Как проходит сделка по ипотеке

Как проходит сделка по ипотеке ?  Ведь покупка недвижимости происходит с обязательной регистрацией обременения в пользу банка-кредитора.

Конечно, у всех таких сделках общая схема проведения.
Но все-же иногда есть особенности проведения сделки  , которые лучше узнать заранее  у кредитного специалиста вашего банка.

Купля-продажа квартиры за счет кредитных средств

В этом разделе я описываю сделку с ипотечными средствами Уральского банка реконструкции и развития (УБРР).
В других банках схемы сделки похожие. Поэтому ознакомьтесь, вам потом будет легче разобраться.

1. Оплата по договору купли-продажи происходит через эскроу-счет ( специальная форма аккредитива).
   -Эскроу-счет открывается на имя покупателя/заемщика, при этом заключается трехсторонний договор продавец-покупатель-банк.

   -Стоимость открытия эскроу-счета 2500 руб ( почему-то в договоре прописывается, что эти деньги оплачивает продавец, по факту — оплатил покупатель).

   -Деньги на эскроу-счет зачисляются в день сделки, после подписания договора купли-продажи и предъявления банку Описи о приеме документов на регистрацию перехода права.

   -«Раскрытие» эскроу счета происходит продавцом, на основании предъявленных документов, перечисленных в договоре эскроу-счета:

   • Договора купли-продажи с регистрационной надписью о регистрации перехода права;
   • ОРИГИНАЛА расписки о приеме закладной ( для банка исключительно важно, что закладная сдана в Росреестр, после регистрации работник банка ее получит из Росреестра и она будет размещена в депозитарий для хранения до момента полной оплаты ипотеки).

   ВНИМАНИЕ!

   Эта расписка (опись) выдается покупателю/заемщику, ведь именно он сдает закладную на регистрацию.

   Не забудьте взять ее (оригинал расписки) у покупателя, иначе продавец не сможет самостоятельно «раскрыть» эскроу-счет.

   -Денежные средства с эскроу-счета переводятся продавцу на личный банковский счет ( можно в другом банке) , указанный в договоре купли-продажи, без комиссии!

   —Договор купли-продажи готовит юрист банка.

 

Как проходит сделка по ипотеке.
Документы для оценки предмета залога

Банк выдает кредит под залог недвижимости, поэтому исключительно важным для него является рыночная и ликвидационная(для быстрой продажи) цена объекта недвижимости.
Так же для банка важно, чтобы сделку не могли оспорить, поэтому происходит юридическая оценка рисков.

1. Правоустанавливающие документы — документы, на основании которых, было зарегистрировано право собственности у продавца.
   То есть нужно посмотреть, либо Свидетельство о регистрации права собственности ( выдавалось с 31.01.1998 года по 15.07.2015 года), либо в Выписке из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права собственности ( именно та, которая выдавалась с правоустанавливающим документом).
   В новой   выписке из ЕГРН об характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах  — нет сведений о правоустанавливающих документах!
2. Правоподтверждающие документы:
   — либо Свидетельство о государственной регистрации права
   — либо Выписка из ЕГРН. Свежую выписку из ЕГРН заказывает банк.
3. Справку о зарегистрированных лицах.
4. Иные документы. ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! Возьмите список документов в банке.
5. Отчет об оценке

Как проходит сделка по ипотеке. Документы по собственникам

1. Паспорт/ свидетельство о рождении продавца/цов — все страницы.
2. Согласие на продажу супругом ( если объект недвижимости покупался в браке, но оформлен на одного из супругов)
3. Разрешение опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный. 

---

Сроки рассмотрения документов

После предоставления документов в банк, происходит их изучение и принятие решение о выдаче или отказе кредита.
Как правило на это уходит 5 рабочих дней, но в период высокого рынка — до двух недель и больше.

Страхование

Страхование предмета залога — обязательное условие ипотечного кредитования.

Для снижения ипотечной ставки многие банки предлагают страхование жизни и работоспособности заемщик.

У некоторых банков есть дополнительное требование по страхованию титула собственника, на случай расторжения сделки купли-продажи по решению суда.

Подробнее прочтите в статье: Ипотека и обязательное страхование

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрация документов в Росреестре займет 7 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Её оплачивает приобретатель недвижимости.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ.

У некоторых банков есть услуга по электронной сделке и все документы в Росреестр передает специалист банка. Услуга платная, цены у всех разные.

Подробнее о пакете документов прочтите в статье: Документы в МФЦ

Как внести первоначальный взнос по ипотеке

Обязательным условием выдачи денег по ипотечному договору является оплата недвижимости собственными средствами. Как правило — это 10-30% от цены объекта.
Передать эти первоначальные деньги продавцу можно в соответствии с требованием банка.
И требования эти у всех банков разные.

1. Первоначальный взнос передается продавцу наличными денежными средствами и в банк предоставляется оригинал расписки о получении денег.
   Чаще всего у банка нет требования передавать эти средства в присутствии банковского специалиста.
   Первоначальный взнос передается либо на основании предварительного договора или соглашения о задатке, либо после подписания основного договора купли-продажи ( до момента выдачи ипотечного кредита).
2. Первоначальный взнос должен быть в обязательном порядке размещен сначала на банковский счет покупателя в банке-кредиторе и до момента выдачи ипотечного кредита, путем банковского перевода, оплачен продавцу.
   Причем, некоторые банки, требуют открытие счета продавца у них же.
3. Первоначальный взнос зачисляется на специальный аккредитивный счет (за его открытие могут взимать плату), открытый в банке кредиторе, после подписания договора купли -продажи. Ипотечные средства будут зачислены туда же сразу после подписания кредитного договора.
   Сервис «Безопасные расчеты» от Сбербанка так же применяет специальный аккредитивный счет.
   Нет обязательного требования по зачислению туда первоначального взноса, однако, банк в этом сильно заинтересован, поэтому банковский специалист может об этом умолчать. Вы можете передать продавцу первоначальный взнос наличными деньгами и предъявит в банк расписку от продавца.

С какого момента начинается начисление процентов

Начисление процентов по ипотечному кредиту начинается с момента выдачи денежных средств.
Выдача денежных средств — это зачисление суммы кредита на ссудный счет заемщика.
Далее денежные средства зачисляются на аккредитивный счет, перечисляются непосредственно продавцу или выдаются наличными заемщику (в зависимости от условий выдачи кредита).

Всегда рада разъяснить. Слободчикова Ольга Дмитриевна.