Купля продажа доли в квартире частое явление на рынке недвижимости.  Это затратная и трудная сделка, особенно если доля продается третьему лицу и требуется обязательное уведомление других участников долевой собственности.
Статья обновлена 26.01.2018 года

Купля продажа доли в квартире 

Купля продажа доли в квартире регламентируется ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»  который вступил в силу 02.01.2018 года

ст. 42.1 Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению

Продажа или  иное отчуждение долей  между участниками долевой собственности так же подлежит удостоверению у нотариуса.

Если же единоличный собственник отчуждает долю в праве — эта сделка оформляется в простой письменной форме и в удостоверении в обязательном порядке у нотариуса не нуждается.

За исключением выделения доли супругу из совместно нажитого в браке недвижимого  имущества. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке.

Купля продажа доли в квартире. Извещение других собственников

Если участник долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу — он обязан известить других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть право первоочередной покупки.

 

ФЗ-218 ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Поскольку сделка по отчуждению доли из права общей долевой собственности подлежит удостоверению у нотариуса, именно ему в первую очередь придется доказать, что вы исполнили требование закона о извещении(уведомлении) других участников.

И вот здесь возникает трудности.
Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты,  и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.

Или предлагают другой вариант — нотариальный отказ от покупки  других участников долевой собственности.

И тот и другой способ дорог.

Почта России теперь не отправляет телеграммы, можно воспользоваться услугами Ростелекома.
Но цена его услуг сопоставима  с общим нотариальным отказом всех других участников долевой собственности. ( примерно по 1000 рублей с каждого). Для этого их всех одновременно нужно привести к нотариусу, что порой очень трудно.

Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности — уведомлять ни кого об этом не нужно, но сделка( договор купли-продажи) подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Сторонние договоры нотариус не принимает, ведь он зарабатывает на услугах правового характера.

Нотариальные сделки  более длительны и напряженны, нотариусы не отличаются клиентоориентированностью.
Для оформления сделки вы можете обратиться к любому нотариусу, не зависимо от места положения объекта недвижимости. Даже в любом регионе.

Нотариус может отправить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

 Купля продажа доли в квартире из целого ( единоличной собственности) — простая письменная форма договора купли-продажи. Нотариус не нужен.

Купля продажа доли в квартире третьему лицу — это долгая сделка, требующая оформления предварительного договора, читайте следующие статьи:

Предварительный договор купли-продажи доли

Уведомление о продаже доли

Тарифы нотариуса за удостоверение сделки

Кто должен платить нотариусу — покупатель или продавец 

Пакет документов для нотариуса


Всегда рада разъяснить. Автор.

Купля — продажа доли в квартире, особенности оформления

Купля — продажа доли в квартире, особенности оформления: 50 комментариев

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте, у меня такой вопрос, квартира в общей долевой собственности на 4 доли,у меня 2/4 , моя 1/4 под обременением,могу ли я выкупить остальные доли у собственников,не снимая обременение со своей 1/4?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Нины.Если ваша дочь совершеннолетняя и дееспособная она самостоятельно решает, что ей делать со своей недвижимостью.
    Только при продаже — у вас есть первоочередное право покупки.
    Ни каких запретов наложить невозможно, кроме как по решению суда.

  • в
    Постоянная ссылка

    Можно ли через мфц или в росреестре оформить запрет сделок на всю общедолевую недвижимость (мы с дочерью собственники по 1/2 доли в нашей квартире) без участия дочери, чтобы она не смогла продать, подарить свою долю?

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте ! Подскажите ,пожалуйста ,являюсь собственником 1/2 имущества ,собираюсь выкупить вторую долю.
    1. Нужно нотариально заверять данную сделку ?
    2.требуется ли согласие нотариальное супруга на продажу этой доли ?
    3. Если там прописан несовершеннолетний ребёнок с родителями ,но он мой брат ,его необходимо выписывать ?

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте , с мужем куплена квартира , у каждого 1|2 доли. Хотим продать квартиру , в браке до сих пор. Согласны оба. Нужно идти к нотариусу?

  • в
    Постоянная ссылка

    Муж хочет оформить куплю продажи на свою супругу. Нужно ли согласие всех долевых собственников (остальные собственники дети).??

  • в
    Постоянная ссылка

    То, что даритель ни чего не платит я поняла. А я должна , что нибудь платить государству ? например 13 % от подариной мне доли квартиры.???

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Оксаны.
    Дарение — это безвозмездное отчуждение. Даритель доход не получает, а значит и налог не платит. В договоре дарения цены быть не может!!!

  • в
    Постоянная ссылка

    Даже если при дарение доли мы указали сумму доли меньше миллиона я все равно буду платить 13%??

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Оксаны.
    Ваш супруг доход не получает — следовательно и налога нет.
    Поскольку вы уже не в брачных отношениях у вас возникает налог на доход.

  • в
    Постоянная ссылка

    Бывший муж собрался мне подарить долю квартиры. Мне или ему надо будет платить налог???

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Оксаны. Нотариусы не принимают к удостоверению сторонние документы. Придется заказать составление у помощника нотариуса.

  • в
    Постоянная ссылка

    А я могу самостоятельно сделать документы купли продажи и принести нотариусу для оформления или документы обязательно делать должен натариус??

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Оксаны.
    Если ваша квартира оформлена в долевую собственность, поэтому договор подлежит обязательному удостоверению нотариусом. Через МФЦ вы можете самостоятельно подать документы на регистрацию права в Росреестр. Нотариус за такую услугу тоже берет немалые деньги.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Подскажите у меня с бывшим мужем .общая долевая собственность кв. Кв куплина не в браке. Он мне ее собираешься продать. Я могу не обращаться к нотариусу??? А все сделать через МФЦ??? И как лучше сделать сделка??

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Евгении.
    Ваша сделка не требует обязательного удостоверения у нотариуса, по желанию — можно. Но нотариусы сторонние договоры не принимают.
    В вашем договоре вместо слова «квартира» примените «1\2 доля в праве собственности», во всем остальном менять ни чего не надо. Ссылку пока дать не могу, надо искать среди вороха «бумаг», а времени не хватает.

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день.
    На данный момент я являюсь единоличным собственником квартиры. Предстоит сделка продажи 1/2 доли данной квартиры другому лицу (не родственник, поэтому о договоре дарения речь не идет и такая форма сделки не рассматривается). Дайте, пожалуйста, ссылку на образец простой письменной формы договора купли-продажи для моей ситуации (к сожалению, не смогла найти такой образец на Вашем сайте). И могу ли я по собственному желанию составить такой договор у нотариуса? Если да, то нотариус именно составит договор для участников сделки или только заверит составленный мной договор?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ольга, спасибо большое за ответ.

    Можно я задам еще вопрос: правильно ли я понимаю, что существующая практика нотариусов такова, чтобы без нотариального подтверждения по отказам других собственников (т.е. каждого собственника или надо отвести к нотариусу или через нотариуса нужно отправить уведомление), нотариус не будет оформлять договор купли-продажи?
    Т.е. у меня сложилось впечатление, что простого уведомления (без нотариального заверения) недостаточно.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ Алексею.
    Условия продажи диктует продавец. Если на заявленных вами условиях ваши соседи не покупают — смело продавайте другим, только не изменяйте условия сделки.

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день, подскажите, пожалуйста, как сформулировать ответ, что никакой оплаты по ремонту производиться не будет и ремонта тоже не будет.
    Вот текст уведомления о продажи доли:
    Уведомление

    Такому-то,
    зарегистрированной по адресу: г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1.

    от Иванова Ивана Ивановича,
    г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1
    тел (____)______________

    13 октября 2016 г. город Город.

    Я являюсь собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру №1 по адресу: г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1.
    Предлагаю Вам использовать право преимущественной покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ и купить у меня долю 15/42 (пятнадцать сорок вторых) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за денежную сумму 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек. Отчуждаемая комната 15 (пятнадцать) кв.м. принадлежит мне на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № ……

    Все расходы по сделке за счет покупателя.
    Прошу Вас оформить письменно согласие или отказ и выслать по моему адресу. В случае неприятия Вами ни одного из указанных предложений покупки, указанная недвижимость будет продана в течении одного месяца со дня получения настоящего уведомления без согласования с Вами.

    Иванов Иван Иванович подпись__________

    На что от Владельца доли получили ответ:

    » Настоящим выражаю согласие на покупку комнаты (реквизиты комнаты и стоимость)…
    Прошу предоставить счета-квитанцию по коммунальным услугам, газ и свет за период январь 2016- декабрь 2016 г включительно, а также произвести ремонт 1/3 доли общего пользования в вышеуказанной коммунальной квартире, либо выплатить денежную компенсацию.»

  • в
    Постоянная ссылка

    Нам в наследство с сестрой достался земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства) в равных долях. Сестра решила мне подарить свою долю. Мы оформили договор дарения в простой письменной форме и подали на регистрацию. Нам пришло приостановление в государственной регистрации с указанием на ст.24 п.1 ФЗ-122, что договор дарения доли должен быть нотариально удостоверен, но в этом же законе в ст.24.1. п.3, что положение абзаца первого п. 1 ст. 24 настоящего Федерального закона не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей. Прав в данном случае регистратор?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Алины.
    В законе прямо говорится об отчуждении долевой собственности, у вас — единоличная. Пишите жалобу со ссылкой на ст.24 ФЗ «О государственной регистрации…» Зарегистрируют!

  • в
    Постоянная ссылка

    Доброго времени суток! Я прошу помочь понять, вот выше говорится о том что при выделении долей из целой собственности нотариус не нужен.
    Мне по наследству досталась квартира, я хочу подарить детям по 1/4 доле и оставить одну долю за собой , составили договор в письменной форме и когда дело дошло до регистрации регистратор приостановил дело. И потребовал заверить нотариально , мол если бы за собой не сохраняли доли то можно было бы, а так нет. Я перепрочитала изменения в законе уже 100 раз, везде речь об отчуждении долевой собственно сти. Я чего-то не понимаю или неправильно толкует закон регистратор?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ Владимиру.
    Отчуждение недвижимости на праве единоличной собственности, продажа доли из целого, дарение доли из целого -простая письменная форма сделки, но если выделяется доля супругу, то такой договор считается формой договора раздела имущества и подлежит с 29.15.2015 г нотариальному удостоверению.

    ст 38. Семейного кодекса
    «2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
    (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)»

  • в
    Постоянная ссылка

    «Выделение доли из целого — простая письменная форма договора купли-продажи. Нотариус не нужен». Есть ли по этому поводу хоть какие-то официальные разъяснения?

  • в
    Постоянная ссылка

    подскажите пожалуйсто, какие документы на куплю продажи доли в квартире надо нотариусу, если покупка совершается за счёт средств материнского капитала?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Юлии.
    Ваша сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению если Вы владеете жилым помещением единолично. Продажа земельной доли теперь не подлежит удостоверению нотариусом, в связи с поправками в фз-122 от 03.07.2016 г (фз-360)

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, если я хочу продать жилое помещение, выделенное в натуре и к нему положена доля земли 1/100, то должна ли эта сделка будет проходить у нотариуса? Когда я покупала, согласие дольщиков не требовалось. Значит ли это, что обновление законодательства, касаемое сделок с долями, это не мой случай? Заранее благодарю за ответ.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Валентины.
    У детей есть право первоочередной покупки и необходимо разрешение Органов опеки на отказ от этого права.

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Прошу мне ответить на такой вопрос: После смерти дочери дом разделили на 4 чел.: 3/5-зятя, по 1/10-двум моим внучкам и 1/5-моя доля. Никто не прописан, все живут в другом регионе. Зять продаёт свою долю 3/5 мне. Нужно ли разрешение из опеки?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Любы.
    Сейчас данные паспорта в ЕГРП не вносятся, а автоматически, по ФИО, дате и месте рождения, проставляется номер СНИЛС.
    30.08.2016 г. была в Росреестре на учебе, этот вопрос поднимали.
    Следует предположить, что в Доверенность можно внести данные заграничного паспорта.

  • в
    Постоянная ссылка

    А муж может оформить согласие в США указанными Вами вариантами, имея при себе только заграничный паспорт? Спасибо

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Любы. Конечно он может сделать согласие в консульском отделе. Так же можно составить его самостоятельно, но подписать в присутствии американского нотариуса, а он подпись заверит апостилем. Апостиль необходимо будет перевести на русский язык и перевод заверить нашим нотариусом.

  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Требуется согласие мужа на покупку доли в квартире. В настоящее время муж находится в США. Действует ли в России нотариально заверенное согласие мужа, оформленное в США? Спасибо

  • в
    Постоянная ссылка

    Я получила письмо от третьего сособственника о продаже 1/3 доли, второму сособственнику не было выслано письмо с предложением о преимущественном праве выкупа. Как быть, он не против выкупить. Я бы могла уступила ему свое право выкупа.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ Сергею
    Первое: необходимо получить отказ от первоочередного права покупки у других участников долевой собственности заверенный нотариусом.
    Или отправить им почтовым отправлением с уведомлением о вручении информацию о продаже доли, после истечения месяца с даты вручения, Вам разрешается купить долю. Договор купли-продажи должен удостоверить нотариус.
    Внимательно прочтите статью: http://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/

  • в
    Постоянная ссылка

    Дольщик хочет продать свою часть в квартире где прописаны двое несовершеннолетних детей, один из них ребёнок-инвалид. Как быть? Денег на выкуп его доли нет.

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Людмилы.
    Конечно, все собственники квартиры должны подписывать договор купли-продажи.
    Напомню, что в соответствии с поправками в ФЗ-122 » О государственной регистрации недвижимости…» от 02.06.2016 года, Ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
    Документы для нотариуса > > > http://exspertrieltor.ru/2016/06/10/dokumentu-notariusu/

  • в
    Постоянная ссылка

    КАк продать всю квартиру в долях одному лицу и должны ли при оформление сделки присутствовать все дольщики?

  • в
    Постоянная ссылка

    Ответ Елене.
    Этот документ не примет нотариус. Можете оставить его в своем личном архиве.

    Если Ваша сделка будет удостоверяться нотариусом, тогда:

    1. Необходимо вручить уведомление о продаже, с указанием условий сделки почтовым отправлением, с уведомлением о вручении. Только такой документ примет нотариус.
    или
    2. Заверить его отказ от первоочередного права покупки у нотариуса.

    Если Ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса, потому что вы продаете свою долю третьему участнику общей долевой собственности, дата согласия на покупку будет считаться датой уведомления участника общей долевой собственности.
    Через месяц можно подписывать договор купли-продажи и сразу подавать в Росреестр для перевода права.

  • в
    Постоянная ссылка

    если второй сособственник дал согласие на покупку в письменном виде, а потом решил уступить. каким документом можно аннулировать согласие на покупку

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.