Недвижимость детей не редкость. Дети владеют недвижимостью даже в младенческом возрасте, их недвижимость продается, им недвижимость покупается.
Есть ли особенности у таких сделок?
Как купить ребенку недвижимость и как продать недвижимость несовершеннолетнего?
Разберемся подробно:
Недвижимость детей
Точно так же как и взрослые, дети владеют недвижимостью на правах собственности. Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре и в записях ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) ребенок фигурирует как полноправный владелец.
Право собственности за ребенком может быть зарегистрировано единоличное или он является участником общей долевой собственности, например владеет 1/5 в праве или 1/25, или даже 1/100.
Недвижимость детей. Несовершеннолетний ребенок собственник
До достижения совершеннолетия, то есть 18 лет, права ребенка на недвижимость охраняются Органами опеки и попечительства.
-Что это означает?
-Это значит, что Росреестром право собственности не будет переведено на покупателя или одаряемого без приказа из этого ведомства, разрешающего отчуждение собственности у несовершеннолетнего.
К тому же, для получения разрешения на продажу из органов Опеки, оба родителя должны подать заявление об этом, то есть иметь согласие между собой по этому вопросу.
А иногда между родителями бывают неустранимые разногласия. Тогда сделка по продаже недвижимости, принадлежащей ребёнку, откладывается до его совершеннолетия.
Если между родителями (даже если они в разводе) достигнуто единство целей при продаже детской недвижимости прочтите статью: Как получить разрешение из Органа опеки и попечительства > > >
Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему , в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, в соответствии со статьей 54 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
И нотариус может потребовать личного присутствия на сделки обоих родителей!!!
Недвижимость детей. Покупка недвижимости на ребенка
А вот разрешения на покупку недвижимости ребенку спрашивать ни у кого не надо, при условии если Вы не закладываете эту недвижимость в залог банку или другому кредитору.
В случае ипотечной сделки необходимо получить согласие Опеки на залог недвижимости в пользу Кредитора.
Такое согласие Опеки необходимо в ипотечной сделке за счет кредитных средств.
Надо сказать, что не все банки включают детей в число собственников. Сбербанк разрешает такие сделки.
За несовершеннолетнего ребенка до 14 лет в сделке могут действовать только законные представители: родители, опекуны, усыновители.
Несовершеннолетний ребенок старше 14 лет действует в сделке с разрешения и в присутствии родителей, усыновителей, опекунов.
Подробнее читайте: Как купить квартиру ребенку > > >
Недвижимость детей. Дарение недвижимости несовершеннолетнему ребенку
Часто сделку по дарению применяют родители, для выполнения обязательств о наделении детей долями в праве собственности на жилье, после продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной после продажи жилья оплата которого была осуществлена за счет средств государственной или муниципальной субсидии на улучшение жилищных условий. Например, применялся материнский(семейный) капитал или субсидия “Молодая семья”. Детям выделили доли и решили жильё продать.
Органы Опеки и попечительства разрешают это, но при условии, что дети получат права в другом, лучшем жилье.
Если родители хотят дать доли детям в уже имеющемся жилье, применяется сделка по дарению долей.
Подробнее читайте в специальной статье: Можно ли подарить долю в квартире
Участие детей в сделках с недвижимостью
Как дети участвуют в сделках:
- Малолетние дети до 14 лет в сделках не участвуют. За них действуют законные представители с документами , доказывающими полномочия законного представителя : свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении, решение о назначении опекуна.
- Дети, достигшие 14 лет, участвуют в сделках с разрешения и под контролем законных представителей. Ребенок, достигший 14 лет, должен иметь паспорт!
Дети, достигшие 18 лет, участвуют в сделке наравне с родителями.
Договор купли – продажи с несовершеннолетним
Договор продажи недвижимости, у которой есть несовершеннолетний собственник, будет готовить помощник нотариуса. Ведь в такой сделке без нотариуса не обойтись.
Если вы покупаете недвижимость несовершеннолетнему и сделка не удостоверяется нотариусом в обязательном порядке договор купли-продажи можно составить самостоятельно и выбрать на сайте нужный бесплатный шаблон.
А вот необходимый Вам с сделке, Предварительный договор купли-продажи для органов Опеки, Вы составляете самостоятельно, по шаблону или с помощью конструктора договоров.
Выделение долей детям
Выделение долей детям – обязательное требование при применении средств материнского капитала для оплаты жилья.
Долгое время ( с 29.12.2015 года по 01.07.2018 года) сделка по выделению долей детям оформлялась только нотариально.
Теперь – можно оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме.
НО! обязательно с сохранением законного режима собственности супругов-родителей, если конечно у них не заключён брачный договор.
Подробные разъяснения читайте в статье: Выделение долей детям без нотариуса
Ответ для Ольги.
Если дети являются собственниками потребуется согласие Опеки. Если нет, выясните об обязательстве выделения долей детям.
Покупаем земельный участок у многодетной семьи (участок они и получили за третьего ребенка), нужно ли в договоре о задатке указывать что то дополнительно? Или подойдет стандартный договор задатка?
Ответ для Алии.
Правильно сделать одновременно.
здравствуйте! ребенок 3 года, 1/3 доля однушка. покупаем двушку. можно ли сначала купить, туда выписать ребенка через опеку, только потом без проблем продать квартиру в однушке? или надо одновременно продавать покупать для опеки?
Ответ для Анны.
Продать можете, но на разрешение продажи комнаты с 1\2 несовершеннолетнего нужно разрешение органов опеки
Читайте статьи:https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/
https://exspertrieltor.ru/2016/05/12/poshagovaya-instruktsiya/
Могу ли я продать свои две комнаты в коммунальной квартире в которых 1\2 доля принадлежит моей несовершеннолетней дочери(11 лет)?Можно ли их продать с обременением?Ребенок прописан в квартире у бабушки с дедушкой.
Ответ для Елены
Нет, не нужно.
У продавца есть дети, в квартире не прописаны и доли в этой квартире нет. Нужно ли запрашивать какие-то справки от детей?
Ответ для Надежды.
Странное требование. Бестолковое
Здравствуйте!
Продаём квартиру, собственниками которой являемся мы с мужем и двое взрослых детей. Просят предоставить нотариально заверенное согласие супругов на продажу своих долей и нотариальное удостоверение факта того, что дети не состоят в браке. Последнее требование мне не до конца понятно, т.к. на момент приобретения квартиры дети не состояли в браке(не состоят и теперь), но даже если бы они сейчас состояли в браке, то они вступили бы в брак уже после приобретения продаваемой квартиры, то есть права третьих лиц в любом случае не могли возникнуть. Правильно ли я понимаю суть вопроса? Или всё-таки необходим запрашиваемый у детей документ?
Спасибо.
Подтвердите получение денег двумя расписками.
Сложно сказать, примет ли этот документ налоговая служба. Я думаю лучше сработает две расписки от продавца на разные суммы
Здравствуйте !
В декабре 2013 году гражданин А. приобретает квартиру за 3 000 000 рублей. В ноябре 2014 года, гражданин А. дарит 1/2 доли в этой квартире своему несовершеннолетнему сыну. В ноябре 2016 года квартира продана за 3 000 000 рублей. Получается, что формально ребёнок получает 1/2 прибыли от продажи квартиры. При подаче декларации в налоговую выясняется, что ребёнок владел долей в квартире менее трёх лет – соответственно должен заплатить налог с “прибыли”, а именно с суммы превышающей 1000 000 рублей, т.е. с 500 000 рублей.
Можно ли в настоящий момент, опираясь на положение ст. 248 ГК РФ, в простой письменной форме составить соглашение между гражданином А. и гражданином А Н. (действующим как представитель своего несовершеннолетнего сына) о том, что доходы от продажи квартиры были распределены между ними в пропорции, например, 70/30 ? И приложить это соглашение к декларации ? Т.е., формально, ребёнок получит прибыль от продажи квартиры в размере 900 000 и, таким образом, будет освобождён от уплаты налога ?
Ответ для Ирины.
Ребенок не является собственником продаваемой квартиры, следовательно нет ни каких ограничений на ее продажу.
Здравствуйте! готовится к продаже квартира, два собственника: мать и дочь. В собственности около 20 лет. В квартире никто не прописан. У дочери за эти годы в другом городе родился ребенок (сейчас 8 лет), который там же и прописан и проживает вместе с мамой. Нужны ли какие-то документы от опеки на ребенка при продаже такой квартиры?
Ответ для Марины
Для продажи доли, принадлежащей сыну, Вам необходимо будет обратиться за разрешением в Отдел по опеке и попечительству, уточните этот вопрос у них.
Здравствуйте!У моего 14-летнего сына,инвалида с детства 1/4 доля квартиры и земельного уч. самостоятельно любые заявления писать не сможет.Могу ли я ,как законный представитель писать за него заявления?Планируем купить дом,свою половину дома продавать.
Ответ для Валентины.
У Ваших несовершеннолетних внучек наравне с Вами есть первоочередное право покупки 3\5 долей. То есть прежде чем продать Вам нужно получить отказ внучек от покупки. Поскольку они несовершеннолетние за них такой отказ дают Органы опеки и попечительства. Поэтому Ваш зять, как законный представитель своих детей должен обратиться в опеку за этим документом. Если детям больше 14 лет они тоже пишут заявления.
Ваша сделка будет удостоверяться нотариусом, он даст вам дополнительные разъяснения.
Здравствуйте! Ответьте на мой вопрос. Сколько юристов спрашивали и у всех разные ответы.После гибели дочери по наследству разделен дом:3/5-зятю, по 1/10 двум внучкам, 1/5-мне (мой муж отказался от своей доли в мою пользу)Зять продаёт свои 3/5 мне. В доме никто не прописан и дети живут в другом регионе. Нужно ли разрешение опеки?