Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Покупка супругами квартиры в ипотеку  и оформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.
Разберемся подробнее.

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход – является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках – разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа – нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом.

Нотариальное согласие на залог  от вас потребует  ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог  нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.
ВНИМАНИЕ!!!
Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность – в Росреестр в обязательном порядке предоставляется свидетельство о  заключении брака.

 

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.
Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.
Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры – очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке – все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.


Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.
Согласие супруга на залог квартиры в пользу банка – нотариальный документ.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика (по доверенности).

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить доверенному лицу, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр.
Как правило, после подписания Кредитного договора на оформление и регистрацию сделки  банк дает время – 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос – получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки.
Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности.
Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат. Для этого, каждому из супругов необходимо подтвердить факт оплаты жилья , то есть получить расписку от продавца на свое имя.
Например: квартира стоит 3 000 000 рублей.
Можно получить две расписки по 1 500 000 рублей, или одну расписку на 2 000 000 и одну на 1 000 000, это выгодно если у одного из супругов бОльшая зарплата и возврат он получит быстрее. Другой супруг доберет налоговый вычет еще с 1 000 000 рублей в следующей покупке жилья.

Подробнее об этом читайте в статье: Как получить налоговый вычет


Всегда рада разъяснить. Автор

 

 

Процедура купли-продажи Составление договора аванс и задаток выделение долей детям госпошлина дарение дети доверенность договоры документы в МФЦ документы для оформления сделки документы на недвижимость долевая собственность долевое строительство доля законодательство законы о недвижимости затраты на оформление сделки информация из ЕГРН ипотека квартира коммунальная квартира купля-продажа дачи купля-продажа доли материнский капитал несовершеннолетний продавец ничтожная сделка нотариальные сделки он-лайн сервисы Росреестра ошибки в документах покупателю покупка на детей пособия для сделок с недвижимостью предварительный договор приостановка регистрации продавцу расписка в получении денег риски в сделках риски в сделках с недвижимостью риэлторы снятие обременения совместная собственность соглашение о задатке сроки регистрации в Росреестре цены на недвижимость

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Анны.
    Все недвижимое имущество нажитое в браке, то есть приобретенное за общие средства семьи, независимо от того на кого оно оформлено, является совместно нажитым имуществом супругов. В случае развода каждому из них выделяется по 1/2 доли.
    В случае смерти одного из них другому выделяется его 1\2 доля, другая 1\2 доля уходит в наследственную массу и распределяется между наследниками по завещанию. Если завещания нет – тогда между наследниками по закону.

  2. Анна

    Добрый день!
    Покупали недвижимость в ипотеку. В ипотеке – муж заемщик, я-созаемщик. В договоре купли-продажи фигурирует только муж. Это считается общей собственностью? Жена имеет право на 1/2 при разводе или смерте?

  3. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Руслана. Это определяет банк. Как правило требуется страхование жизни только титульного заемщика.
    Страхование жизни женщины обходится дешевле.

  4. Руслан

    Если заёмщик супруг, созаемщик жена, но собственники они оба, то нужно ли будет оформлять страхование жизни и здоровья на жену тоже?

  5. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ирины. Вас обезопасит от описанных ситуаций только Брачный договор(он удостоверяется нотариусом).

  6. Ирина

    Здравствуйте! Покупаем квартиру в законном браке в ипотеку, основной заёмщик я (жена). Если не учитывать привилегии при возврате налогового вычета, какие риски могут появиться, если квартиру оформить в совместную собственность? Я опасаюсь того, что мой супруг может задолжать некую сумму, за которую часть квартиры у нас могут отнять, или что мой супруг за те же долги может продать часть квартиры без моего согласия. Можно ли избежать подобных ситуаций, если оформить квартиру в единоличную (мою) собственность? Я понимаю, что при разводе она в любом случае будет делиться по 1/2, но ситуацию с разводом я исключаю.

  7. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Виктории.
    Если отец будет созаемщиком по кредитному договору, то супругам можно оформить общую долю (например 8\10, а отцу 2\10). Нотариальный документ не нужен.
    Налоговый вычет можно будет получить с оплаты за супружескую долю.

  8. Виктория

    Добрый день!
    Подскажите, ипотека берется в браке, первоначальный взнос дает отец супруги. Можно ли оформить ипотеку на 2 супругов, но право собственности оформить на муж и отец супруги? нужен ли нотариальный документ об отказе права с целью отдать долю отцу? можно ли с такой доли потом вернуть имущественный вычет?

  9. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Николая.
    Нет, не обязательно.
    Однако уточните у банковского специалиста, нет ли требования у банка в брачном договоре!

  10. николай

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, надо ли жену указывать в договоре купли-продажи квартиры в качестве покупателя, если в кредитном договоре она, не является созаемщиком.

  11. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Насти.
    Если покупатели решили оформить долевую собственность – это нотариальная сделка.
    Пропишите в договоре купли-продажи только мать, а затем она выделит доли всем членам семьи.

  12. Настя

    Продаю квартиру, покупатели оформляют в долевую собственность (программа молодая семья муж, жена, ребёнок). Муж покупательницы служит в армии, есть нот. Доверенность, Как в договоре купли-продажи указывать что супруга приобретает 1/3 доли по доверенности за супруга?

  13. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Светланы.
    Ответ на ваш вопрос зависит от требований банка-кредитора к оформлению права на предмет залога(квартира).
    Уточняйте.

  14. Светлана

    Здравствуйте, хотим с мужем покупать квартиру в ипотеку, ипотеку он берёт на себя, я иду как созаёмщик. Как правильно нужно оформить квартиру? Если только на супруга, то надо ли мне писать какой либо отказ на эту квартиру? Или оформлять в равных долях, то как то это будет влиять на выплату ипотеки. (мой доход только пенсия по инвалидности)

  15. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Елены. Вы можете оформить в указанных долях. Но без брачного договора вам не обойтись.

  16. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Татьяны. В любом случае дети наследники первой очереди, но они так же наследуют и долги. Вас спасет только брачный договор.

  17. Татьяна

    Здравствуйте!
    Подскажите, как оформить квартиру в ипотеку, чтобы мало ли что случится с мужем, дети от его первого брака на нее не претендовали?

  18. елена

    Добрый день. Собираемся с мужем брать ипотеку. Деньги на первый взнос в размере 50% дают его родители. Мы можем оформить квартиру в неравных долях (75% на 25%)? И как это правильно сделать? брачные договоры не заключали, муж будет титульным заемщиком. я созаемщиком

  19. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ирины. Конечно можно. В долевую собственность.

  20. Ирина

    Нахожусь в гражданском браке. Возможно ли приобрести квартиру в ипотеке на себя и мужа?

  21. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Елены.
    Если ваш доход позволяет вы можете оформить ипотечный кредит на себя.
    НО! Чтобы эта квартира не считалась совместно нажитым имуществом вам необходимо оформить брачный договор:https://exspertrieltor.ru/2017/08/16/8886/

  22. Елена

    Добры вечер! Хочу взять в ипотеку квартиру и все расходы беру на себя, нахожусь в законном браке, но не хочу, чтоб супруг на нее претендовал, развод пока невозможен по некоторым причинам… я могу взять ипотеку на себя, без его участия??? Заранее спасибо!

  23. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Светланы.
    Если вы состоите в законном браке вне зависимости от формы зарегистрированного права – недвижимость является совместно нажитым имуществом.
    Оформляйте общую совместную собственность или единоличную(на вас)
    Общая долевая собственность потребует дополнительных расходов на услуги нотариуса, нужен будет брачный договор.

  24. Светлана

    Добрый день! Беру ипотеку в сбербанке. Муж настаивает на том чтобы он участвовал в договоре купли продажи. Будет ли в регистрации права указанно 2 собственника? И чем это грозит при разводе?

  25. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Анастасии.
    Конечно нет.
    Но может возникнуть ситуация, что ваш сожитель оплатит со своей карты кредит или другая подобная ситуация и у него останется на руках документ об оплате – это аргумент для суда.

  26. Анастасия

    Ольга, спасибо! А если оформить официальный развод перед покупкой квартиры, но на момент купли жилья проживать вместе разведёнными, тогда у бывшего супруга будут основания претендовать на квартиру?

  27. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Анастасии.
    Брачный договор устанавливает иной режим собственности супругов и эта квартира не будет общей совместной собственностью.
    А как его оспорить? Если ваш супруг полностью дееспособный – тогда нет.
    Другое дело – он может участвовать в оплате кредита и предъявить вам сумму расходов на это.

  28. Анастасия

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как купить квартиру в ипотеку находясь в браке, чтобы супруг не имел возможности на неё претендовать в будущем? Т.е. я собираюсь сама выплачивать долги по ипотеке и хочу, чтобы квартира была оформлена на меня. Возможно ли заключение брачного контракта непосредственно перед покупкой квартиры? Не будет ли в будущем возможности у супруга или у его сына от предыдущего брака оспорить данный брачный договор и претендовать на квартиру?

  29. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Анастасии.
    Условия приобретения квартиры диктует банк, уточняйте у специалиста.
    У всех банков разные условия.

  30. Анастасия

    Если ипотека оформляется на мужа как основного заемщика, можно ли полностью оформить квартиру в собственность на жену или в любом случае он должен владеть хоть какой-то долей?Если вдруг по каким-то причинам в момент выплаты ипотеки происходит развод и супруг отказывается платить дальше,можно ли перевести данную ипотеку уже на жену?

  31. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Анны
    с 02.06.2016 г продажа ( и другое отчуждение) долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
    Если квартира, которую вы покупаете находится в совместной собственности у двух собственников – это простая письменная форма сделки.

  32. Анна

    Добрый день, оформляю ипотеку на квартиру в Сбербанке, собственников двое. Подскажите, почему необходимо обязательное оформление сделки у нотариуса? Почему мы не можем зарегистрировать собственность в МФЦ сами?

  33. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ольги
    Если собственность была зарегистрирована на одного из супругов – согласие нужно.

  34. Ольга

    Квартира покупалась в ипотеку Супругами. Ипотека выплачена,квартира не обремена. И мы хотим её продать нужно ли согласие на продажу одного из супругов?

  35. Ольга Слободчикова автор

    Уточнение: “Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга.”
    Нотариальное согласие супруга в сделке, оформленной договором в простой письменной форме нужно согласие не на покупку, а на залог квартиры в банк.

  36. Intilt

    При приобретении квартиры, по умолчанию собственность считается совместной, но по желанию супругов ее можно разделить и на доли. В первом случае, когда квартира оформляется на одного владельца , она является совместной собственностью. Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга. Владельцем квартиры по документам будет являться муж или жена. Но по факту, владеть и распоряжаться ею они вправе оба, и один без другого сделать с этим имуществом ничего не сможет. Все действия в отношении жилья будут производится только с нотариального согласия второй стороны.

  37. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Юдженина.
    Если вы покупаете квартиру в ипотеку – согласуйте содержание доверенности с банком-кредитором.

  38. Юджени

    Как правильно должна быть составлена ген.доверенность, если супруг не может присутствовать на сделке по покупки квартиры? Находится в командировке.