Документы для купли-продажи недвижимости

Документы для купли продажи недвижимости — это целый пакет бумаг, которые нужны как для составления договора отчуждения и регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, так и для оценки рисков оспоримой сделки.

Внимание!
С 02.01.2017 года единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)!

Документы для купли продажи недвижимости

Невозможно оформить сделку купли-продажи недвижимости не имея на руках документов. Ведь необходимо идентифицировать субъектов (участников) сделки и объекты недвижимости. Разберем подробно какие документы нужны.

Для идентификации объекта недвижимости вам нужна выписка из ЕГРН с планом помещения или здания.
Такую выписку собственник недвижимости может заказать на сайте госуслуги или через МФЦ

Выписка содержит главный идентификатор объекта недвижимости — кадастровый номер.

-А как же адрес, разве  он не важнее?

-Нет!
Конечно мы прописываем адрес объекта в договоре, ведь именно по адресу мы находим объект на местности, но ведь табличку с адресом и поменять можно!
Так мошенники и делают.

Кстати, в выписке из ЕГРН прописан полный официальный адрес объекта, под которым он занесен в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Внимание!
Иногда адреса меняют по решению администрации и новые данные вносят в ЕГРН без заявления  собственника.

Так же выписка  содержит основные технические характеристики объекта, которых достаточно для его описания в Договоре купли-продажи.

Данные из выписки ЕГРН могут не совпадать со старыми документами на недвижимость (выданными ранее 01.03.2013 года).
Часто  это происходит с площадью объекта, иногда  адресом (например проезд стали называть улицей и т.д.

Страшного в этом ничего нет.
Чаще всего эти разногласия возникли из-за изменения правил учета площадей и внесение изменений в адресную базу.

При составлении договора купли-продажи — руководствуйтесь свежей выпиской из ЕГРН!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ст. 8.1, п.6 ГК РФ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Прочтите полезную статью: Что такое обременение квартиры

Сейчас Росреестр  синхронизировал записи между ГКН и ЕГРП(Единый государственный реестр прав) и с 02.01.2017 года  действует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН.

Закажите Выписку из ЕГРН, в ней будут достоверные сведения об объекте недвижимости, в том числе о владельце и отсутствии/наличии арестов и обременений.

Документы для составление договора купли-продажи

Конечно для составления договоров и соглашений необходимы личные документы всех участников сделки:

• Паспорт для участников старше 14 лет;
• Свидетельство о рождении для малолетних;
• Для подтверждения прав на объект недвижимости нужна Выписка из ЕГРН о  регистрации права собственности и отсутствия или наличия ограничений для продажи (обременений, арестов, ипотек);
• Для анализа рисков оспоримости сделки необходимы правоустанавливающие документы, ведь только из этих документов( договоры, акты,решения суда и др.) становится понятна картина предыдущей сделки;
• Так же для понимания сколько раз перепродавался объект недвижимости, то есть для получения истории сделок с ним,  можно заказать выписку из ЕГРН о переходах права на объект недвижимости.

Использование в предыдущей сделке  сертификатов «Молодая семья», Материнского(семейного) капитала,  в обязательном порядке требует выделение долей детям.

Нередко родители уклоняются от этого и заводят своих Покупателей в оспоримую сделку.

Важно! Когда М(С)К применяется для погашения ипотечного кредита позже, эту информацию мы не увидим в правоустанавливающих документах.
Однако обязанности родителей прописаны в п.4. ст.10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей».
Будьте бдительны!
Если родители нарушат права детей, сделка будет признана незаконной.

Так же необходимы:

• Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке в единоличную собственность;
• Согласие супруга на покупку, если договор купли-продажи будет удостоверяться нотариусом;
• Согласие супруга на залог недвижимости, если она покупается за счет кредитных средств;
• Сертификаты и  свидетельства о выдаче субсидии, если будут применяться бюджетные деньги;
• Кредитный договор, если оплата будет производиться за счет ипотечного кредита.

Документы для регистрации сделки в Росреестре

Договор купли-продажи с 01.03.2013 года не подлежит регистрации.
А переход права от продавца к покупателю регистрируется.
Регистрация сделки происходит на основании заявлений сторон и документа, описывающего сделку(договора).

Для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю и регистрации права собственности на Покупателя необходимо обратиться в Росреестр через МФЦ.

То есть регистрация сделок и прав осуществляет Росреестр, а прием и выдачу документов МФЦ.

МФЦ — это просто посредник.
Госпошлину 2000 рублей  можно оплатить банковской картой прямо в МФЦ.

Подробно о составе пакета документов читайте в статьях:

• Документы в МФЦ

Если сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (продавец недееспособный или несовершеннолетний), самостоятельно не составляйте договор, нотариусы не принимают сторонние договоры.

Пакет документов для нотариуса больший и вообще у нотариуса этот список открытый, что захочет, то и затребует. Читайте подробно

Документы для купли-продажи коммерческой недвижимости

Купля продажа коммерческой недвижимости  оформляется точно так же , как и жилая недвижимость.
Просто нередко в таких сделках продавцом/покупателем является юридическое лицо.
Поэтому необходимо предоставить в Росреестр:

• пакет документов о регистрации юридического лица;
• полномочиях подписанта договора;
• документ, подтверждающий законность отчуждения (решение учредителей о продаже, справку о крупности сделки,).

Подробнее в статье: Покупка квартиры у юридического лица