Продажа квартиры с детскими долями

Продажа квартиры с детскими долями более долгая сделка и более ответственная. Ведь чаще всего органы Опеки разрешают продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетним, с одномоментной покупкой или дарением другого жилья  детям, равноценного или лучшего.
Значит  сделку по покупке/дарению и сделку по продаже нужно тщательно спланировать и синхронизировать друг с другом, чтобы провести две сделки в один день.
То есть кто-то должен руководить этой ситуацией.
Конечно вы можете это сделать сами.
Но тогда внимательно читайте эту статью. Вам предстоит ответственный период в который нельзя допускать ошибок и даже оплошностей.

Продажа квартиры с детскими долями

Если вы еще не провели сделку по выделению долей детям, перед продажей это нужно сделать. Учитывайте, что она займет у вас как минимум недели две.
Без выделения долей детям квартиру продавать нельзя, сделка по продаже будет  ничтожной!

Выделить доли детям можно без нотариуса.

Прочтите разъяснения в  статье: Документы для выделения долей в МФЦ

Порядок продажи квартиры с детскими долями

Сделки по продажи недвижимости или долей в праве на неё, принадлежащей несовершеннолетним контролируются органами Опеки и попечительства.
Без разрешения на продажу такую сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Сделка по продаже квартиры с детскими долями оформляется  только в нотариальной форме. (Статья 54 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости).

Всё это очень затягивает сроки сделки.

Ведь органы Опеки могут рассматривать заявление родителей и детей, достигших 14 лет, до 30 календарных дней.
Кроме того, порой один из родителей (если они в разводе) может отказаться или затянуть с подачей заявления или просто не иметь на это возможности, например находится на работе в отдаленном месте, где нет МФЦ.

Нотариусы так же не быстро готовят сделку.
В зависимости от загруженности порой и две недели проходит до сделки с момента предоставления нотариусу всего пакета документов.
Бывает нотариус выдвигает избыточные требования к пакету документов и срок подготовки к сделке еще больше увеличивается.
Например, нотариусы могут придраться к маленькому размеру детских долей или, что соглашение  по выделению долей составлено в простой письменной форме.
Всё это просто их самоуправство, но сроки сделки из-за этого затягиваются!!!

Настоятельно рекомендую брать на подготовку к сделке по продаже квартиры, купленной за маткапитал 1.5 месяца и более.

Порядок сделки по продаже квартиры приобретенной за средства материнского капитала

1. Шаг первый. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры (пДКП) по продаже и по покупке.
   Этот документ не просто скрепит договоренности в этих двух сделках, но и является обязательным документом, который прикладывается  к заявлению  для получения разрешения на продажу от органов Опеки и попечительства.
   Укажите в пДКП сроки подготовки к сделке не менее полутора месяцев.
   Если вместо покупки квартиры вы дарите детям доли в уже имеющемся жилье, принадлежащем родителям, бабушкам-дедушкам,  нужно приложить проект Договора дарения.
   Все эти документы легко составить с помощью специальной риэлторской программы “Конструктор договоров”. На сайте конструктора есть инструкция, внимательно ознакомьтесь.
   Из верхнего меню можно переключаться на договор дарения квартиры (доли в праве).

   Не относитесь к составления предварительного договора и договора дарения формально. Разрешение на продажу будет содержать адрес квартиры, которая будет приобретаться детям и ее площадь.
   Не допустите разногласий между договором и данными на квартиру в ЕГРН ( информация может обновляться).

   Нужно получить свежую выписку из ЕГРН и именно из этого документа взять все данные на объект недвижимости для договора.
   Бесплатную выписку из ЕГРН в режиме он-лайн может получить владелец недвижимости на сайте Госуслуги.
   Инструкция по получению бесплатной выписки из ЕГРН можно прочесть в этой статье: Как получить информацию из Росреестра бесплатно.
2. Шаг второй. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   Обратитесь в МФЦ для подачи заявления на получение разрешения на продажу квартиры, купленной за материнский капитал.
   Заявления должны подать все собственники недвижимости:
   -оба родителя (даже если они в разводе и не лишены родительских прав);
   -дети, старше 14 лет.
   Заявления вам сформирует специалист МФЦ на основе ваших устных разъяснений и предварительных договоров.

   МФЦ является посредником между заявителями (вами) и органами Опеки.
   Все документы будут переданы в ведомство и только там будет принято решение по вашему заявлению.

   В МФЦ нужно взять:
   -паспорта и свидетельства о рождении детей;
   -выписки из ЕГРН  на продаваемую и покупаемую (даруемую) квартиры;
   -предварительные договора купли-продажи или проект договора дарения.
   Государственная пошлина за рассмотрения заявлений не предусмотрена.

3. Шаг третий. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   Получите разрешение на продажу из МФЦ и обратитесь к нотариусу.
   Ваша сделка по продаже квартиры оформляется только в нотариальной форме.
   
   Сделка по покупке новой квартиры или дарению долей в праве детям (встречная сделка) оформляется в простой письменной форме (если нет причин для оформления сделки у нотариуса со стороны продавца или дарителя).
   Чаще всего в разрешении на продажу будет указано условие об одновременной сделке. Поэтому нотариус может навязывать услугу по нотариальному оформлению встречной сделки.
   Принимать его предложение совсем не обязательно.
   Достаточно сдать документы в МФЦ по встречной сделки до посещения нотариуса, а ему просто предоставить Опись документов из МФЦ, подтверждающую ваше обращение за регистрацией сделки по приобретению детям другого жилья детям.
   Вы можете выбрать любого нотариуса, работающего по месту нахождения недвижимости.
   На самоуправство нотариуса, его избыточные требования можно пожаловаться председателю региональной нотариальной палаты.
   
   Стоимость услуг нотариуса по удостоверению договора купли-продажи состоит из:
   -государственной пошлины, это 0.5% от цены договора, но не более 20 000 рублей;
   -услуг по составлению договора купли-продажи, стоимость этой услуги устанавливается региональной нотариальной палатой ( от 3 000 до 15 000 рублей).
4. Продажа квартиры с детскими долями. Шаг 4.
   После  назначения нотариусом даты сделки по продаже квартиры, спланируйте сделку по приобретению нового жилья детям.
   Если нотариус потребует подтверждение совершения этой сделки, спланируйте ее  на время ранее, чем сделка по продаже.
   Такое требование, конечно, избыточное, ведь государственный регистратор не зарегистрирует сделку по продаже ранее, чем будет зарегистрирована сделка по приобретению нового жилья.
   К пакету документов по обеим сделкам в Росреестр обязательно передается документ из органов Опеки и попечительства с условиями сделок.
   Обязательно заберите у нотариуса оригинал этого документа, если встречная сделка будет оформляться не у нотариуса, а в простой письменной форме. Этот документ вы приложите к договору купли-продажи или дарения.
   Нотариус может бесплатно передать  договор купли-продажи в Росреестр на регистрацию, или вы сможете это сделать в МФЦ самостоятельно. При этом продавец уже не нужен в МФЦ, его подпись под нотариальным договором, является подтверждением его намерения перевести права собственности на покупателя, поэтому его заявления об этом для Росреестра уже не нужно.
5. Продажа квартиры с детскими долями. Шаг 5.
   Часто, сделка по продаже жилья, приостанавливается регистратором. Это происходит потому что нотариальная сделка регистрируется 3 рабочих дня, а сделка по приобретению жилья, оформленная в простой письменной форме, 7 рабочих дней.
   То есть регистратор продажи, на момент приёма документов в работу еще не видит регистрации приобретения жилья детям. Поэтому он сделку приостанавливает до момента регистрации покупки или дарения жилья детям, а затем отслеживает процедуру.
   Так что бояться приостановки не нужно!
6. Шаг 6. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   При подаче документов через МФЦ с них сделают скан-образы и отправят государственному регистратору вместе с вашими заявлениями о регистрации перехода права от отчуждателя и регистрации права собственности от приобретателя.
7. Шаг 7. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   После проведенной регистрации оригиналы документов вам вернут с пометкой о создании электронной скан-копии. А так же выдадут выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах

Внимание!

Нотариус и МФЦ – это посредник, между участниками сделки и Росреестром. Даже нотариальный договор необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права и права собственности.
Единственным регистратором сделок с недвижимостью является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр.

Всегда рада разъяснить