Изучая документы на квартиру, Вы обнаружили, что площадь в Свидетельстве не совпадает с Кадастровым или Техническим паспортом.
Любые разногласия в документах на недвижимость тревожат. Что это – техническая или юридическая ошибка.
Как получилось, что площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровыми и техническими документами. Ведь площадь окса (объекта капитального строительства) – эта важная характеристика.
Разберемся подробнее
Свидетельство о государственной регистрации права выдавал Отдел регистрации прав (регистрационная палата) Росреестра с 30.01.1998 года.
С 15.07.2016 года Свидетельство не выдается > > >
Свидетельство о государственной регистрации права содержит информацию об объекте недвижимости ( на дату регистрации права собственности) , внесенную в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости (ранее, до 02.01.2017 г – ЕГРП – Единый государственный реестр прав).
Именно оттуда все данные об объекте и правообладателе автоматически подставлялись в Свидетельство о государственной регистрации права.
То есть разногласий между Свидетельством о государственной регистрации права и ЕГРН (ЕГРП) быть не может, ну если конечно не произошло технического сбоя, что исключить тоже невозможно.
НО!
Изменения в ЕГРН, в части площади квартиры (объекта недвижимости, вносятся по мере обращения правообладателей с различными заявлениями на регистрационные действия: перевод права собственности, наложение обременения и т.д, а также по мере поступления документов в рамках межведомственного документооборота – из суда, Земельного комитета, Органов по опеке и попечительству, Адресного реестра и других государственных учреждений. Что влечет за собой внесение различных изменений в ЕГРН.
При составлении договора отчуждения ( купли-продажи, дарения, мены) не используйте Технический паспорт или старое свидетельство о праве, нужно использовать свежую выписку из ЕГРН
Посмотрите пример современной выписки Выписка из ЕГРН Быстро получить достоверную выписку на электронную почту можно через сайт Госуслуг.
Так же выписка содержит информацию об арестах и обременениях права.
Кадастровая палата является внутренним подразделением Росреестра, и осуществляет учет недвижимости и ведет Государственный кадастр недвижимости –ГКН.
Информация об объектах недвижимости заносится в ГКН при постановке на кадастровый учет.
В свидетельствах о государственной регистрации образца ранее 01.03.2013 г может быть указан условный номер объекта, а не кадастровый номер! И здесь нет ни какой ошибки.
Внимательно посмотрите свидетельство, нужное подчеркнуто!
Первичным документом для кадастрового учета квартиры с 01.03.2013 года – является Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
02.01.2017 года ГКН и ЕГРП объединены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Ранее данные об объектах недвижимости вносились в реестр в ручном режиме. И конечно технические ошибки не исключены.
К тому же 01.05.2005 года произошли изменения в правилах учета площади жилых помещений и с тех пор площадь лоджий и балконов не добавляется к площади квартиры.
С 01.01.2021 г действуют новые правила (см. ниже).
Таким образом площадь большинства квартир уменьшилась и в Выписке из ЕГРН вы увидите значительно меньшую площадь.
Площадь в свидетельстве не совпадает с Техническим и Кадастровым паспортом часто и просто из-за технических ошибок специалистов.
Разногласий в документах на недвижимость пока очень много!
Для исключения отказа в регистрации не допустите разногласий между договором купли-продажи и ЕГРН
ТРЕБОВАНИЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ
ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ,
ПОМЕЩЕНИЯ (квартиры, комнаты) , МАШИНО-МЕСТА
Полный текст документа (вступил в силу 01.01.2021 г.)
10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого
здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака,
внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном
пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.
10.2. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей
наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте
от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба,
системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и
веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их
площади в уровне данного этажа.
10.4. Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних
поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 13
настоящих требований.
11. Площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме,
определяется с учетом положений пунктов 2 – 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований.
11.1. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого
помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен
и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения,
измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные
элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не
учитываются).
11.2. В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и
ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий,
террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и
иных подобных частей помещения или здания.
12. Площадь жилого помещения определяется с учетом положений пунктов 1 – 4, 6, 12.1 –
12.4, 13 настоящих требований.
12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы
площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым
между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас,
эксплуатируемой кровли.
12.2. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся
площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь,
занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на
высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные
короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
12.4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа
выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее не включается в площадь помещения, в
котором размещена лестница.
12.5. Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в
отопительную систему здания и не являются декоративными, в площадь жилого помещения не
включается.
13. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного
этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до
45° – от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более – от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого
здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее
1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не
включаются).
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Арины
Опека у вас просила уточнение площади? Зачем вы кадастрового инженера приглашали?
Добрый день, Ольга!
По запросу опеки для одобрения продажи квартиры, которую получили в собственность по договору передачи при приватизации, заказала документы БТИ с вызовом кадастрового инженера, подготовили технический паспорт помещения и оказалось, что площадь по БТИ на 1,4 кв м больше, чем в выписке ЕГРН. Предыдущие замеры – в 2016 году, дом сдан, если не ошибаюсь, в 2017. Собственники квартиры – дети по 1/2 доле. Планируем продажу и покупку квартиры с добавлением собственных средств, больше по площади, 4-к вместе 3-к. Потребуется ли внесение изменений в ЕГРН на основании заключения специалиста БТИ или опека пропустит нашу сделку без дополнительной бумажной волокиты?
Ответ для Галины.
Вот вам ссылка на документ:https://yadi.sk/i/1C2N6WuBU-CdXw
Найдите там требования к определению площади помещения.
Если в соответствии с этим требованием площадь вашего помещения меньше, нужно сделать кадастровый учет изменений (это делает кадастровый инженер), на основании его Акта эти изменения внесут в ЕГРН (вы сами сможете подать заявление в Росреестр вместе в Актом), потом закажите выписку из ЕГРН и обратитесь в управляющую компанию за перерасчетом коммунальных платежей).
Осенью купила квартиру на 1 этаже жилого дома. Т.к. была в отъезде, квартиру “вживую” не видела. По приезду ахнула.. из 89, 4м кв. 2метра в тех паспорте значатся встроенными шкафами. По факту в шкафах проходят сантехнические и вентиляционные общедомовые трубы. Т.е. их площадь включена в площадь квартиры. Мало того, что при покупке я заплатила за 2 лишних квадрата, а это 300тыс.руб. Сейчас еще и коммуналку плачу за них. Знаю, что это незаконно.Куда мне обращаться? БТИ возьмет деньги за перемер.А дальше куда? Заранее благодарю за ответ.
Ответ для Натальи. Главное, чтобы статус дома был “жилой дом”.
Холодные (неотапливыемые) помещения не являются жилой площадью.
Если дом (71 кв.м.) юридически является “жилым”, значит средства маткапитала можно использовать для реконструкции.
Здравствуйте. подскажите пожалуйста в техническом плане помещения 71кв.м по факту 100кв.м в план не включены нежилые веранды. Можно ли провести реконструкцию дома с использованием средств регионального материнского капитала Алтайского края?
В указанный период (он был переходный) много разногласий в данных. Росреестр проводил сверку данных и исправление ошибок после 2017 года, возиожно не все еще исправлено.
В св-ве о праве на квартиру площадь 57,5. а в ЕГРН и тех.паспорте 59,8. Св-во о праве выдали 18.07.2013 при покупке и площадь оставили со старого св-ва от 2009г. Тех.паспорт выдали в 2009г. Также не совпадает кадастровый номер св-ва оправе с номером в ЕГРН.
Ответ для Кати.
Разная площадь – значит вносились изменения в ЕГРН.
Ориентируйтесь на выписку. И опека будет брать площадь 98,1.
Здравствуйте. Покупаю дом площадь по выписке 98,1 а в справке от БТИ 106. Опека вернет документы т.к площадь разная?
Ответ для Ирины. У вас не хватает до целого 3/48.
Нужно разобраться – это техническая или юридическая ошибка?
Нужно изучать документы по купле-продаже и историю перехода прав.
Добрый день. В 2004г. приобрела долю к коммунальной кв. 21/48, спустя год вторую половину 26/48. Прожила 15 лет, надумала продавать кв. и оказалось что при сложении долей не получается 48/48, 1 м. где-то прозевали при распределении долей (изначально). Может не учли кладовку или шкаф встроенный.
В выписке кв. 48кв.м. и ссылка на два свид. о гос. рег. 21/48 и 26/48. Все эти годы налоги и коммуналку платила на 48кв. м.
Как исправить ситуацию, где искать этот 1кв. м.? Как его легализовать? Все риэлторы говорят только по суду. А в суде судья заняла позицию, ищите собственника кв. м., выкупайте его по кадастровой стоимости, платите госпошлину, т.к. все эти годы вы этим метром пользовались незаконно. А собственника этого метра нет, в КУМИ его нет на балансе, у прежних собственников тоже. Кадастровый номер кв. присвоен один. Не могу кв. продать, Росреестр не признает за ошибку. Полное отчаяние….
Ответ для Вероники.
Сведения в БТИ от какого года? Это же вы выписку заказали из Техпаспорта? А сам тТехпаспорт от какого года?
В собственности 1/2 частного дома и 1/2 земельного участка, имею выписки Егрн. Крым. При сделке дарения выясняется, что ранее дом был 80.3, по тех плану 2017 года 83.3, а справка БТИ 21 года 85.9. Сособственник со своей стороны увеличила площадь веранды, видимо после регистрации. Но узаконить реконструкцию не хочет. Как исправить ошибку в своей выписке, чтобы подарить долю?
Ответ для Елены.
Если фактическая площадь соответствует Техплану, то ничего уже не изменишь.
Доброго времени суток. Вступила в наследство, сделали небольшую реконструкцию и….начались проблемы. Пригласила кадастрового инженера, он сделал техплан, в котором площадь здания 82 кв.м., сделали техпаспорт 63, 5 кв.м. Очень большая разница!!!Теперь надо платить в ЖКХ и мы не можем договорится. Что делать?
Ответ для Алексея.
Техплан и Техпаспорт.
Добрый день! После реконструкции дома в 2020 году делал техплан и техпаспорт. В них площадь различается (посчитали с и без учета перегородок). В ЕГРН площадь как в техплане. Сейчас продаю по ипотеке, банк требует “представить документы, устраняющие данное разночтение”. Что это за документы могут быть? Спасибо!
Ответ для Галины.
Вам нужно произвести уточнение площади. Обратитесь к кадастровому инженеру.
Это платно.
Площадь квартиры по кадастровому паспорту и по договору купли продажи одна и та же 63,8 . По этой площади идет оплата услуг ЖКХ и других (капремонт, отопление и др) факторов влияющих на размер оплаты жилья и на размер льготы как ветеранам труда и одиноко проживающим пенсионерам за 70 лет( тк она распространяется на размер сан.нормы от площади квартиры. Фактически купленная квартира имеет площадь 62,8 кв.м. Вроде бы небольшая разница. но из-за нее идет недоимка немаленькая. Что делать , как поступить , чтобы внести изменения ?
Ответ для Татьяны.
Вам нужно соглашение между собственниками об объединении объектов недвижимости в совместную собственность.
Спасибо вам за ваши статьи! Я и супруг купили три и две комнаты в коммунальной квартире в 2000 году. Есть договоры купли продажи и свидетельства на право собственности. В 2003 году провели реконструкцию квартиры с увеличением площади (+ мансарда) и перепланировка вместо пяти комнат стало четыре и 23 кв м кухня. На регистрацию собственности за собой после реконструкции не заявились. С 2011 года реконструированная квартира стоит на кадастровом учёте. В разделе 2 выписки ЕГРН в строке “правообладатель” написано “данные отсутствуют”. Как внести изменения и какие документы представить, чтобы появилось отражение в разделе 2 нас, как собственников уже реконструированной квартиры?
Ответ для Авелины.
Для сделки купли-продажи это необязательно.
Если несущие конструкции не разрушены ни каких проблем не будет.
Добрый день. Планировочное решение по нежилому помещению отличается от кадастровой площади это помещения на 1, 5 метра в большую сторону из-за перенесенной перегородки.
Нужно ли мне вносить эти изменения в кадастровый учет? Если да, то каким образом. А так же , какими проблемами это может обернуться, если изменения не вносить.
Ответ для Виктории.
Нужно сделать кадастровый учет изменений в соответствии с фактической площадью. Эту работу делают кадастровые инженеры.
В свидетельстве на право собственности жилого дома площадь 52,8, в ЕГРН тоже 52,8 А тех.паспорте 88,8 Фактически тоже-88,8 ипотеку не дают из за несоответствия. Что мне делать???
Ответ для Евгении.
Да просто техническая ошибка скорее всего. Когда реестры объединяли много таких ошибок наделали.
Добрый день. В св-ве о гос рег права от 23.03.2006г. указана плошадь 57.7 (тогда же уже без балконов учитывали) а в выписке 60,2 как такое может быть подскажите.
Ответ для Ирины.
Ни каких проблем здесь нет, просто, например при продаже, в договоре нужно указывать площадь в соответствии с записями ЕГРН.
Здравствуйте Ольга. Возникнет ли в будущем проблема для моей дочери при оформлении наследства (квартиры) при несоответствии площади в Свидетельстве о государственной регистрации права (выдано в 2002 году), где площадь указана с учетом лоджии и данных из ЕГРН, где площадь указана без лоджии. Нужно ли делать что-то сейчас?
Ответ для Ольги.
Вам на основании решения суда нужно право зарегистрировать? Не понятна задача!
На основании технического плана произведите кадастровый учет изменений.
Здравствуйте.подскажите что нужно сделать чтобы встало все на свое место.У нас есть решение суда.тех паспорта.договор купили продажи .площадь совпадает на 7 объектов.а нас не совпадают.Мы заказали тех план.дальше что делать
?
Ответ для Ольги.
С 01.03.2013 года Техпаспорт вышел из обращения для целей регистрации недвижимости.
Если действительно есть ошибка площади, вам нужно сделать Технический план и на его основании исправить ошибку. По другому никак. Или просто оставить все как есть.
Добрый день, у меня не соответствует общая площадь квартиры: по техпаспорту она 39.5 квадратов, а в кадастре 32.2, причем во всех документах купли-продажи, а их 2 , площадь совпадает с техпаспортом. Техпаспорт выдан в 2007году, последнее право собственности тоже. Почему мне не хотят исправить ошибку на основании имеющихся документов. Обязательно надо платить от 5000 за техплан.
Ответ для Юлии.
Странно, зачем им свидетельство, все данные в вписке есть. В 2005 году изменились правила учета площади. Такие спецы в банке работают…
Добрый день! подскажите пожалуйста, оформляем ипотеку, от продавца получили свежую выписку из ЕГРН, там указана площадь 52,2 без учета лоджии, а в свидетельстве старого образца площать + лоджия 54,7…… банк требует что в ЕГРН и свидетельстве площадь была одинаковая, каким образом можно решить этот вопрос? в самом реестре нам сказали, что все документы верные и расхождение площади это объяснимо, после выхода закона с 2005 г
Ответ для Натальи.
Или техническая ошибка.
Или вы адрес указали (или кадастровый номер) неправильно в заявлении и получили выписку на другой объект.
Как может уменьшиться площадь квартиры на 22,4 кв.м? Договор купли-продажи 55,7 ,а выписка из ЕГРН 33,3 кв.м.
Очень полезные статьи и материалы. Огромное спасибо