Закон о продаже недвижимости не существует, есть закон “О государственной регистрации недвижимости”, процедура оформления продажи и законность отчуждения регламентирована несколькими кодексами и законами.
Базовые нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, закреплены в Гражданском, Семейном, Земельном кодексах РФ.
Статья дополнена 06.01.2020 г
Закон о продаже недвижимости
Продаваться законно, то есть отчуждаться по договору купли-продажи, могут недвижимые объекты на которые зарегистрировано право собственности в государственном регистрирующем органе – Росреестре(Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), ранее Регистрационная палата.
Росреестр ведет Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН, который стал работать с 02.01.2017 года и был образован путем слияния ЕГРП ( Единый государственный реестр прав и ГКН( Государственный кадастр недвижимости)
ЕГРН ведется в электронном виде.
С 02.01.2017 года Единственным доказательством зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости является наличие об этом записи в ЕГРН, а не документ!
То есть запись о регистрации права в ЕГРН приоритетнее (главнее) документов на бумажном носителе.
Федеральный регистрирующий орган работает с 31.01.1998 года, названия его за этот период несколько раз менялись.
До 1998 года права на недвижимость регистрировались в БТИ.
Права собственности, зарегистрированные в БТИ, признаются законными, но перед сделкой по отчуждению эти права должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Заявление на регистрацию права собственности на продавца, в этом случае, можно подать одновременно с заявлением о переводе права на покупателя.
В этом случае первой процедурой будет регистрация права на продавца, затем регистрация перехода права на покупателя.
Госпошлина покупателю за регистрацию права собственности – 2000.00 рублей
Регистрация перехода права от продавца к покупателю происходит без оплаты.
Итак, в сделке купли продажи оформляется:
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи( может быть включен в договор)
- Заявление в Росреестр от продавца о переводе права собственности на покупателя
- Заявление в Росреестр от покупателя о регистрации права
Законный договор купли продажи недвижимости
Договор купли-продажи описывает сделку между продавцом и покупателем.
Он обязательно заключается в письменной форме.
Устный договор – недействителен, ничтожен, даже если на руках у покупателя осталась расписка от продавца в получении денег.
Договор купли-продажи может быть подписан доверенными лицами имеющими на то полномочия, удостоверенные нотариусом!
Договор купли-продажи является основанием для регистрации права собственности на покупателя в Росреестре и составляется на бумажном носителе в количестве экземпляров на каждого участника сделки плюс один для Архива Росреестра
В Росреестр договор купли-продажи может передаваться в электронном виде.
Читайте об этом в статье: Электронная регистрация недвижимости
Закон о продаже недвижимости. Форма договора купли-продажи
Договор купли-продажи может быть составлен:
- В простой письменной форме, на бумажном или электронном носителе
- В нотариальной форме, на бумажном или электронном носителе. Электронный договор купли-продажи подписывается электронными цифровыми подписями всех участников сделки!Электронный договор купли-продажи можно перенести на бумажный носитель, при этом только нотариус может удостоверить тождественность электронного договора и договора на бумажном носителе!
Некоторые сделки купли-продажи в обязательном порядке оформляются в нотариальной форме, а именно:
- продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ( ст. 54 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости)
- продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному ( ст. 54) вышеупомянутого закона)
- продажа или ипотека недвижимости, находящейся в долевой собственности двух и более правообладателей, при условии если это не общая одномоментная сделка ( с 31.07.2019 п.2 ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости).
Читайте об этом в статье:
Оформление квартиры у нотариуса
Как составить договор купли продажи в простой письменной форме
Договор купли-продажи в простой письменной форме можно составить самостоятельно. На сайте есть различные шаблоны договоров.
С правилами составления договора купли-продажи познакомьтесь в статье:
Составить договор купли продажи квартиры правильно
В договоре купли-продажи недостоверная информация и ошибки
В договоре купли-продажи недопустимы ошибки, ведь их цена миллионы рублей.
Ошибки в договоре купли-продажи могут быть двух видов:
– технические и
-юридические.
Если в договоре купли-продажи купли-продажи допущена техническая ошибка:
-ее может увидеть регистратор и приостановить регистрацию с требованием ее исправить. Это затянет сделку на несколько дней. Ведь нужно будет договор исправить, подписать всеми участниками сделки снова и передать на регистрацию.
-регистратор может пропустить ошибку, ведь сейчас договор купли-продажи не подлежит регистрации( регистрируется только переход права) и значит регистратор не обязан его прочесть полностью. И тогда, при последующей продаже, такой договор купли-продажи может “забраковать” риэлтор, покупатель или банк ( в случае ипотечной сделки).
Если в договоре купли продажи допущена юридическая ошибка, то есть не прописаны существенные условия договора – полная дата, место заключения, не описан объект недвижимости, его полный адрес и кадастровый номер, нет цены, не указаны лица, сохраняющие право проживания в жилом помещении, не полностью прописаны персональные данные участников сделки( ФИО, дата и место рождения, место регистрации или преимущественного проживания) – такой договор будет отклонен регистратором и сделка приостановлена на 30 дней.
Как Донести документы в Росреестр читайте > > >
И еще одна ситуация – в договоре купли-продажи стоит недостоверная цена, она занижена или завышена.
Подробно об этом читайте в статье: Занижение цены в договоре
Алгоритм продажи недвижимости
Чтобы провести сделку по продаже недвижимости гладко и без потерь, необходимо придерживаться правильного алгоритма(плана) действий.
Риски при купле-продаже квартиры
01.01.2020 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости.
Эти поправки очень серьёзно защищают интересы покупателя недвижимости.
Теперь, если покупатель недвижимости полагался на данные Росреестра и убедился в отсутствии ограничений прав на продажу у продавца, он будет признан добросовестным приобретателем недвижимости в любом случае. ( ст. 8.1, п. 6 ГК РФ)
Рекомендую прочесть очень полезные и актуальные статьи:
Что такое обременение квартиры
Кроме того – покупатель жилья может рассчитывать на компенсацию убытков при потере права собственности на квартиру, жилой до или жилую комнату, если он признан добросовестным приобретателем( то есть он полагался на данные из ЕГРН). 01.01.2020 г вступила в силу ст. 68.1 ФЗ- 218.
Закон о продаже недвижимости – это целый комплекс законов.
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Валерия.
Трудный случай.
Попробуйте к другому нотариусу обратиться.
Но по факту – нарушен закон.
Однако, если сделка не была удостоверена у нотариуса, любой участник сделки может обратиться в суд за подтверждением своих прав.
Однако у вас права зарегистрированы.
Не знаю даже что и подсказать.
…Все-таки через суд нужно действовать.
Доля в квартире куплена с торгов по банкротству физического лица, договор с арбитражным управляющим заключили в письменной форме, подали в росреестр, право собственности зарегистрировали. Сейчас продаём вместе с остальными собственниками всю квартиру, но нотариус отказывается регистрировать сделку, мотивируя тем, что я не удостоверил нотариально свою. В росреестр сообщили, что регистрация была проведена в виду того, что сделка состоялась в рамках судебного (арбитражный суд) процесса.
Уже бы и рады зарегистрироваться по новой, но дело о банкротстве закрыто, арбитражный управляющий полномочий не имеет и дкп с ним заключали в Хабаровске, недвижимость же находится в Самарской области, т. е. мы физически не смогли бы заверить нотариусом свою сделку. Что подскажите в этом случае? Заранее благодарен!