Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.
Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 13.02.2023 года
Алгоритм продажи квартиры самостоятельно
Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:
- полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру;
- передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях;
- оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры;
Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.
А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» :-) . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.
Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.
Алгоритм продажи квартиры
Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.
- 1.Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости. Имейте ввиду, что фактическая цена продажи всегда ниже финальной цены в объявлении. Любой покупатель будет торговаться!!!
- 2.Разместите объявления о продаже в интернете, на досках объявлений на знаниях в вашем районе, вывесите баннер о продаже на балкон (если это не запрещено администрацией города).
Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.
В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:
- Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами).
чтобы вам не ошибиться в данных, очень важно сверить ваши документы с данными, внесенными в ЕГРН.
Поэтому получите бесплатную информацию о характеристиках вашей квартиры в справочной информации из ЕГРН. Тогда вас точно не обвинят в предоставлении неверной информации. Очень важно вызвать доверие о покупателя сразу. - Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные;
- Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал (или иные субсидии на покупку жилья), ведь денег придется ждать. Материнский капитал придется ждать полтора месяца;
- Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов;
- Можно ли завысить стоимость в договоре для покупателя без первоначального взноса по ипотеке. Занижение цены в договоре и завышение цены;
- Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе об отмене нотариальных сделок);
- Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки;
- Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры.
Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе. Все документы вы принесете с собой для оформления предварительного договора, а справочную информацию каждое заинтересованное лицо может получить бесплатно на сайте Росреестра.
Подготовьте квартиру для просмотра
- Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.
- Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
- Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
- Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.
- Если квартира тесная, отправьте на прогулку домочадцев и собак.
Не игнорируйте эти простые правила.
Оформление сделки купли-продажи квартиры
- 1. Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >
- 2. Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >
- 3. Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >
- 4. Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс
- 5. Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца
- 6. Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >
- 7. Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >
- 8. Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
- Получите из Росреестра зарегистрированные документы, сохраните в личном архиве.
Алгоритм продажи квартиры по ипотеке
Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >
Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала
Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >
Залог(обременение) в пользу Продавца
Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.
ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.
Как снять обременение читайте в этой статье.
Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Натальи.
ПФР стал отказывать в перечислении средств если доли всем членам семьи не выделены(если сделка без ипотеки).
Здравствуйте, Ольга. Возможно ли при покупке квартиры с использованием личных средств и материнского капитала зарегистрировать право собственности вначале только на владелицу сертификата, а потом уже (после снятия обременения) выделять доли на мужа и детей? Такое требование у покупателей.
Ответ для Галины.
В РФ это оформляется нотариальным соглашением о разделе имущества.
В Казахстане — не подскажу.
Купили квартиру в России жена переехала с Казахстана жить в Россию, в Казахстане есть квартира, в которой живет сын. Сейчас они развелись . Теперь надо решить вопрос ? Ей переписать российскую квартиру ,а ему Казахстанскую ,Как лучше сделать?
Ответ для Зульфии. Все сделки с недвижимостью, собственником которой (или доли в праве в ней) являются несовершеннолетние — это ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ нотариальная сделка (ст.54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
А вот покупку, с выделением долей детям можно было провести БЕЗ нотариуса.
Здравствуйте! не совсем поняла один момент:
является ли нотариальной сделкой наша сделка по продаже квартиры, если разрешение из органов опеки и попечительства получили и оформили уже у нотариуса выделение доли в другой квартире взамен доли в продаваемой?
спасибо!
Ответ для Татьяны. Наличие зарегистрированных лиц на момент сделки является существенным условием договора купли-продажи.
Впрочем проверить регистратор информацию о зарегистрированных лицах пока можно только по Москве.
Добрый день, Ольга Дмитриевна. Я продаю квартиру человеку, который в ней прописан с ребенком. Прописаны они мною же сразу после покупки данной квартиры. Собственниками они не являются. Надо ли в договоре купли-продажи прописывать наличие зарегистрированных жильцов, если они не являются собственниками? Можно вообще пункт в договоре о зарегистрированных в квартире не указывать?
Ответ для Владимира.
Чтобы сделка не была оспоримой, необходимо и достаточно убедиться в дееспособности продавца.
Сведения о недееспособных собственниках внесены в ЕГРН, получите тогда выписку оттуда. Тарифы посмотрите здесь: https://infoexspert.ru/wpm/reglamentyi-i-pravila-rosreestra/tarify-za-vypiski-iz-egrn-2020/
Справки из ПНД им мало, хотели еще осведетельствование и характеристики…… Дееспособности не лишали. Хотелось бы знать необходимые и достаточные действия в этом случае.
Ответ для Владимира.
Да, это справка из ПНД. Ее покупателям отдадите.
Вас дееспособности не лишали?
Это справка из ПНД или специальная?. Еще в некоторых статьях пишут про освидетельствование в момент сделки.
Ответ для Владимира.
Предоставьте им справку от психиатра о дееспособности.
Добрый день. С братом продаем квартиру находящуюся в собственности по 1/2. В свое время у меня были проблемы с алкоголем и я был поставлен на учет в НД в 2008 г. С тех пор я «завязал» но поленился сняться с учета, а сейчас это «всплыло». Покупатели пугаются учета в НД. Хочу провести сделку по закону. Что можно предложить покупателям, что бы они «не пугались»?
Спасибо.
Ответ для Ирины.
Да, продажа долей несовершеннолетних — это нотариальная сделка.(ст.54 Фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Добрый день, Ольга. Объясните пожалуйста. Семья из 4-х человек. Двое несовершеннолетних. Планируем продавать квартиру и покупать другую. В продаваемой квартире по соглашению о выделении долей в праве собственности по 1/24 выделено на каждого ребенка. Остальная часть 11/12 в совместной собственности супругов. Так вот, вопрос, подлежит ли обязательному удостоверению у нотариуса договор продажи квартиры в нашем случае?
Ответ для Ольги.
Продажа одной доли в квартире — это нотариальная сделка.
Нотариусы требуют уведомление других собственников телеграммой. Выберите нотариуса для сделки и согласуйте этот вопрос с ним.
Ольга Дмитриевна, подскажите пожалуйста. Я являюсь собственником 1/2 доли, второй собственник мой родной брат. Я планирую продать квартиру, брат против (хотя никто в ней не проживает). По почте отправила письмо с описью, в котором уведомление о первоочереденом праве выкупа по адресу регистрации брата в данной квартире. Он намеренно его не получил (всю корреспонденцию забрал, но на почту за письмом не пришел). Т.е. он не извещен о моем намерении продать долю. Как мне быть?
Ответ для Николая.
Алгоритм многоэтапен. Но такая сделка возможна, почему нет?
Просто нужно продумать каждый шаг, исходя из конкретных обстоятельств.
Выписка возможна через суд, выселение , как крайний случай, с судебными исполнителями.
Добрый вечер!
У меня вопрос несколько по другой теме.
Пожалуйста, подскажите что Вы думаете о покупке арестованной банком за невыплату ипотеки? Какие риски и как их избежать? Алгоритм проверки квартиры? Стоп сигналы? Процедура выселения и выписки проживающих и зарегистрированных?
Здравствуйте! Прочитал Вашу статью про подготовку квартиры к продаже. Сперва были просмотры, но впустую. Перед следующим просмотром попросил жену поставить испечь хлеб в хлебопечке, чтобы к приходу был запах свежей выпечки. Жена отнеслась скептически. Однако было мое удивление, когда с порога будущие покупатели отметили аромат свежего хлеба. Через 5 минут просмотра спросили когда сможем освободить квартиру, но я не обольщался. На следующее утро риелтор обрадовал что квартиру покупают.
Вот такая история. Хотел бы выразить Вам благодарность за ценные советы на сайте и пошаговые алгоритмы сделок с недвижимостью.
Ответ для Александра.
Является ли земельный участок совместно нажитым имуществом (купле в период законного брака)?
Если да, то дарить супруге вы не можете, только разделить совместно нажитое имущество.
И тогда — нотариальная сделка.
Подарить ребенку долю можно договором в простой письменной форме, оставшаяся часть у вас по-прежнему является совместно нажитым имуществом. Но нужно нотариальное согласие супруги на дарение доли ребенку ( зарегистрирует Росреестр и без него, но об этом сделают запись в егрн, а это осложнит продажу, запись «плохая» с точки зрения покупателя и его риэлтора.
Здравствуйте! Являюсь собственником земельного участка, хочу подарить по 1/3 доли жене и несовершеннолетнему ребенку. Должна ли сделка удостоверятся нотариусом или достаточно простого договора?
Ответ для Натальи.
В законе нет прямого ответа на этот вопрос. Росреестр эту ситуацию не разъяснил еще.
Пробуйте, госпошлину не потеряете в случае приостановки. 3 мес вам будет дано на оформление нотариального договора дарения.
В законе нет прямого ответа на этот вопрос. Росреестр эту ситуацию не разъяснил еще.
Пробуйте, госпошлину не потеряете в случае приостановки. 3 мес вам будет дано на оформление нотариального договора дарения.
Здравствуйте Ольга! у меня такой вопрос .Двух комнатная квартира у меня 3/4 доли у снохи 1/4,я у нее хочу купить ее долю расчет 9 августа 2019 нам нужно идти к нотариусу или пишем договор и сдаем росреестр
Здравствуйте Ольга! у меня такой вопрос .Двух комнатная квартира у меня 3/4 доли у снохи 1/4,я у нее хочу купить ее долю расчет 9 августа 2019 нам нужно идти к нотариусу или пишем договор и сдаем росреестр
Ответ для Ларисы.
Как правило такая перепланировка не смущает банки, по крайней мере все крупные банки допускают такую сделку. Однако, перед подписанием предварительного договора, следует этот вопрос уточнить.
Уважаемая Ольга Дмитриевна, может ли несогласованная перепланировка быть препятствием при продаже квартиры по ипотеке, т.к. банки требуют оценку? Перепланировка такого плана: большая комната 30м2 с тремя окнами разделена стеной из гипсокартона на две комнаты.
Ответ для Юрия.
Кому нужна? В Росреестр нет, а покупатель или кредитная организация, выдающая ипотечный кредит в праве запросить.
Уважаемая Ольга Дмитриевна, подскажите пож. нужно-ли мед. спрака, подтверждающая дееспособность, если одному из участников сделки продажи квартиры 71год?
Спасибо
Пишите на почту: info@exspertrieltor.ru
Максимально подробно опишите условия сделки.
Здравствуйте, Ольга! Как я могу Вам задать вопрос и получить актуальную информацию по продаже квартиры? Очень нужна консультация. Спасибо.