Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника всегда добавляет хлопот при оформлении продажи, пусть даже он владеет малой ее долей.
То есть на ребёнка может быть зарегистрирована 1\10 доля в праве общей долевой собственности или даже 1/1000. Но без разрешения на продажу из органов опеки и попечительства не обойтись.
Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника
Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника — это нотариальная сделка. Подчиняется она положениям статьи 54 ФЗ -218 «О государственной регистрации недвижимости».
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Несовершеннолетние дети имеют такие же права на квартиру, как и взрослые.
При этом собственность ребенка — не является собственностью родителей.
То есть родители не имеют ни каких прав на имущество детей.
При этом, участвовать в сделке дети могут только по достижению 14 лет и то, только с согласия и в присутствии законных представителей.
За малолетних детей при купле-продаже недвижимости действуют их законные представители — родители, опекуны, усыновители.
Независимо от возраста несовершеннолетнего ребенка, его права на недвижимое имущество охраняется государством.
Государственная регистрация перехода права от несовершеннолетнего будет приостановлена, если в пакете документов, предоставленном Росреестру, не будет приказа из Опеки разрешающего продажу.
С 29.12.2015 года Договор купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего продавца подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Покупка недвижимости или доли в праве на нее в пользу несовершеннолетнего может быть оформлена в простой письменной форме.
Предварительный договор купли-продажи, Соглашение о задатке и Расписка от несовершеннолетнего продавца не требуют удостоверения у нотариуса.
Ограничение на продажу без разрешения Опеки полностью снимается по достижению ребенком возраста 18 лет.
Несовершеннолетний собственник квартиры. Разрешение органов опеки
Сделки по отчуждению квартиры (комнаты, земельного участка, дома) несовершеннолетнего контролируются Отделом по опеке и попечительству.
И до тех пор пока разрешения на продажу нет на руках — сделка под вопросом.
В общем и целом, получить такое разрешение не трудно. Только понадобится дополнительное время.
Поэтому без заключения предварительного договора купли-продажи (пДКП) не обойтись.
Составляя Предварительный договор купли-продажи, возьмите на подготовку к сделке бОльшие сроки.
Я рекомендую — 1.5 месяца, если конечно на момент заключения пДКП не получено разрешение на продажу.
Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры собственника
Если несовершеннолетний ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не является собственником, ни какого специального разрешения от органов опеки получать не нужно.
Наличие зарегистрированных лиц не мешает регистрации права собственности на покупателя.
Снять ребенка с регистрационного учета можно только по заявлению об этом его законного представителя.
Дети собственников жилья, оставшиеся без попечения родителей, сохраняют право проживания в нем даже после продажи.
То есть, если родители владеют квартирой, но лишены при этом родительских прав, даже после сделки их невозможно снять с регистрационного учета.
Несовершеннолетний собственник квартиры. Пошаговая инструкция к сделке
В сделке купли-продажи необходимо учитывать ряд обстоятельств непреодолимой силы, которые нужно узнать заранее.
Поэтому ознакомьтесь с пошаговой инструкцией к сделке.
- Объясните покупателю, что для сделки необходимо получить разрешение органов Опеки.
- Сообщите о том, что сделка оформляется только в нотариальном виде.
Договоритесь, кто будет оплачивать услуги нотариуса ( это госпошлина за удостоверение договора — 0.5% от цены продажи, плюс 5 000 — 10 000 рублей за составление договора); - Составьте предварительный договор купли-продажи (пДКП) с помощью Конструктора договоров. Согласуйте этот договор с покупателями и подпишите. В договоре уточните, что будет, если разрешение опеки на продажу не будет получено.
- Определитесь, что будете приобретать ребенку взамен. Составьте предварительный договор на покупку или дарение.
- Подайте в органы Опеки заявления о получении разрешения на продажу квартиры. Приложите пДКП на продажу и покупку(или договор дарения ребенку жилой недвижимости).
-
В этом месяце мои клиенты обращались за получением разрешения, органам опеки не понравился размер долей, который предполагался ребенку по договору дарения. Потребовали расчет размера доли по кадастровой стоимости, а не исходя из площади.
Пришлось переделывать проект договора дарения.
На получение разрешения ушло 2 недели.
Довольно часто родителям несовершеннолетнего продавца приходится возвращать задаток в двойном размере, если покупатель не согласен пролонгировать пДКП, если не хватило времени на получение разрешения Опеки.
И все потому что допустили ошибку на этапе предварительных договоренностей с покупателем, взяли мало времени на подготовку документов к сделке..
Просто не знали обязательных процедур в этой сделке.
И потеряли 30 000- 50 000 рублей, а то и больше.
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Веры. Регистратор же видит, что есть несовершеннолетний собственник. Все-равно приостановит сделку.
А если уведомить по почте, и выждать месяц — все равно без опеки не зарегистрируют?
Спасибо!
Ответ для Веры.
Без опеки не обойтись!
Вы его уведомляете по почте. Несовершеннолетний с родителем несут это уведомление в опеку и там выдадут отказ.
Здравствуйте! При продаже комнаты в коммунальной квартире необходим отказ от соседей. Если один из соседей-собственников несовершеннолетний, можно ли уведомить его по почте, или в любом случае без опеки не обойтись?