Алгоритм покупки недвижимости

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.

Изменение процедуры приема документов в МФЦ

С 29.06.2022 года Росреестр не принимает дополнительный экземпляр правоустанавливающего документа (договора, соглашения) для своего архива.
Архив Росреестра ведется теперь ТОЛЬКО в электронном виде.

В правоустанавливающем документе не нужно прописывать об экземпляре для Росреестра!!!! Иначе регистратор вернет документ на исправление.

Укажите то количество экземпляров, которое вам необходимо (но не более, чем участников сделки), теперь допустимо подписать и один экземпляр договора/соглашения.

При подаче документов в МФЦ с вашего экземпляра документа будет сделана скан-копия, которую заверит специалист своей электронной подписью. Именно она и поступит регистратору.

На вашем экземпляре договора/соглашения будет проставлена надпись об изготовлении электронной  копии.

С вышеуказанной даты на правоустанавливающий документ не ставится регистрационная надпись.
Регистрация прав подтверждается только выпиской из ЕГРН.

Изменения в Жилищном кодексе РФ

ВНИМАНИЕ! 01.09.2022 г. вступают в силу поправки в ст. 30 Жилищного кодекса РФ

МЕНЕЕ 6 м.кв. НЕ ВЫДЕЛЯТЬ!

“1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие
возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей
собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой
доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения,
приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру
доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади
жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил,
предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не
применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу
закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований  (а также в случаях
приватизации жилых помещений и выделении долей всем членам семьи в связи с оплатой жилья средствами материнского(семейного) капитала и других государственных и муниципальных субсидий семьям на улучшение жилищных условий. Прим. Автора)

Порядок покупки недвижимости

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры.
Он так же применим для сделки с другими объектами недвижимости.

Купля-продажа  дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры
ВНИМАНИЕ!                                                                                                                                            Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры. 1 шаг

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права – нет  возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

  • без зарегистрированного права собственности(нет записи о правах в ЕГРН)  – есть только право устанавливающие документы, это “первичка”;
  • с зарегистрированным правом собственности ( наличие записи о правах в ЕГРН)   – есть право устанавливающие и  правоподтверждающие документы, это “вторичка”.

В этой статье алгоритм купли-продажи “вторички” (квартиры в собственности продавца).

Алгоритм купли продажи квартиры – 2 шаг информация из ЕГРП

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя!
Официальную бесплатную выписку можно заказать через интернет в личном кабинете продавца на сайте Госуслуги.

01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.

Алгоритм купли продажи квартиры – 3 шагалгоритм сделки

Изучите  правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру.
Правоустанавливающие документы, которые могут быть у продавца недвижимости:
– Договор купли-продажи, Акт приёма-передачи, подтверждение оплаты;
– Договор долевого участия и Акт приёма-передачи;
– Договор дарения;
– Договор мены;
– Решение суда;
– Свидетельство о праве на наследство;
– Свидетельство о праве собственности – выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности. (НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права);
– Договор приватизации”
– Решение(постановление) Администрации и т.д.

Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия по оплате недвижимости уже выполнены.
Например, в договоре была прописана рассрочка оплаты.

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость, обратите внимание на наличие на право устанавливающем документе регистрационной надписи (штампа и печати Росреестра).
Такая запись проставлялась  до 29.06.2022 года.
После – на правоустанавливающем документе должен стоять штамп МФЦ о переводе документа в электронный вид.
Запросите копии документов для более детального изучения дома или сделайте фото на телефон.

Правоподтверждающие документы:
– Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель (хозяин).
– Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры – 4 шагалгоритм сделки

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи об условиях купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка  в обязательном порядке оформляется письменным соглашением !!!
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры

Алгоритм купли продажи квартиры – 5 шагдоговор аренды квартиры физическому лицу образец скачать

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры – 6 шагАлгоритм купли продажи квартиры

Составьте проект Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом заранее.

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца.
Индивидуальный шаблон договора можно заказать нашему юристу.

Алгоритм купли продажи квартиры – 7 шаг Алгоритм купли продажи квартиры

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Подпишите договор купли-продажи квартиры со стороны продавца и со стороны покупателя.

Алгоритм купли продажи квартиры – 8 шаг 

Алгоритм купли продажи квартиры

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Акт приема-передачи (если объект недвижимости был передан в день сделки) и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры – 9 шаг

договор аренды квартиры физическому лицу образец скачать

 Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра)  Опись (расписку) с перечнем принятых документов.
Тщательно проверьте:

  • адрес объекта и кадастровый номер;  
  • регистрационное действие, о котором вы заявили;
  • список документов, которые у вас забрали, количество оригиналов и копий;
  • свои персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры – 10 шаг

Алгоритм купли продажи квартиры

Получите   из МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую проведенную регистрацию права собственности на покупателя и  договор купли-продажи.

С 15.07.2016 года Свидетельство о государственной регистрации права не выдают.


Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Алгоритм купли продажи квартиры

Интеллект карта для покупателя.
Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить


Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Посмотреть состав услуг подробнее > > >

Поделиться с друзьями
Сделки с недвижимостью