Продажа квартиры с детскими долями

Продажа квартиры с детскими долями — это долгий и ответственный процесс.
Обычно органы Опеки разрешают продажу жилья несовершеннолетних только при условии одновременной покупки или дарения другого жилья детям.

Поэтому сделки по продаже и покупке,  или дарению недвижимости детям нужно тщательно спланировать.

Продажа квартиры с детскими долями

Если вы еще не провели сделку по выделению долей детям, перед продажей это нужно сделать.
Учитывайте, что она займет у вас как минимум недели две. При оплате госпошлины в двойном размере Росреестр зарегистрирует сделку за 3 рабочих дня.
Без выделения долей детям, квартиру приобретенную за материнский капитал,  продавать нельзя.
Сделка по продаже будет  ничтожной! Так как дети становятся собственниками в силу закона в момент поступления материнского капитала в качестве оплаты за жильё продавцу. Или в качестве оплаты ипотечного кредита или процентов за его использование.

Выделить доли детям можно без нотариуса.

Прочтите разъяснения в  статье: Документы для выделения долей в МФЦ

Порядок продажи квартиры с детскими долями

Операции по продаже недвижимости или долей в праве собственности на неё, принадлежащих несовершеннолетним, находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Без разрешения этого ведомства сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре.

Продажа квартиры с детскими долями должна быть оформлена в нотариальной форме.
Это требования п.2 ст. 54 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Органы опеки могут рассматривать заявление родителей о продаже до 30 календарных дней. Ведь у них есть право требования изменить условия сделки или предоставить дополнительные документы.

Кроме того, один из родителей (если они разведены) может отказаться от подачи заявления или не иметь такой возможности, например, из-за работы в удалённом месте, где нет МФЦ.

Заявления о получении разрешения на продажу подают так же дети старше 14 лет.

Нотариусы также не всегда оперативно оформляют сделку. У них вечно очередь. В зависимости от загруженности, процесс может занять до двух недель с момента предоставления всех необходимых документов.

Иногда нотариусы предъявляют завышенные требования к документам, что ещё больше увеличивает время подготовки к сделке.

Например, они могут придраться к размеру детских долей или к тому, что соглашение о выделении долей было составлено в простой письменной форме.

Это просто их самоуправство!
Но, иногда, оно значительно замедляет процесс сделки!

Настоятельно рекомендую договариваться с покупателем о продолжительной подготовке к сделке и прямо указывать срок в предварительном договоре купли-продажи.

Рекомендую брать на подготовку к сделке по продаже квартиры, купленной за маткапитал,  1.5 месяца и более.

Порядок подготовки к сделке по продаже квартиры приобретенной за средства материнского капитала

1. Шаг первый. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры (пДКП) по продаже и по покупке.
   Этот документ не просто скрепит договоренности в этих двух сделках, но и является обязательным документом, который прикладывается  к заявлению  для получения разрешения на продажу от органов Опеки и попечительства.
   Укажите в пДКП сроки подготовки к сделке не менее полутора месяцев.
   Если вместо покупки квартиры вы дарите детям доли в уже имеющемся жилье, принадлежащем родителям, бабушкам-дедушкам,  нужно приложить проект Договора дарения.
   С 13.01.2025 года договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. (ст.574 ГК РФ)
   
   
   ст. 574 ГК РФ

   п.3. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
   
   
   
   В большинстве случаев Опека все-же принимает проект договор дарения недвижимости детям, составленный самостоятельно, а не нотариусом. 
   

   Все эти документы легко составить с помощью специальной риэлторской программы «Конструктор договоров». На сайте конструктора есть инструкция, внимательно ознакомьтесь.
   Из верхнего меню можно переключаться на договор дарения квартиры (доли в праве).

Не относитесь к составления предварительного договора и проекта договора дарения формально. Разрешение на продажу будет содержать адрес квартиры, которая будет приобретаться детям и ее площадь.
Не допустите разногласий между договором и данными на квартиру в ЕГРН ( информация может обновляться).

Нужно получить свежую выписку из ЕГРН и именно из этого документа взять все данные на объект недвижимости для договора.
Бесплатную выписку из ЕГРН в режиме он-лайн может получить владелец недвижимости на сайте Госуслуги.

Инструкция по получению бесплатной выписки из ЕГРН можно прочесть в этой статье: Как получить информацию из Росреестра бесплатно.

Получение разрешения на продажу из Опеки

1. Шаг второй. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   Обратитесь в МФЦ для подачи заявления на получение разрешения на продажу квартиры, купленной за материнский капитал.
   Заявления должны подать все собственники недвижимости:
   -оба родителя (даже если они в разводе и не лишены родительских прав);
   -дети, старше 14 лет.
   Заявления вам сформирует специалист МФЦ на основе ваших устных разъяснений и предварительных договоров на продажу и покупку недвижимости.

   Однако, МФЦ является посредником между заявителями (вами) и органами Опеки.
   Все документы будут переданы в ведомство и только там будет принято решение по вашему заявлению.

   В МФЦ нужно взять:
   -паспорта и свидетельства о рождении детей;
   -выписки из ЕГРН  на продаваемую и покупаемую (даруемую) квартиры;
   -предварительные договора купли-продажи или проект договора дарения.
   Государственная пошлина за рассмотрения заявлений не предусмотрена.

Выберите нотариуса для оформления сделки

1. Шаг третий. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   

   Получите разрешение на продажу из МФЦ и обратитесь к нотариусу.
   Ваша сделка по продаже квартиры оформляется только в нотариальной форме.
   Вы можете обратиться к любому нотариусу, главное, чтобы недвижимость находилась в его нотариальном округе.

Сделка по покупке новой квартиры или долей в праве на нее детям(встречная сделка) оформляется в простой письменной форме (если со стороны продавца нет несовершеннолетних или недееспособных ).

Чаще всего в разрешении на продажу будет указано условие об одновременной сделке. Поэтому нотариус может навязывать услугу по нотариальному оформлению встречной сделки.
Принимать его предложение совсем не обязательно.

Достаточно сдать документы в МФЦ по встречной сделки до посещения нотариуса, а ему просто предоставить Опись документов из МФЦ, подтверждающую ваше обращение за регистрацией сделки по приобретению детям другого жилья детям.
Вы можете выбрать любого нотариуса, работающего по месту нахождения недвижимости.

На самоуправство нотариуса, его избыточные требования можно пожаловаться председателю региональной нотариальной палаты.

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость услуг нотариуса по удостоверению договора купли-продажи состоит из:
-государственной пошлины, это 0.5% от цены договора, но не более 20 000 рублей;
-услуг по составлению договора купли-продажи, стоимость этой услуги устанавливается региональной нотариальной палатой ( от 3 000 до 15 000 рублей).

Сделка по дарению недвижимости или долей в праве на нее оформляется только в нотариальной форме, потому что с 13.01.2025 года вступили в силу изменения в ст. 574 ГК РФ (см.выше).
Предусматривается льгота по уплате госпошлины за оформление дарения в размере 50%, если в сделке участвуют родители и дети (другие близкие родственники).

1. Продажа квартиры с детскими долями. Шаг 4.
   После  назначения нотариусом даты сделки по продаже квартиры, спланируйте сделку по приобретению нового жилья детям.
   Если нотариус потребует подтверждение совершения этой сделки, спланируйте ее  на время ранее, чем сделка по продаже.
   Такое требование, конечно, избыточное, ведь государственный регистратор не зарегистрирует сделку по продаже ранее, чем будет зарегистрирована сделка по приобретению нового жилья.

   К пакету документов по обеим сделкам в Росреестр обязательно передается документ из органов Опеки и попечительства с условиями сделок.
   Обязательно заберите у нотариуса оригинал этого документа, если встречная сделка будет оформляться не у нотариуса, а в простой письменной форме.
   Этот документ вы приложите к договору покупки жилья.

   Нотариус может бесплатно передать  договор купли-продажи в Росреестр на регистрацию, или вы сможете это сделать в МФЦ самостоятельно.
   При этом продавец уже не нужен в МФЦ, его подпись под нотариальным договором, является подтверждением его намерения перевести права собственности на покупателя, поэтому его заявления об этом для Росреестра уже не нужно.

Продажа квартиры с детскими долями. Особенности сделки. 

Часто, сделка по продаже детского жилья , приостанавливается регистратором. Не бойтесь этого!
Это происходит потому что нотариальная сделка регистрируется 3 рабочих дня, а сделка по приобретению жилья, оформленная в простой письменной форме, 7 рабочих дней.

То есть регистратор продажи, на момент приёма документов в работу еще не видит регистрации приобретения жилья детям. Поэтому он сделку приостанавливает до момента регистрации покупки или дарения жилья детям, а затем отслеживает процедуру.
Так что волноваться  не нужно!

1. Шаг 5. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   При подаче документов через МФЦ с них сделают скан-образы и отправят государственному регистратору вместе с вашими заявлениями о регистрации перехода права от отчуждателя и регистрации права собственности от приобретателя.
2. Шаг 6. Продажа квартиры купленной на материнский капитал.
   После проведенной регистрации оригиналы документов вам вернут с пометкой о создании электронной скан-копии. А так же выдадут выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах

Это нужно знать!

Нотариус и МФЦ — это посредник, между участниками сделки и Росреестром.

Даже нотариальный договор необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права и права собственности.

Единственным регистратором сделок с недвижимостью является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр.

Выводы

• Сделка по продаже жилья с детскими долями оформляется только нотариально;
• Сделка по дарению недвижимости детям оформляется только нотариально;
• Сделка по покупке недвижимости детям оформляется в простой письменной форме(без нотариуса), если со стороны продавца  нет несовершеннолетних или недееспособных.

Всегда рада разъяснить