«Ипотечная сделка. Пособие для риелтора.» Так называется первое методическое пособие для начинающего риелтора. Которое впрочем поможет как Покупателю квартиры с использованием кредитных средств банка, так и Продавцу, у которого покупают квартиру по ипотеке.
Ипотечная сделка. Пособие для риелтора
Видео консультации по самостоятельному составлению договоров:
- Предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств банка
- Договор купли-продажи квартиры и Акт приема-передачи за счет кредитных средств банка
Выдержка из пособия:
Предисловие:
История из практики ( не моей ))))):
Квартира покупается за счет кредитных средств банка.
- Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей. Отчет об оценке предоставлен в банк.
- Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
- Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с банком.
- Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
- Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
- Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора
А банк отказал в выдаче кредита!
— Разве это возможно?
— Еще как!
Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.
В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!
Конечно он не вернул задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.
Ведь его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!
Итог для Покупателя:
Минус 78 000,0 рублей выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.
(Что же было не так? Ответ далее…)
— Хотите повторить?
— Нет!
Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному алгоритму сделки.
Итак, начинаем.
Содержание:
- Особенности ипотечной сделки
- Пошаговый план сделки
- Предварительный договор и задаток
- Пакет документов для банка
- Страхование жизни заемщика
- Кредитный договор
- Договор купли-продажи и Акт приема-передачи
- Закладная
- Пакет документов для Росреестра и МФЦ
- Заявление о регистрации права
- Заявление регистрации ипотеки
- Расписка о приеме документов на регистрацию
- Получение документов из Росреестра
- Страхование предмета залога и титула собственника.
- Получение кредитных средств и графика платежей
- Расписка от Продавца о полном расчете
- Прием-передача квартиры
- Об Авторе
Глава 1. Особенности ипотечных сделок
- Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности кредита.
Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.
В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости
- Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.
Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.
Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.
Часто банки имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.
Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.
В прочем банк это мало волнует!
И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.
Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.
Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.
Глава 2 Пошаговый план сделки
Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.
Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.
Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.
— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.
Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.
Но я хочу иметь дело с профессионалами.
Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».
Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.
Шаг 1.
Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.
Важно понимать:
- Размер кредитных средств
- Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%. НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и процент от ликвидационной стоимости.
- Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
- Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.
В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.
Ниже мы вернемся к этому вопросу.
Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.
- Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:
Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.
То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.
Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.
Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.
- Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.
Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.
Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.
Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.
Дополнительно посмотрите видео урок:
«Пошаговая инструкция. Покупаем квартиру по ипотеке»
Шаг 3. Продолжение следует… Ипотечная сделка. Пособие для риелтора
Всегда рада разъяснить. Автор
Вопросы Автору можно задать в комментариях. Отвечаю в течении рабочего дня.