Ипотечная сделка купли-продажи

Ипотечная сделка купли-продажи – это особенная сделка, ведь она проходит на условиях и под контролем банка-кредитора.
Эта статья поможет начинающим риэлторам и участникам самостоятельной сделки не допустить ошибок.

Ипотечная сделка купли-продажи квартиры

Ипотечными сделками, на сленге специалистов рынка недвижимости и банковских служащих, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этой статье мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи. В прочем банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.

Пошаговый план ипотечной сделки купли-продажи

Подать заявку в банк о предоставлении ипотечного кредита сейчас можно без посещения офиса на сайте кредитной организации.

     Получение Уведомления о предоставлении кредита

После получения информации об одобрении вашей заявки вы можете скачать из своего личного кабинета Уведомление о предоставлении кредита.

В уведомлении посмотрите:

• Размер кредитных средств;
• Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости.
  Например, не менее 20%.
  НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
  А то и – процент от ликвидационной стоимости. Уточните.
• Наличие созаемщиков и поручителей;
• Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника.
  Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.

В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств.
А это исключительно важная информация, которую нужно дополнительно уточнить.

     Подбор вариантов квартир с учетом ипотечной сделки купли-продажи

Далеко не все Продавцы идут на ипотечную сделку купли-продажи и  этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк для ипотечной сделки купли-продажи  требует независимую оценку профессионального оценщика.

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка. Возможно уже на этапе телефонного разговора продавец спросит вас о сроках и условиях перечисления ему ваших кредитных средств.

Оформление предварительного договора для ипотечной сделки

Ключевым моментом ипотечной сделки купли-продажи  является подписание сторонами предварительного договора.
Ведь такая сделка требует длительной подготовки, как минимум две недели, а чаще всего нужно брать время на подготовку не менее месяца.

Предварительный договор купли-продажи это проект сделки, продуманный до мелочей. Составить такой договор правильно могут только опытные юристы и риэлторы.

Вам в помощь специальный онлайн сервис – Конструктор договоров.
С помощью него вы сможете безошибочно составить самый полный предварительный договор купли-продажи квартиры.

Пакет документов для банка-кредитора

Чтобы не ошибиться в ипотечная сделка купли-продажи и собрать правильный пакет документов, запросите в банке список необходимых бумаг.
Так же запросите список аккредитованных оценщиков и страховщиков.
Банк в обязательном порядке запросит у вас проект договора купли-продажи или предложит свою услугу по его составлению.

Можете заказать шаблон договора купли-продажи для ипотечной сделки у нас. Это обойдется вам дешевле.
Уточните в банке сроки рассмотрения пакета документов.

Всегда рада разъяснить