права собственности обязательна. Госпошлину оплачивает приобретатель права 2000 рублей. Подробнее здесь.
Скачайте интеллект-карту с пошаговым планом сделки здесь
Особенности купли-продажи долей в праве на квартиру
Покупка доли в праве собственности на квартиру подчиняется вышеперечисленным требованиям. Но нужно учитывать еще одно обстоятельство.
Не разрешается образование доли в праве на которую приходится менее 6 м.кв. общей площади квартиры.
Это требование прописано в Жилищном кодексе РФ
Статья 30 Жилищного кодекса РФ
1 сентября 2022 года вступают в силу поправки в статью 30 Жилищного кодекса РФ.
“1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие
возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей
собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой
доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения,
приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру
доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади
жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил,
предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными.
Ответ для Ангелины. 30% налог установлен на Одаряемого, не являющегося родственником дарителя.
При покупке нет никаких налогов на Покупателя, единственное ваше “ущемление” – это невозможность получить налоговый возврат в размере 260 000 рублей, так как вы не оплачивали налоги в бюджет РФ.
Здраствуйте,если не работал в России (гражданка рос федерации )(соответсвенно не платила налоги ) при купле-продаже нужно ли платить какой нибудь налог ?слышала что 30%
Объясните пожалуйста
Ответ для Василия.
Нотариальное согласие супруги необходимо.
Если нет обязательства родителей о выделении доли ребенку ( в связи с использованием госсубсидии или по приказу органов Опеки и попечительства) – тогда нет.
Добрый день!
Необходимо ли в 2020 году оформлять согласие супруга на приобретение квартиры в новостройке (по договору ДДУ)?
Требуется ли что-то оформлять на совместного несовершеннолетнего ребенка?
Ответ для Юлии.
Если по договору мены будет доплата совместно нажитыми средствами – то и имущество может быть признано совместно нажитым ( в части доли)
Ольга, спасибо) Подскажите еще такой момент, в моем случае – Я (будучи в браке) с детьми ,как собственники оформляем договор мены, муж уже преобретает в таком случае право на новую квартиру. Слышала , что на дог.мены распространяется нормы договора купли-продажи. Мы же в браке, значит как нажитое имущество получится или все таки нет!?
Ответ для Юлии.
1. До мены нужно выделить доли в квартире детям. Иностранным гражданам доля не выделяется.
Для оформления выделения долей детям можете применить вот эту консультацию: https://ndv-book.ru/Lsvdns
Там рассказано как правильно прописать детей в соглашении.
Для получения разрешения на продажу детских долей в опеку НУЖНО заявление отца.
Добрый день, у меня 4 вопроса , буду очень вам благодарна за ответы:
1. Имела до брака квартиру под ипотекой с 2007 г, собственница я одна, вступила в брак в 2016 г. Через 5 лет выплатила ипотеку. Сняла обременение. Хочу сделать договор мены на др.квартиру с доплатой. Нужно ли согласие супруга? И может ли он претендовать на долю в будущей квартире? Распространяются ли нормы кодекса рф на не граждан рф ( муж гражданин др.страны)
2. До вступления в брак пускала мат.капитал в погашение ипотеки (имея 2х детей), в 2016 вступила в брак, родились еще 2е детей. По закону я должна выделить доли детям, в тч последующим и мужу. С детьми все понятно, а как быть с мужем, он то к тому мат.капиталу не имеет никакого отношения, первые 2е детей не его. Как регламентирует это закон?
3. При выделении долей могу ли я как собственница в документе ( соглашение или решение о выделении долей) быть с обеих сторон: со своей стороны как собственница и со стороны всех детей, как законный представитель? Сыну 17 лет, он должен подписывать сам?
4. При договоре мены, нужно согласие отцов несовершеннолетник собственников? С органом опеки понятно, что надо разрешение. Учавствуют ли отцы в сделке договора мены?