- Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
- Обязательные нотариальные сделки
- Выявление ошибок в договоре купли-продажи до регистрации регистрации сделки
- Выявление ошибок в договоре купли-продажи после регистрации сделки
- Госпошлина за исправление ошибок в ДКП недвижимости
- Сроки регистрации изменений в ДКП недвижимости
- Ошибка в ДКП в адресе дома или квартиры
- Интересные вопросы от читателей статьи
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Любая ошибка стоит денег или времени.
Чаще всего допускаются технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.
Впрочем, государственные регистраторы далеко не всегда выявляют ошибки.
Но это совсем не означает, что их не нужно исправлять.
Купля-продажа квартиры осуществлялась за счет средств региональной субсидии "Жилье для работников бюджетной сферы".
Продавец получает денежные средства не от покупателя, а из бюджета.
В договоре купли-продажи(ДКП) в обязательном порядке прописываются реквизиты этого счета.
ДКП должен полностью соответствовать требованиям.
В сделке, которую я сопровождала, мы полностью прописали реквизиты бюджетного счета из Памятки, которую выдали получателю субсидии (учителю) вместе с сертификатом на получение субсидии.
После государственной регистрации перехода права обратились за перечислением средств продавцу.
И получили отказ.
Оказалось, что за время регистрации сделки у Областного жилищного фонда сменились банковские реквизиты.
Пришлось составлять дополнительное соглашение к ДКП и подавать его на регистрацию.
После процедуры в ЕГРН была внесена запись о Дополнительном соглашении к ДКП в раздел "Документы-основания"
После этого средства субсидии были перечислены продавцу.
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Чаще всего приостановка регистрации бывает из-за нарушения формы договора.
Например требуется обязательная нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.
Таким образом договор является ничтожным.
Регистратор приостанавливает государственную регистрацию сделки на три месяца и требует приобщения к заявлению нотариального договора-купли-продажи.
Обязательные нотариальные сделки
- Все сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
- Продажа доли (а не целого объекта) из долевой собственности, требует удостоверение договора нотариусом.
- Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.
Выявление ошибок в договоре купли-продажи до регистрации регистрации сделки
Часто, но не всегда, ошибки в договоре купли-продажи квартиры выявляются государственным регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации.
Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.
Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.
Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении, если вы об этом указали в заявлении на регистрацию. Так же его можно получить в МФЦ, котором вы подавали документы на регистрацию.
Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи.
Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления вас регистратором.
Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить.
Однако рекомендую для решения проблемы получить в МФЦ письменное уведомление и исправить ошибки руководствуясь им.
Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или его электронный вариант. Найдите ошибку.
Составьте дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Подпишите его и донесите в то отделение МФЦ, где подавали документы вместе в с другими участниками сделки.
Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации, (добрые регистраторы иногда звонят по телефону и сообщают о проблеме), она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев.
Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по поступлению дополнительных (или исправленных) документов.
На практике это происходит в течение 3-5 рабочих дней.
Дополнительное соглашение(шаблон можно скачать здесь) можно отправить регистратору только через МФЦ .
То есть напрямую регистратору — никак! Регламент работы с документами очень жесткий.
Сложнее бывает, когда участники сделки разъехались по другим странам.
Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность с полномочиями подписания дополнительного соглашения
Дополнительное соглашение, подписанное обеими сторонами, можно подать и через МФЦ в другом городе, то есть независимо друг от друга.
Номер заявления (вашего регистрационного дела) указан в Описи. Проконтролируйте, чтобы допсоглашение было приобщено именно к этому заявлению!
Время Вы конечно потеряете.
Но не паникуйте!
Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!
ВАЖНО!
Для подачи исправленного договора, или дополнительного соглашения к нему, обязательно возьмите с собой в МФЦ Опись, по которой у вас приняли основной пакет документов. Там помечен номер вашего регистрационного дела.
Дополнительные документы должны быть направлены именно в него, а не новым пакетом.
Ошибки в Свидетельстве о государственной регистрации права.
Выявление ошибок в договоре купли-продажи после регистрации сделки
Иногда ошибки в договоре купли-продажи выявляются много позже, чем при получении зарегистрированных документов.
Но в любом случае, если даже ошибки в ДКП выявились через несколько лет, а участники сделки живы и не потеряли дееспособность, исправить их можно без обращения в суд.
Составляйте дополнительное соглашение к ДКП и доносите в Росреестр.
Однако, не всегда и не все ошибки нужно исправлять.
Например, допущена ошибка в реквизитах паспорта, а участник сделки мог уже его заменить. То есть такая ошибка несущественна.
Несущественной является ошибка в адресе регистрации.
Так же несущественной является ошибка в описании свидетельства о государственной регистрации права. Ведь этот документ уже отменен.
Госпошлина за исправление ошибок в ДКП недвижимости
Если ошибки в ДКП обнаружились уже после проведенной государственной регистрации, на основании дополнительного соглашения вносятся изменения в ЕГРН, в том числе и в раздел «Документы-основания» заносятся данные этого дополнительного соглашения.
Внесение изменений в ЕГРН требует уплаты госпошлины.
Государственная пошлина за внесения новых сведений в ЕГРН с 01.01.2025 года — 700 рублей.
Сроки регистрации изменений в ДКП недвижимости
Сроки регистрации дополнительного соглашения, поданного в Росреестр после проведенной государственной регистрации сделки -3 рабочих дня.
Ошибка в ДКП в адресе дома или квартиры
Ошибки в адресе объекта недвижимости — это недостоверность информации о квартире или доме.
Адрес важный атрибут описания объекта, НО НЕ ГЛАВНЫЙ.
Важно, прописать адрес объекта недвижимости в соответствии с адресом из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Прописывайте точь-в-точь, как в выписке.
Таким образом, не будет разногласий между ДКП и тем адресом который видит государственный регистратор.
Важно учитывать, что основным идентификатором объекта недвижимости является кадастровый номер, а не адрес.
Если кадастровый номер объекта недвижимости верно указан в заявлении о государственной регистрации и в договоре, государственный регистратор может пропустить ошибку в адресе, как несущественную.
Но, все-таки, ошибки в адресе не нужно допускать.
ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ!
С 22018 года работает ГАР (Государственный адресный реестр). Его администрирует Федеральная налоговая служба.
Изменения в адресах, которые происходят по решению администраций, отражаются именно в ГАР.
В ЕГРН эти сведения вносятся по инициативе правообладателей объектов недвижимости или местных администраций.Не лишним будет сверить адрес в ГАР и ЕГРН перед сделкой.
Если эти адреса разные, будет невозможно получить справки через госуслуги.Как исправить эти разногласия я рассказала в статье: Разногласия сведений в документах на недвижимость. Как исправить
Интересные вопросы от читателей статьи
Всегда рада разъяснить
Спасибо. Узнал новое.
Ответ Анониму.
Это существенная ошибка. Ее нужно поправить дополнительным соглашением к договору и передать его в Росреестр.
договор был заключен 10.02.2023, а в договоре стоит 2022 в углу бланка что делать
Ответ для Натальи. Нотариус не возьмется за исправления не своего договора.
Достаточно вам оставить дополнительное соглашение и в нем прописать п 5 и в новой редакции. Расписку старую порвать и новую написать правильно.
Купила участок, договор купли продажи составляли сами с продавцом. В пункте 5 и 6 ошибка в стоимости участка которая написана цифрами . И в расписке также . Сумма цифрами указана 1.000.080 руб. А прописью один миллион восемьдесят тысяч рублей. Нужно исправить сумму цифрами на 1.080.000 рублей.
Можно ли исправить ошибку у нотариуса по согласию сторон в договоре купли продажи, который уже прошел регистрацию в Росреестре и исправить ошибку в расписке ?
Ответ для Анны. Главным идентификатором недвижимости является кадастровый номер, а не адрес. В 93 году был присвоен условный номер, в период с 2008 по 2013 — кадастровый. В выписке посмотрите есть эта информация или нет.
Добрый день! Планируется сделка по приобретению квартиры, выписка из ЕГРН с верными данными, а вот документ-основание — ДКП 1993 года с опечаткой в номере квартиры. Продавца уже нет в живых (бабушка продавала внучке квартиру в 1993 году). Какие у меня риски с учетом того, что в актуальной выписке ЕГРН квартира указана верно?
Ответ для Алексея.
Способ только один — заключить дополнительное соглашение к ДКП. Обязательно подайте его в росреестр, чтобы оно было сопряжено с договором и тогда в разделе «Документы-основания» появится запись: Договор купли-продажи от _____, Дополнительное соглашение от ___________ к Договору купли- продажи от ___________.
В договоре купли продажи недвижимости допущена ошибка в отчестве написано Игорьевна а надо Игоревна, Росреестр зарегистрировал правильно Игоревна, как изменить ошибку в ДКП, ДКП в простой письменной форме
Ответ для Вячеслава Мещерякова. Если есть ошибка в договоре, нужно допсоглашением ее исправлять.
Если у вас есть доверенность и в ней не указан срок ее «годности», значит она выдана на 19 лет.
Впрочем, любые документы теперь можно подавать в любом МФЦ страны,все равно с них сделают скан образ и перешлют в ваше регистрационное дело.
Важно!
Чтобы допсоглашение было подписано сторонами сделки и подано обеими сторонами по номеру регистрационного дела, указанного в Описи.
Год назад, а именно 4.08.2023г. был заключен договор купли продажи на квартиру. Подан в росреестр, почти все правильно. Кроме номера квартиры. При этом указан кадастровый номер и он верен. Данные в том же месяце были поданы в мфц, для уточнения это днр, регистрация прошла, выписку из егрн мне выдали, в неи все указано верно. Кадастровые номера с договором купли продажи совпадают и номер квартиры с адреса так же ВЕРЕН. Прошел почти год я обратил внимание и заметил ошибку, что делать? Купли продажа по доверенности от бывшего собственника доверенному лицу. Доверенность есть, но я не знаю сколько она деиствительна по времени. А с бывшим собственником живем в разных краях страны. И собственность почемуто не отображается на госуслугах, хотя выписка, дотированная августом месяцем 2023г, есть на руках. Сделка проводилась через мфц
Ответ для Елены. Ошибки это всегда плохо. Лучше исправить допсоглашением.
Последующая продажа по ипотеке может быть затруднительна.
добрый день, подскажите. покупала квартиру, в договоре купли-продажи в шапке указано мое верное отчество, а на последующих страницах нет. Росреестр зарегистрировал уже, в Росреестре верные данные. Нужно ли составлять доп.соглашение и какие могут возникнуть проблемы?
Ответ для Ирины. Да, конечно сделайте дополнительное соглашение с новой ценой и внесите его в ЕГРН, как документ-основание для регистрации права.
Здравствуйте, в документе купли продажи указали не ту сумму, договор зарегистрирован,росреестр зарегистривал. Проблема стала в том не могу получить субсидию из-за ошибочной цены. Можно ли сделать доп соглашение на другую сумму?
Ответ для Валерия.
Исправить ситуацию можно только дополнительным соглашением.
Если дкп был оформлен в простой письменной форме, можно обменяться им по почте, а подать в Росреестр независимо друг от друга.
Здравствуйте. В договоре купли-продажи ОН ошибочно указана стоимость в несколько раз превышающая фактическую (лишний «0»). Сделка зарегистрирована в Росреестре. Данное обстоятельство впоследствии выявлено при подаче продавцом декларации о доходах и сумма налога выходит огромная. Что делать? участники сделки разъехались..
Ответ для Светланы. Права собственности на дом зарегистрированы в Росреестре?
Здравствуйте. В договоре купли-продажи указали продано 1/2 целого жилого дома, расположенного по адресу:село,улица, номер дома и квартир. Договор 1996 года. На регистрацию отказались принять так как в договоре купли-продажи указана не квартира , а 1/2 целого живого дома. Подскажите, что нам делать в данной ситуцации?
Ответ для Олега.
Нужно опираться дополнительно на 38 ст Семейного кодекса.2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
После 29.12.2015 договор купли-продажи с отдельными супружескими долями (признается разделом совместно нажитого имущества) должен быть нотариально удостоверен.
Поскольку форма договора нарушена, видимо через суд придется действовать. Признать совместную собственность родителей, затем нотариус выделит долю матери, а затем наследники смогут вступить в наследство.
Возникли проблемы с нотариусом при принятии наследства. Нотариус усмотрел в договоре «про доли», а брачного договора у родителей нет. Сказал что договор составлен с ошибкой. Но ведь его кто только не читал?! В реестре зарегистрирован, в МФЦ и других организациях тоже никто ничего не увидел. Нотариус сослался на ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов (в ред. ФЗ от 19.07.2018 N 217-ФЗ). Я почитал, действительно, статья редактировалась в июле 2018. договор составлен в декабре 2018. Но там указано, что «применяются к отношениям, возникшим после 01.06.2019.» Подскажите кто прав? И если нотариус, что делать? Почему вы удаляете мой комментарий? Мне нужен ответ!
Возникли проблемы с нотариусом при принятии наследства. Нотариус усмотрел в договоре «про доли», а брачного договора у родителей нет. Сказал что договор составлен с ошибкой. Но ведь его кто только не читал?! В реестре зарегистрирован, в МФЦ и других организациях тоже никто ничего не увидел. Нотариус сослался на ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов (в ред. ФЗ от 19.07.2018 N 217-ФЗ). Я почитал, действительно, статья редактировалась в июле 2018. договор составлен в декабре 2018. Но там указано, что «применяются к отношениям, возникшим после 01.06.2019.» Подскажите кто прав? И если нотариус, что делать?
Здравствуйте!
Подскажите, как действовать при следующем вопросе.
Родители в браке купили приватизированную квартиру (купля-продажа). В договоре купли-продажи указано, что получают по 1/2 доли. Умирает мама. У сына, живущего отдельно ,возникают проблемы с нотариусом при принятии наследства. Нотариус усмотрел в договоре «про доли», а брачного договора у родителей нет. Сказал что договор составлен с ошибкой. Но ведь его кто только не читал?! В реестре зарегистрирован, в МФЦ и других организациях тоже никто ничего не увидел. Нотариус сослался на ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов (в ред. ФЗ от 19.07.2018 N 217-ФЗ). Я почитал, действительно, статья редактировалась в июле 2018. договор составлен в декабре 2018. Но там указано, что «применяются к отношениям, возникшим после 01.06.2019.» Подскажите кто прав? И если нотариус, что делать?
Ответ для Алексея. Будут.
Нужно составить дополнительное соглашение к договору и исправить ошибку.
Здравствуйте, в договоре купли продажи нне верно указана фамилия супруга продовца который имеет право на проживание, они вместе с продавцом выписались, но так как в договоре другая фамилия не будет ли у меня проблем с продажей в будущем?
Ответ для Сергея. Нет, приостановки не будет. Зарегистрируют, если заявления правильно поданы.
Добрый день! Вопрос такой: в договоре купли продажи не указали что собственность у продавца долевая (два взрослых собственника по 1/2 доле) просто указано что собственность и прописаны документы основания, будет ли приостановка или нет?
Добрый день! Вопрос такой: в договоре купли продажи не указали что собственность у продавца долевая (два взрослых собственника по 1/2 доле) просто указано что собственность и прописаны документы основания, будет ли приостановка или нет?
Ответ для Натальи.
Можно не исправлять, если бы у покупателя была ошибка — тогда надо.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в договоре купли продажи допустили ошибку город рождения продавца написали другой, а регистрация уже прошла, что нужно делать?
Ответ для Евгения. В Егрн данные «встают» из заявления.
Доп. соглашение нужно зарегистрировать.
В договоре купле-продажи земельного участка неверно указана фамилия покупателя, в выписке из егрн фамилия указана верно, возможно ли сдать повторно на регистрацию договор с исправленными данными или требуется регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи?
Ответ для Анны К.
Подобные ошибки признаются техническими.
Вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об устранении технической ошибки. Госпошлина 350 рублей.
Заявление можно подать через МФЦ.
Добрый день! В договоре купли-продажи и акте приема-передачи квартиры была сделана опечатка в органе, выдавшем паспорт покупателю. Договор прошел регистрацию, в выписке из ЕГРН такая же опечатка. Прошло полгода уже с момента сделки. И налоговый вычет даже сделали. Недвижимость приобреталась по ипотеке. Может данная опечатка в дальнейшем негативно как-то повлиять на покупателя? Могут ли сделку признать недействительной или будут проблемы с дальнейшей перепродажей недвижимости? Подскажите, пожалуйста.
Ответ для Ирины. Да, ошибка грубая. В случае последующей продажи банк откажет в ипотеке покупателю.
Добрый день! В предварительном договоре купли-продажи неверно указан кадастровый номер (все остальные данные верные) является ли это грубой ошибкой?
Ответ для Анны
Как регистратор узнала, что оплата произведена?
Вы что платежные документы приложили к доп соглашению?
Здравствуйте, ошибочно указали не верно стоимость квартиры. Регистрация была проведена. В договору был указан расчет в полном объеме до регистрации сделки. Подали дополнительное соглашение в Росреестр, они отказали, указав, что не могут зарегистрировать дополнительное соглашение, т.к. оплата была уже произведена. Что делать в данной ситуации?
Ответ для Сергея.
Это техническая ошибка. Ни чего страшного.
Сейчас главным идентификатором объекта недвижимости является кадастровый номер.
В дкп совершена ошибка «квартира расположена на втором пятом этаже»слово на втором является лишним.Документы уже получены вопросов при регистрации не возникло.Как это может повлиять в дальнейшем?
Ответ для Лизы.
Снятие с регистрационного учета не препятствует регистрации перехода прав.
Здравствуйте, на регистрацию в МФЦ подан договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверенный. В данных продавцов указан адрес с которого они выписались за день до подписания договора, будет ли приостановка?
Ответ для Галины.
Нужно составить дополнительное соглашение к Договору купли-продажи, выделить большие доли детям и сдать его в Росреестр. На его основании произведут новую регистрацию и выдадут новую выписку из ЕГРН.
Новые документы предоставьте в Управление. Только тогда деньги переведут продавцу.
В договоре купли продажи надо было выделить доли по 12м2 на каждого члена семьи по программе жилищной политики города, а выделили по 1м2 на 3х детей, остальное на родителей. Управление не принимает договор с такими долями, как законно можно исправить доли в договоре?
Печально, что специалисты по приему документов часто заполняют заявления (за заявителей — такая система), и, проверяя заявление нахожу по 5-6 ошибок в нём! Это бардак. Девочки не отвечают ни за что! Проверять и поправлять обязаны заявители. Так и отдайте им право САМИМ заполнять заявления. Часто приостановки — по причине ошибок в заявлении.
Ответ для Марины.
Все зависит от формулировок в договоре купли-продажи. Что там прописано о сроках оплаты?
я продавала квартиру местной администрации по федеральной программе . из-за ошибки в контракте /неправильно указаны мой месяц рождения/ росреестр приостановил регистрацию сначало на месяц,а затем на 3 месяца до 25 апреля.предварительный договор я подписала в июле 2016 года торги состоялись в октябре документы в росрестр подали 16 декабря. могу и я отказаться и забрать документы обратно?растогнуть договор,потому-что затягивают.