Продажа комнаты в коммунальной квартире — до сих пор эта тема остается актуальной.

Статья актуальна на 2017 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

  • Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу
  • Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему
  • Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки.

Подробнее: Преимущественное право покупки

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
 (ред. от 06.07.2016). 

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные 
собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
 преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке 
и на условиях, которые установлены Гражданским
 кодексом Российской Федерации.

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

 
  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление.


Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом. Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание! Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

 


Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях. Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Пропишите эти условия в Предварительном договоре, правильно оформите задаток или аванс, возьмите сроки выхода на сделку с учетом  календарного месяца, требуемого для размышлений другим соседям. При этом необходимо  понимать, что календарный месяц отсчитывается с даты вручения уведомления.

Если по истечении календарного месяца, другие соседи не заявили об участии в сделке — Вы можете подписать  Договор купли-продажи на условиях, прописанных в уведомлении.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, на указанных в уведомлении условиях, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!


Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.


Полезно знать: иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Шаблоны договоров  > > >


Всегда рада разъяснить. Автор

Вопросы можно задавать в комментариях.


 

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире: 43 комментария

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Николая.
    На кадастровом учете должна стоять вся квартира под общим номером, а все общие помещения и комнаты должны иметь собственные кадастровые номера.
    Если есть проблема с кадастровым учетом — без кадастрового инженера не обойтись.

  • в
    Постоянная ссылка

    Спасибо!! Но нам сказали что после оформления документов мы не сможем продать так как кадастровые номера будут накладываться друг на друга и нотариус не будет браться за оформления!

  • в
    Постоянная ссылка

    В коммунальной квартире помещения общего пользования находятся в долевой собственности в всех собственников комнат. А непосредственно комнаты находятся в собственности владельцев. Поэтому каждая комната имеет свой кадастровый номер, а помещения общего пользования — другой кадастровый номер.
    Видимо на помещения общего пользования у вас не зарегистрировано право общей долевой собственности.
    Вместе с правом на комнату при продаже на покупателя должно быть зарегистрирована доля в праве на общие помещения.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте такой вопрос мы собственники коммунальной квартиры (общая доливая собственность) стали делать выдел в натуре по соглашению,отказали в гос.регистрации потребовав заявления на общую дол.соб-ть на помещения общего пользования,так-как они будут под другим кадастровым номером и в дальнейшем мы не сможем комнаты продать. так ли это?????

  • в
    Постоянная ссылка

    в договоре купли продажи стоит только площадь комнаты а общей площади нет правильно ли это

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Натальи.
    Если вы единственный собственник — к нотариусу не надо. Составляете сначала предварительный договор, вручаете уведомление о продаже всем другим соседям, через месяц оформляете Договор купли-продажи и подаете в Роосреестр с заявлением о переводе права на покупателя. На сайте есть подробные разъяснения, почитайте.

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день!
    Продаю комнату в коммунальной квартире соседу. Обязательно ли у нотариуса указывать кадастровую стоимость? Или можно указать стоимость продажи?
    Какие документы подготовить?

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Есть в собственности помещение, купленное с другом по 1/2. Сейчас хочу купить его долю, нужно ли к натариусу?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Нины.
    Во-первых, получите всю доступную информацию с сайта Росреестра бесплатно. http://exspertrieltor.ru/2015/11/28/kak-poluchit-informatsiyu-o-nedvizhimos/
    Во-вторых, во вторых если на комнату нет владельца, значит ни у кого нет первоочередного права покупки.

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Имущественный Департамент на уведомление о продаже комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире ответил, что права собственности на комнаты в коммунальной квартире не имеет. Но мне известно, что в одной из комнат зарегистрированы люди, которые давно в ней не проживают и права собственности не имеют. Как узнать, имеет ли данная комната собственника? Комната не имеет номера, указать можно только площадь. И что делать, если комната не имеет собственника вообще? Из ответа Департамента я предполагаю, что Департамент просто не имеет правоустанавливающих документов на комнату, т. к. ранее квартира являлась ведомственным общежитием, а в 90-е годы была передана муниципалитету.Нужен ли какой-то документ для ЕГРН, подтверждающий отсутствие права собственности на комнату.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Антона.
    Уведомление соседей обязательно. Форма уведомления есть на странице шаблонов.
    Если комната в единоличной или общей совместной ( не долевой) собственности — к нотариусу идти не надо. А вот уведомления от всех соседей, с отметкой о получении в Росреестр предоставить обязательно нужно.
    Читайте рубрику: Коммунальная квартира. Все статьи соответствуют требованиям закона.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте!
    Подскажите, пожалуйста, у нас такая ситуация:
    Хотим продать комнату в коммунальной квартире (г. Волгоград) соседу, т.е. не третьему лицу, а одному из собственников этой квартиры.
    Какие нам документы нужно собирать чтобы оформить продажу? И нужны ли согласия соседей в данном случае? Как вообще проходит процесс продажи в нашем случае?

    Просматривая информацию в интернете только запутались. Надеемся, что подскажете.
    Заранее спасибо!

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Имеем с дочерью комнату в ком. кв-ре. По док-ам комната в кв- ре выделена, имеет свой номер. Разослали письма сособственникам с извещением о продаже (с описью). Получили на руки уведомления о вручении (прошло уже 2 месяца). Нужно ли при этом оформлять ещё и нотариальные отказы от сособственников?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Андрея. То есть вы хотите сначала получить эту долю по договору дарения, а потом продать?
    Продажа — однозначно с уведомлением соседей, к тому же отчуждение долевой собственности — нотариальная сделка

  • в
    Постоянная ссылка

    С дарением мне понятно. Тут непонятно, как потом, после дарения части комнаты, сделка с мат. капиталом может пройти без сбора подписей. Риэлтор говорит, что много раз так делала.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Андрея.
    Дарение не требует уведомления других собственников, так как у них есть только первоочередное право покупки. Подарить можно хоть кому.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ольга, спасибо за ответы!
    Поздравляю с прошедшим 8 Марта! 🙂
    Есть ещё вопросы: риэлтор мне предлагает афёру: договор дарения на сотую долю комнаты, задним числом, с последующей продажей по мат. капиталу. Не соглашусь, но интересно: разве эта схема исключает сбор отказов владельцев остальных комнат?

  • в
    Постоянная ссылка

    Для продажи комнаты в коммунальной квартире достаточно ли будет выслать собственнику другой комнаты извещение о продаже
    или это нужно оформить только нотариально?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Светланы.
    для ответа на ваш вопрос важно знать на каком праве продавцы владеют этими комнатами — это единоличная или долевая собственность7

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Андрея.
    Согласие супруги на отчуждение не нужно, это не совместно нажитое имущество.
    Если будите договор дарения будите оформлять — расписку на получение денег не давайте.

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Выкупаем 2 комнаты в коммунальной квартире у соседей, риелтор говорит что нужно 2 отдельных договора купли-продажи, покупаем у матери и совершеннолетнего сына, как я понимаю можно объединить это куплю-продажу в 1 договор, ведь для нас это более выгодно по расходам на покупку, что бы 2 раза не платить налог и натариусу не платить за 2 договора? объясните, пожалуйста.

  • в
    Постоянная ссылка

    Отличный сайт — добавил в закладки!
    По всем вопросам с недвигой буду знакомых посылать сюда.
    У меня несколько вопросов.
    1. Коммуналка сделана из общаги. Весь этаж записали в одну квартиру (сволочи)!
    19 комнат!!! Собрать согласие на продажу просто нереально. Как я вижу, самое простое — это продать по договору дарения. Так?
    2. Я единственный собственник согласно документам. Написано — «никаких обременений» (точной формулировки не помню).у меня в свидетельстве о Гос. регистрации права написано ; договор о безвозмездной передачи жилья в собственность. Но, когда была проведена приватизация, я был в браке. Нужно ли согласие супруги на сделки с этой недвижимостью? Считается ли она совместно нажитой?

  • в
    Постоянная ссылка

    Можно для меня, особо «одаренной»))), еще раз уточнить:
    если соседка согласилась купить комнаты по указанной в уведомлении цене, а я решила продать их дороже(она, понятно, откажется), то мои действия…?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ольги.
    Дороже — можете продать, дешевле — новое уведомление вручать.
    Месяц можно не ждать, но Росреестр зарегистрирует только по истечении месяца.
    Купить комнату несовершеннолетнему можно без разрешение опеки.
    Если не найдете — будите ждать до совершеннолетия.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте!
    1. Соседи теоретически согласны купить комнату по указанной цене.
    Могу ли я продать комнату соседям дороже или дешевле, чем указано было в уведомлении? Календарный месяц с даты отправления ещё не прошёл.
    2. Если соседка с несовершеннолетним ребёнком хочет купить комнату, а мужа у неё нет, Органы Опеки дадут разрешение?
    Если нет никакой возможности разыскать отца несовершеннолетнего, значит ли это, что мы никогда не продадим комнату?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Татьяны.
    Даже перепланированные незаконно не запрещено продавать, если покупатель не против.
    Забирайте все документы и обращайтесь к другому нотариусу, более адекватному.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здраствуйте! Оформляю продажу 2-х комнат в 5-ти комнатной коммунальной квартире у нотариуса.Основные документы сдала в первый день обращения и в течении 2 -х месяцев предоставляла другие требуемые нотариусом документы.И вот когда уже вышли на финишную прямую,договор купли-продаж готов, помощник нотариуса обьявляет мне, что мой техпаспорт от 2009г.т и нужно предоставить актуальный за этот год. На вопрос: зачем нужен техпаспорт,если он теперь не обязателен для осуществления сделки,мне сказали что для продажи комнат в коммунальной квартире нужен,вдруг за период с 2009 г.были какие-то перепланировки у меня или соседей….Никакой информации и нигде что это законное требование я не нашла.Правомерно и необходимо ли требование нотариуса для осуществления сделки купли-продажи ,тем более что до конца 2016г.осталось чуть больше 2-х недель и я из-за этого требования не успею подать квартиру(

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Натальи.
    Необходим отказ из Опеки. Туда должны обратиться оба родителя несовершеннолетнего. По поводу доверенности не подскажу. Лучше уточнить в Опеке.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте!
    Если собственником соседней комнаты является несовершеннолетний, то кто должен подписать отказ о первоочередной покупке, его родители (оба?) или органы опеки? Или два отказа нужны? Могу я обратиться в органы опеки за отказом сама, по нотариальной доверенности от родителей несовершеннолетнего?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ольги
    Ну может другие условия покупки были не указаны.Например рассрочку дает сейчас Покупателю, а Вам это не предлагалась.
    Пробуйте чуть большую цену дать. Но если в сделке оформлен большой задаток, шансов нет, купить по указанной в уведомлении цене.
    Рекомендации можно дать только после изучения всех условий сделки, прописанных в Предварительном договоре.

  • в
    Постоянная ссылка

    Да, цена по которой покупает та-же что и указана в моем отказе
    То есть шансов у меня нет вернуть право первоочередной покупки?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ольги.
    Если истек календарный месяц с даты получения Вами уведомления о продаже, то ваш сосед не нарушает закон. Но при условии, если комната продается не ниже указанной в уведомлении цены.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте
    Я проживаю в комуналке, и давно подписала отказ о первоочередной покупке соседикой комнаты, но сейчас у меня появилист деньги, но комната уже находится на стадии покупки другим лицом
    Есть ли у меня шанс вернуть себе право первоочередной покупки?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Вячеслава.
    К сожалению Росреестр не выдаст вам копию Договора купли-продажи. Получить его можно только через суд, если нарушено Ваше право первоочередной покупки.

  • в
    Постоянная ссылка

    Как проверить сумму сделки, при продаже в комнаты в коммунальной квартире третьему лицу.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.