Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника  для сделки купли-продажи?
Для Росреестра почти никаких!
Ведь сейчас работает электронный реестр недвижимости — ЕГРН и единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие в нем записи об этом.
Поэтому нет необходимости подтверждать права «бумажными» документами.
Однако покупатель все-таки хочет убедиться в законности сделки.
Разберемся подробно:

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника

Важным обстоятельством законной сделки для покупателя является выяснение достоверной информации о собственнике недвижимости и обременениях прав на нее.

Эту информацию покупатель может получить самостоятельно из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

И это верный алгоритм!
Ведь единственным доказательством зарегистрированного права теперь( с 02.01.2017 г) является наличие записи об этом в ЕГРН.

К тому же 01.01.2020 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ ( статья 8.1, п.6
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.)
и теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные из ЕГРН и убедился в отсутствии обременения прав продавца.

Прочтите полезную статью: Что такое обременение квартиры

Все другие правоподтверждающие документы являются условно достоверными и не используются для оценки рисков в сделке.

1. То есть, первый и главный документ правоподтверждающий документ — это свежая выписка из ЕГРН.
   Важно получить ее  в электронном виде! Ведь регистратор будет опираться на ЕГРН в электронном виде.
   Выписки на бумажном носителе часто содержат устаревшую информацию, так как срок ее выдачи 3-5 рабочих дней, а за это время уже можно изменить записи в ЕГРН.
2. Плата  за  выписки из ЕГРН с 01.01.2025 года увеличились, но  это не те деньги, на которых стоит экономить для получения достоверной информации об объекте недвижимости.
3. Для оценки рисков оспоримой сделки нужен документ-основание для регистрации права собственности на продавца. Это договор купли-продажи, мены, дарения, выделения доли, Свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор приватизации и т.д
   Вот этот документ запросите у продавца для изучения выполнения его условий.
4. Если вы покупаете ранее приватизированную квартиру — нужна справка о зарегистрированных лицах и поквартирная карточка.
5. Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный — разрешение от органов опеки на продажу.

Сделки по продаже недвижимости и долей в праве на неё подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!

Других документов Росреестр не запросит.

Сейчас даже согласие супруга на сделку Росреестр  не требует, что очень плохо!

Ведь если этого документа не будет — в ЕГРН внесут запись о регистрации права без разрешения на то в силу закона третьего лица.

А это, по сути ограничение прав приобретателя !!!
Но при этом сделку зарегистрируют.

Именно в выписке из ЕГРН есть сведения о регистрации перехода права без необходимого на то, в силу закона, разрешения.

Читайте дополнительную статью:  Согласие супруга на продажу недвижимости

Дополнительные документы от собственника

Конечно покупателю необходимо запросить документы, которые не нужны для оформления сделки купли-продажи, но исключают недоразумения с управляющей компанией и энегросбытовыми организациями.

Конечно долги по коммунальным платежам не переходят на нового владельца, тем не менее стоит запросить у продавца жилых помещений справки об отсутствии задолженности по этим платежам.

А вот долги за капитальный ремонт могут «повиснуть» на нового собственника.

Неплохо убедиться в отсутствии зарегистрированных лиц.

Читайте дополнительную статью: Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры

Владелец квартиры при ее продаже  должен предоставить в Росреестр:

• Договор купли-продажи и передаточный акт (если передача квартиры будет позже передаточный акт в Росреестр не предоставляется, вступает в силу после подписания всеми участниками сделки);
• Свидетельство о праве собственности — не предоставляется, оно уже утратило юридическую значимость;
• документ об оплате госпошлины на 700 рублей предоставлять не обязательно, так как регистратор будет проверять наличие оплаты в  системе  государственных и муниципальных платежей( госпошлина оплачивается если у собственника недвижимости изменились персональные данные, например поменялась фамилия)
• согласие супруга на продажу, если квартира является совместно нажитым имуществом;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный
• Справку о зарегистрированных лицах, если ваша квартира была ранее приватизирована.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО ВАЖНО !!!

Квартира должна состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер!

Если права на нее ( квартиру) у вас не зарегистрированы в Росреестре —  то до продажи это нужно сделать!

Читайте статью:
Документы для регистрации права собственности на квартир ( раздел первичная регистрация)

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника
об отсутствии задолженностей

В Росреестр не нужно предоставлять документы об оплате коммунальных платежей, ведь эти долги(до тех пор пока не наложен арест по решению суда) не мешают сделке.

Однако, чтобы управляющая компания не перекладывала долги бывшего владельца на вас, стоит запросить у продавца:

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• за электричество;
• газ;
• капитальный ремонт многоквартирного дома ( кстати, этот долг переходит на нового правообладателя).

Всегда рада разъяснить. Автор